Mặc dù thị trường bất động sản đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng áp lực lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà đất liên tục leo thang. Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân, vốn chiếm tới 60-70% nhu cầu thị trường, gần như vắng bóng giao dịch, bởi nguồn cung hầu như không có. Ngược lại, các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu cao cấp lại chiếm tới 90% nguồn cung mới.
Những mối lo còn tồn tại
Bên cạnh sự bất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, vấn đề nổi cộm nhất năm 2024 là tình trạng đầu cơ và thao túng thị trường bất động sản, khiến dư luận xôn xao. Điển hình là vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội vào cuối tháng 11/2024. Tại đây, giá đất nông thôn bị các đối tượng trả giá trên trời...30 tỷ đồng/m², buộc cơ quan chức năng phải vào cuộc điều tra, khởi tố.
Theo ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự kiện này đã phơi bày những mặt trái của thị trường, từ tình trạng đầu cơ, thao túng, đến việc tạo nên “bong bóng” giá trị bất động sản. Những hệ lụy này không chỉ làm mất cân đối kinh tế, tăng chi phí xã hội mà còn làm giảm khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Đồng thời, vụ việc cũng chỉ ra những lỗ hổng trong hệ thống pháp lý, đòi hỏi sớm có các biện pháp hoàn thiện để thị trường phát triển minh bạch và bền vững.
Năm 2024 cũng đánh dấu sự chuyển mình của thị trường bất động sản, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, khi nguồn cung và giá trị giao dịch đều tăng so với năm 2023. Dự báo đến năm 2025, thị trường sẽ tiếp tục mở rộng với khoảng 30.000 căn hộ mới được đưa vào lưu thông.
Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dù nguồn cung gia tăng, giá nhà vẫn khó có khả năng giảm. Lý do là chưa có yếu tố nào đủ mạnh để kéo giá xuống, trong khi bài toán cung cấp nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa có lời giải rõ ràng.
Việc điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và thúc đẩy giãn dân về các khu vực ngoại thành được xem là giải pháp quan trọng. Song, điều này đòi hỏi đầu tư lớn vào hạ tầng giao thông kết nối. Nếu quá trình này không được đẩy nhanh, giá nhà tại các khu vực trung tâm sẽ còn tăng cao, gây áp lực lên người mua.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi, với nhiều điều kiện thuận lợi từ cả kinh tế vĩ mô lẫn vi mô. Đặc biệt, dòng vốn FDI vào bất động sản đứng thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo, cho thấy các nhà đầu tư quốc tế đánh giá cao tiềm năng của thị trường Việt Nam.
Đồng thời, việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông trên toàn quốc cũng là yếu tố then chốt, tạo đòn bẩy cho nhu cầu bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ từ nay đến năm 2030. Một điểm sáng đáng chú ý là tư duy đầu tư bất động sản đã có nhiều thay đổi tích cực. Sau những bài học thực tế, nhà đầu tư hiện nay đã tích lũy được kinh nghiệm sâu sắc, từ đó ứng xử linh hoạt hơn với thị trường, bất kể trong giai đoạn bùng nổ hay trầm lắng.
Chính sách vẫn là mấu chốt
Trước những thực tế này, theo ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025-2030 có thể diễn ra theo ba kịch bản: thị trường ổn định trên mọi phân khúc; sẽ phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng và bùng nổ mạnh mẽ. Tuy nhiên, kịch bản ổn định được xem là khả thi nhất.
“Trong kịch bản không thuận lợi, thị trường bất động sản có thể đối mặt với sự phân hóa rõ rệt, khi một số phân khúc rơi vào trạng thái trầm lắng. Tuy nhiên, khả năng xảy ra kịch bản này được đánh giá là thấp. Ngược lại, ở kịch bản tích cực, thị trường có thể bùng nổ, nhưng mức độ bùng nổ không được kỳ vọng quá lớn”, ông Chung cho biết.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhấn mạnh vai trò của việc cải thiện chính sách và luật pháp trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự báo năm 2025 sẽ là thời điểm nguồn cung được tháo gỡ, giúp cân bằng cung cầu. Tuy nhiên, từ năm 2026, nếu không có những điều chỉnh hợp lý, áp lực giá có thể tăng mạnh, gây khó khăn cho thị trường.
“Thị trường có thể diễn ra 2 kịch bản. Nếu điều tiết tốt sẽ duy trì được sự ổn định. Ngược lại, nếu không có những điều chỉnh kỹ thuật hợp lý, giá bất động sản có thể bị đẩy lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường”, ông Đính nhận định.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land, cho rằng thị trường sẽ phục hồi chậm trong giai đoạn 2025-2026, với nguồn cung tăng nhưng không dư thừa. Để đáp ứng nhu cầu, các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách thanh toán.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, chia sẻ rằng thị trường sẽ trải qua nhiều giai đoạn chuyển mình, từ thăm dò (2024) đến củng cố và khởi sắc (2025) trước khi bước vào chu kỳ ổn định vào năm 2026.
Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên các yếu tố khác nhau, nhưng chung cư vẫn được đánh giá là phân khúc có thanh khoản tốt nhất. Thị trường đang thay đổi, nhưng câu chuyện phía trước vẫn phụ thuộc vào những bước đi chính sách và chiến lược phù hợp để tạo sự phát triển bền vững.
