Trước kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản gây bất ngờ khi công bố lợi nhuận năm 2023 được cải thiện đáng kể so với năm trước, thậm chí ghi nhận nhiều khoản lãi. Phần lớn kết quả này có được nhờ sự nỗ lực tái cấu trúc tài sản, danh mục đầu tư.
Dù còn đối mặt với khó khăn, đặc biệt là về nguồn vốn, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã nỗ lực xóa dần hoặc toàn bộ dư nợ trái phiếu với mong muốn làm sạch bảng cân đối tài chính trước khi đủ điều kiện tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ở mức thấp như hiện nay.
Novaland có khoản lãi lớn, có thể xóa đi mức lỗ 958 tỷ đồng trong suốt 9 tháng đầu năm 2023
Công ty Cổ phần Đầu tư LDG mới đây thông qua chủ trương tái cơ tài sản, dự án. Công ty này sẽ thực hiện các phương án gồm hợp tác phát triển, chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để thanh toán các khoản nợ trái phiếu, ngân hàng và các khoản nợ khác.
Các dự án chuyển nhượng gồm Khu du lịch Bãi Bụt - Sơn Trà (Đà Nẵng, 29ha), Chung cư lô C1 tại TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương và các tài sản, dự án khác của công ty này, cũng như các công ty con.
Công ty Bất động sản Phát Đạt cũng đã không ghi nhận doanh thu từ bán dự án trong một vài năm gần đây. Từ năm 2021, doanh thu từ chuyển nhượng đất chiếm 99% cơ cấu.
Năm 2022-2023, công ty lần lượt bán 2 công ty con là Công ty Địa ốc Sài Gòn - KL (chủ đầu tư dự án Astral City Bình Dương) và Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI). Lợi nhuận bán 2 công ty này giúp doanh nghiệp có lãi hàng trăm tỷ đồng trong một số quý.
Trong một diễn biến khác, Tập đoàn Novaland trong năm 2023 nỗ lực thoát lỗ nhờ doanh thu tài chính. Novaland đã bán công ty con - Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn với giá trị chuyển nhượng 3.043 tỷ đồng và lãi hơn 1.482 tỷ đồng. Trong kỳ, tập đoàn còn thu được khoản lợi nhuận khác gần 572 tỷ đồng, có thể đến từ khoản tiền phạt thu khi phá vỡ hợp đồng đã ký trước đó của các đối tác.
Chính vì vậy, vào quý IV/2023, công ty lãi đột biến hơn 1.642 tỷ đồng, gấp 12 lần cùng kỳ năm trước và cao nhất trong 3 năm gần nhất. Có khoản lãi này, Novaland có thể xóa đi mức lỗ 958 tỷ đồng trong suốt 9 tháng đầu năm 2023.
Một số doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc từ hoạt động chuyển nhượng dự án. Chẳng hạn, nhờ bàn giao sản phẩm tại khu phức hợp Westgate (Bình Chánh, TP.HCM), Tập đoàn An Gia ghi nhận được lợi nhuận năm 2023 đạt 175 tỷ đồng, gấp 9 lần năm trước và vượt 75% kế hoạch đề ra.
Bán cổ phiếu, huy động vốn
Nhiều doanh nghiệp chọn phương án chào bán cổ phiếu để huy động vốn hoặc vay vốn ngân hàng.
Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh đã hoàn tất việc chào bán hơn 101 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, tương đương tổng giá trị vốn huy động được là hơn 1.220 tỷ đồng, qua đó tăng vốn điều lệ từ hơn 6.207 tỷ đồng lên hơn 7.224 tỷ đồng. Với số tiền huy động được, Đất Xanh dùng 210,5 tỷ đồng bổ sung vốn cho Công ty cổ phần Hội An Invest để thanh toán nợ trái phiếu, 688 tỷ đồng bổ sung vốn cho Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ Hà Thuận Hùng để thanh toán nợ vay tổ chức tín dụng; 220 tỷ đồng thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước của Công ty Bất động sản Hà An (đây là các thành viên trong hệ sinh thái Đất Xanh). Với gần 102 tỷ đồng còn lại, Đất Xanh dùng để thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước cũng như chi phí hoạt động của Tập đoàn.
Công ty địa ốc Hoàng Quân đã phát hành riêng lẻ thành công 100 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng/đơn vị, thu về 1.000 tỷ đồng để đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Tây Ninh. Công ty Bất động sản Phát Đạt đã hoàn tất phương án phát hành riêng lẻ hơn 67 triệu cổ phiếu và thu về gần 672 tỷ đồng.
Novaland có kế hoạch phát hành hơn 2,9 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và chào bán riêng lẻ, dự kiến thu 29.250 tỷ đồng. Tuy nhiên vào cuối năm 2023, công ty đổi kế hoạch, dự kiến huy động 13.700 tỷ đồng từ việc phát hành 1,37 tỷ cổ phiếu.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp lớn cũng lên kế hoạch vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án. Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) có chủ trương vay 2.000 tỷ đồng từ BIDV, bắt đầu từ quý IV/2023, thời hạn vay 5 năm.
Phát Đạt có chủ trương vay tối đa 3.200 tỷ đồng từ Ngân hàng Quân đội (MB) để thực hiện 2 dự án tại Bình Dương. Hay Nam Long bảo lãnh nghĩa vụ trả nợ của công ty con - Công ty TNHH Paragon Đại Phước - đối với khoản vay trung hạn 1.300 tỷ đồng tại Ngân hàng Phương Đông (OCB).
Thông thường, doanh nghiệp địa ốc ưu tiên tái tài trợ hoặc huy động vốn mới để đầu tư vào dự án mới bằng cách phát hành trái phiếu, vay ngân hàng và/hoặc phát hành cổ phần.
Tuy nhiên năm 2023, các chủ đầu tư đã hạn chế sử dụng trái phiếu phát hành trong bối cảnh thị trường lo ngại các vấn đề phát sinh khi một số tổ chức sử dụng tiền thu được từ trái phiếu không đúng mục đích. Do đó, các chủ đầu tư đã sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng hoặc bán tài sản để tái cấp vốn cho các dự án, hoặc huy động vốn thông qua tăng vốn chủ sở hữu.
Báo cáo chiến lược của Chứng khoán SSI cho rằng, các chủ đầu tư dự kiến sẽ tiếp tục phát hành cổ phần mới để tăng vốn chủ sở hữu hoặc vay từ các ngân hàng trong nước. Hai phương thức này sẽ là nguồn tiền chính để doanh nghiệp cơ cấu nợ và đầu tư vào các dự án mới năm nay, trong bối cảnh thị trường chứng khoán phục hồi và lãi suất cho vay giảm.
Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2024, khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản. Về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển, mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái âm như thời gian vừa qua.
Đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. Các thay đổi trong quy định pháp luật tuy chưa được áp dụng ngay, nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và xốc lại tinh thần.
