Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đến cuối năm 2024, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội đã chạm mức trung bình 70 triệu đồng/m², tăng 35,4% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính là các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tăng mạnh.
Tỷ suất lợi nhuận căn hộ phổ biến dưới 2%
Giá nhà liên tục leo thang đã tạo áp lực lớn lên chiến lược định giá thuê của các chủ sở hữu. Theo VARS, tại khu vực trung tâm Hà Nội, gần như không còn căn hộ thương mại nào có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng. Hiện nay, một căn hộ một phòng ngủ có giá thuê dao động từ 10-15 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ hai phòng ngủ rơi vào khoảng 15-20 triệu đồng/tháng.
Ở các quận, huyện xa trung tâm, mức giá thuê trung bình dao động từ 6,5-15 triệu đồng/tháng, tùy diện tích. Đáng chú ý, chỉ 5 năm trước, giá thuê tại những khu vực này chỉ khoảng 3-8 triệu đồng/tháng.
Sự mất cân đối giữa giá nhà và giá thuê đã kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê xuống mức thấp. VARS nhận định, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ hiện phổ biến dưới 2%, thậm chí thấp hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. Nguyên nhân chính là do giá thuê chỉ tăng bằng một nửa tốc độ tăng giá nhà trong năm ngoái.
Tình trạng này cũng được Batdongsan.com.vn ghi nhận. Theo nền tảng này, lợi suất cho thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội trong năm ngoái chỉ đạt 3,7%, trong khi tại TP.HCM là 3,6%. Trên phạm vi cả nước, trong 5 năm qua, giá căn hộ đã tăng khoảng 59%, nhưng giá thuê chỉ tăng 10-15%, thậm chí có thời điểm giảm mạnh tới 30-40%.
"Sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê khiến tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê trở nên kém hấp dẫn", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định.
Đồng quan điểm, ông Lê Kim Quyền, Giám đốc Công ty TNHH Ngôi nhà Trọn Vẹn (Fullhouse), cho biết tại Hà Nội, các khu vực như Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm) hay quận Cầu Giấy có nhu cầu thuê chung cư cao. Nguyên nhân là do đây là nơi tập trung nhiều nhà hàng, trường học, văn phòng, đồng thời là khu vực sinh sống của đông đảo người Hàn Quốc và người Việt.
Với khách thuê Việt Nam, mức giá phổ biến nằm trong khoảng 8-15 triệu đồng/tháng, trong đó phổ biến nhất là từ 8-12 triệu đồng/tháng. Đối với những người chỉ cần căn hộ một phòng ngủ, giá thuê dao động từ 6-8 triệu đồng/tháng. Đối tượng thuê chủ yếu là các hộ gia đình và người trẻ đi làm.
Trong khi đó, khách nước ngoài lại có xu hướng lựa chọn phân khúc cao cấp. Mức giá thuê thay đổi tùy theo công việc và nhu cầu sử dụng. Khách thương gia thường thuê căn hộ với giá từ 1.000-1.500 USD/tháng, trong khi giáo viên chỉ tìm thuê các căn hộ có giá từ 400-600 USD/tháng. Các gia đình nước ngoài thường thuê căn hộ 2-3 phòng ngủ với mức giá dao động từ 800-1.500 USD/tháng. Đáng chú ý, 90% khách thuê nước ngoài yêu cầu căn hộ phải có đầy đủ nội thất.
Tuy nhiên, thị trường cho thuê đang cạnh tranh gay gắt do nguồn cung vượt cầu. Từ sau dịch Covid-19 đến nay, nhiều căn hộ bị bỏ trống suốt 3-6 tháng mới có khách thuê, khiến các chủ nhà gặp không ít khó khăn.
Liền kề, biệt thự giá hàng chục tỷ đồng cho thuê 10 triệu/tháng
Không chỉ phân khúc căn hộ chung cư, tình trạng lợi nhuận cho thuê thấp cũng xảy ra với nhà liền kề và biệt thự. Tại Hà Nội, nhiều căn nhà trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng chỉ có thể cho thuê với giá khoảng 10 triệu đồng/tháng.
Anh Hoàng Minh (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) là một trong những nhà đầu tư gặp khó khăn khi cho thuê bất động sản. Giữa năm ngoái, anh chi 22 tỷ đồng, trong đó 8 tỷ đồng là khoản vay ngân hàng để mua một căn liền kề rộng 70m² tại khu đô thị ở quận Hà Đông, tương đương gần 315 triệu đồng/m².
Ban đầu, anh dự tính cho thuê để bù đắp khoản vay, nhưng dù rao giá 20 triệu đồng/tháng, anh vẫn không tìm được khách. Sau Tết, khi nhờ môi giới hỗ trợ, anh mới biết giá thuê cho những căn liền kề xây thô trong khu vực này chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng. Nếu đầu tư thêm 500 triệu đồng để hoàn thiện nội thất, mức giá thuê có thể tăng lên 13 triệu đồng/tháng.
"Hơn nửa năm không có khách thuê, nhưng tôi vẫn phải trả hơn 70 triệu đồng/tháng cả gốc lẫn lãi ngân hàng", anh Minh than thở.
Một ví dụ khác là căn biệt thự 162m² tại một khu đô thị ở quận Hà Đông, hiện chỉ được chào thuê với giá 12 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán trên thị trường của những căn biệt thự tương tự dao động từ 27-28 tỷ đồng.
Anh Phạm Văn Nam, Trưởng phòng kinh doanh cho thuê tại một công ty bất động sản ở Hà Nội, cho biết nhiều căn liền kề, biệt thự tại các dự án ở quận Hoàng Mai, Hà Đông và huyện Hoài Đức có giá bán từ 20-40 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ dao động từ 9-13 triệu đồng/tháng nếu để thô. Nếu hoàn thiện nội thất, giá thuê cũng chỉ tăng thêm khoảng 3-4 triệu đồng/tháng.
Theo anh Nam, hiện nay, phần lớn những căn liền kề, biệt thự trong các khu đô thị được thuê làm kho hàng cho các chủ cửa hàng online nhờ lợi thế đường rộng, thuận tiện vận chuyển. Tuy nhiên, thị trường cho thuê vẫn khá ảm đạm, nhiều khách thuê đã trả lại mặt bằng.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, cho rằng tình trạng ế khách thuê xuất phát từ việc nhiều khu đô thị chưa thu hút đủ dân cư. Khi số lượng cư dân chưa đạt mức ổn định, nhiều mặt bằng shophouse bị bỏ trống, thậm chí dù giá thuê rất thấp vẫn không có khách.
Theo bà Minh, để shophouse hoạt động hiệu quả, thiết kế và danh mục khách thuê là hai yếu tố quan trọng. Trong giai đoạn đầu, chủ đầu tư nên cân nhắc hỗ trợ miễn phí tiền thuê trong 1-2 năm đầu nhằm xây dựng mô hình kinh doanh và chờ dân cư về ở đông hơn.
