Theo thống kê từ Bộ Tài chính, trong giai đoạn 2015-2023, có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ tại thị trường trong nước với tổng giá trị phát hành đạt hơn 726.335 tỉ đồng, kỳ hạn phát hành bình quân đạt 3,69 năm, lãi suất bình quân ghi nhận 10,15%/năm. Tính đến tháng 3/2024, dư nợ TPDN phát hành riêng lẻ của nhóm doanh nghiệp bất động sản ghi nhận 350.876 tỉ đồng.
Khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong năm 2024 ghi nhận khoảng 99.600 tỉ đồng do 92 tổ chức phát hành. Trong đó, trái phiếu có bảo đảm khoảng 91.800 tỉ đồng (tương đương 92,2%), trái phiếu không có bảo đảm khoảng 7.700 tỉ đồng (tương đương 7,8%).
Cũng theo Bộ Tài chính, trong năm 2024, áp lực trả nợ đối với các doanh nghiệp bất động sản là rất lớn, đặc biệt đối với các trái phiếu chậm trả gốc, lãi có thời hạn đáo hạn gốc vào năm 2022, 2023 nhưng được cơ cấu tối đa thêm 2 năm theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ.
Áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản tập trung chủ yếu vào quý II, III/2024
Bộ Tài chính dự kiến có khoảng 35.800 tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ gặp khó khăn trong thanh toán nợ. Trong số này, có 3 doanh nghiệp được xếp vào hạng rất khó khăn khi âm vốn chủ sở hữu, với khối lượng 4.600 tỉ đồng. Có 18 doanh nghiệp được Bộ Tài chính xếp vào nhóm có khả năng gặp khó khăn trả nợ (kết quả kinh doanh thua lỗ và hệ số nợ/vốn chủ sở hữu từ 3 lần trở lên), giá trị đến hạn trong năm nay là 31.200 tỉ đồng.
Cũng đưa ra số liệu thống kê liên quan đến TPDN, Fiin Ratings cho biết, tính đến ngày 2/5, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lại trong năm 2024 đạt khoảng 247.170 tỉ đồng, trong đó nhóm bất động sản là 100.260 tỉ đồng, chiếm gần 39% tổng khối lượng đáo hạn và tương đương 2/3 số dư vào đầu tháng 12/2023. Thời gian đáo hạn lượng trái phiếu này tập trung chủ yếu vào quý II và III/2024.
Trong bối cảnh này, câu hỏi các nhà phát hành bất động sản lấy đâu ra tiền để đáo hạn lại tiếp tục được đặt ra. Thực tế, kể từ cuối năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi nhưng tốc độ còn chậm, chủ yếu tập trung ở phân khúc chung cư, đất nền.
Đã có nhiều chủ đầu tư thực hiện mở bán dự án để kích cầu thị trường nhưng vẫn không thể cân bằng được cung-cầu. Cụ thể, hầu hết các dự án được mở bán trong khoảng thời gian vừa qua đều tập trung tại phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở “vừa túi tiền” lại luôn ở mức cao. Trong khi, hoạt động cấp phép dự án vẫn chậm, khiến nguồn cung khó có thể cải thiện trong thời gian tới.
“Thách thức vẫn còn hiện hữu khi thị trường chưa hoàn toàn phục hồi, những thay đổi về chính sách có độ trễ nhất định,khiến doanh nghiệp chưa có đủ thời gian để sắp xếp dòng tiền trả nợ”, Fiin Ratings nhận xét.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay là một con số lớn, khả năng trả nợ của các nhà phát hành là thấp khi thị trường vẫn chưa thể hồi phục, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức yếu, tiềm ẩn rủi ro về thanh toán.
Dù vậy, một số chuyên gia vẫn tin rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không gặp cú sốc thanh khoản nào trong năm 2024, nhờ nền lãi suất thấp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường TPDN. Theo đó, lãi suất thấp giúp khả năng tiếp cận các nguồn vốn khác của doanh nghiệp phát hành dễ dàng hơn, làm tăng khả năng trả nợ của các tổ chức phát hành, từ đó giúp ổn định thị trường, thu hút nhà đầu tư quay lại.
Trước đó, trong một đánh giá của tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating vào tháng 2/2024 cũng tỏ ra khá lạc quan khi cho biết, giá trị trái phiếu có rủi ro cao (chậm trả gốc, lãi) thấp hơn đáng kể so với năm 2023 do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cải thiện và khả năng tiếp cận các nguồn tài chính mới tăng lên.
VIS Rating nhận định, xu hướng không đáp ứng được các nghĩa vụ thanh toán đối với TPDN đang giảm dần, các doanh nghiệp chậm trả vẫn đang tích cực trong việc tìm thêm phương án đàm phán với nhà đầu tư, góp phần đưa thị trường khởi sắc trở lại.
