Theo báo cáo từ One Housing, trong năm 2024, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình khoảng 84 triệu đồng/m², tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, khu Đông (TP. Thủ Đức), khu vực có tốc độ tăng giá nhanh nhất ghi nhận mức giá trung bình trên 100 triệu đồng/m², tăng 18,3% so với năm 2023.
Giá bán sơ cấp trung bình tăng thẳng đứng
Nguyên nhân chính dẫn đến đà tăng này, theo One Housing, là do nguồn cung khan hiếm và sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản hạng sang và siêu sang. Trong năm 2024, TP.HCM dự kiến có khoảng 5.200 căn hộ mới mở bán, trong đó 90% thuộc phân khúc cao cấp. Khu Đông chiếm 72% tổng nguồn cung mới, với hơn 40% là sản phẩm hạng sang, siêu sang có giá từ 120-450 triệu đồng/m², còn lại chủ yếu là căn hộ cao cấp có giá trên 55 triệu đồng/m².
Dù mức giá cao, nhưng các dự án mới tại khu Đông vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ 100% trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Đặc biệt, nhiều dự án tại khu vực Quận 2 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức) có tốc độ tiêu thụ vượt 146%.
Tương tự, tại Hà Nội, Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý IV/2024 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình trên toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 76,7 triệu đồng/m².
Như vậy, giá bán sơ cấp trung bình của cả thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức 80,35 triệu đồng/m2. Nguyên nhân chính tác động đến giá căn hộ bao gồm quỹ đất có pháp lý đầy đủ để triển khai nhà ở tại khu vực nội đô ngày càng khan hiếm hoặc chưa đáp ứng các tiêu chí phát triển. Bên cạnh đó, chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng và thiết kế sản phẩm cũng góp phần đẩy giá căn hộ lên cao.
Trong năm 2025, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định với khoảng 30.000 căn hộ mới được mở bán, cao hơn so với giai đoạn 2020-2023. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ khu Đông Hà Nội và khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Lượng tiêu thụ sơ cấp cả năm 2025 ước đạt khoảng 26.500 căn, duy trì xu hướng tăng của năm 2024 và vượt mức trung bình của giai đoạn 2020-2023.
Giá bán sơ cấp tại thị trường Hà Nội dự kiến vẫn tăng trong năm 2025, nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại. Các chủ đầu tư có kế hoạch áp dụng nhiều chính sách giá linh hoạt hơn nhằm mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng khách hàng.
Trong khi đó, tại TP.HCM, xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục trong năm 2025 khi nguồn cung mới, ước tính đạt 12.000 căn hộ, trong đó gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m². Giá căn hộ có thể tiếp tục tăng từ 7-10% do điều chỉnh giá tại các dự án mới, gây khó khăn cho cả người mua ở lẫn nhà đầu tư.
Chủ đầu tư chịu nhiều áp lực
Theo nhận định của các chuyên gia, nhu cầu nhà ở đang ngày càng tăng, nhưng việc triển khai dự án mới hiện nay gặp nhiều khó khăn. Một phần là do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn, cùng với thủ tục pháp lý kéo dài. Một yếu tố khác là chi phí đầu vào, như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, lãi vay và tiền sử dụng đất, đều đang gia tăng mạnh. Chính vì vậy, giá nhà sẽ tiếp tục tăng và khó có khả năng giảm.
Theo lẽ thường, các chủ đầu tư sẽ là người được hưởng lợi khi giá nhà tăng cao do sẽ đạt được hiệu suất lợi nhuận cao, đặc biệt là các dự án cao cấp thường có biên lợi nhuận gộp từ 45-50%. Thế nhưng, theo một tổng giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM, doanh nghiệp đang tìm kiếm quỹ đất với giá hợp lý để phát triển các sản phẩm vừa túi tiền.
"Giá bán tăng khiến người mua khó tiếp cận, trong khi doanh nghiệp cũng chịu nhiều áp lực từ chi phí đầu vào. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm mà còn thu hẹp khả năng tiếp cận của người mua và tác động đến doanh thu của doanh nghiệp," vị tổng giám đốc chia sẻ.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng việc mở rộng quỹ đất là mục tiêu quan trọng hàng năm của các doanh nghiệp bất động sản. Với các quy định mới từ ba luật quan trọng (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản), doanh nghiệp sẽ có những chiến lược khác nhau để tiếp cận quỹ đất. Hiện nay, đa số chủ đầu tư đều đang tính toán kỹ lưỡng chi phí đầu vào và tập trung mở rộng quỹ đất ra các đô thị vệ tinh và khu vực lân cận. Đây là chiến lược được xem là hướng đi chính của thị trường trong những năm tới.
Khi hạ tầng được phát triển mạnh mẽ và chi phí ngày càng gia tăng, cả các doanh nghiệp lâu năm lẫn các đơn vị mới tham gia thị trường đều phải điều chỉnh chiến lược của mình để thích nghi với xu hướng này.
Trước đó, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land, cho biết các chủ đầu tư không mấy hào hứng với mức giá tăng cao kỷ lục, và họ chỉ mong muốn mức tăng vừa phải. Bà lý giải rằng, sự tăng trưởng quá nhanh và không ổn định sẽ gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Chủ đầu tư sẽ không thu được nhiều lợi nhuận hơn, trong khi người mua nhà lại chịu thiệt thòi.
“Chúng tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ ổn định hơn, để người mua có thể theo kịp. Sau một thời gian trải qua các chu kỳ biến động, người mua sẽ trở nên thận trọng và tìm kiếm những kênh đầu tư hiệu quả, với tỷ suất sinh lời khoảng 10-15%. Đó sẽ là khoản đầu tư hợp lý,” bà Vân Khanh chia sẻ.
