Từ ngày 10/6 tới, quy định UBND TP Hà Nội về số người ở đối với từng loại diện tích căn hộ chung cư có hiệu lực. Theo quy định, phương pháp xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư hỗn hợp, khách sạn biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú khi lập quy hoạch. Các dự án đã triển khai trước đó không xem xét lại chỉ tiêu này.
Theo đó, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ, hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Tại các dự án thương mại hỗn hợp, các chủ đầu tư thường muốn xây dựng các căn hộ chung cư có diện tích lớn để tối đa hóa lợi nhuận
Cụ thể, đối với căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng 25-45m2 tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45-70m2 tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70-100m2 tính 3 người ở…
Các chỉ tiêu này được cân nhắc dựa trên sức chịu đựng của hệ thống hạ tầng xung quanh dự án, khả năng đáp ứng của điện, đường, trường, trạm… Ngay sau khi được ban hành, quyết định của UBND TP Hà Nội đã nhận được nhiều sự quan tâm với nhiều ý kiến trái chiều.
Nói về ưu điểm của các quy định mới, lãnh đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội cho biết, đây là phương pháp tính dân số cân đối với hạ tầng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khi xây dựng dự án theo đúng định hướng quy hoạch, tạo môi trường sống tốt hơn, chứ không cấm người dân ở quá chỉ tiêu trong căn hộ.
Đồng quan điểm, TS.KTS Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, với thực trạng nhiều chung cư có mật độ dân số lớn đang gây quá tải hạ tầng tại Hà Nội hiện nay, cần đưa mật độ cư trú vào các chỉ tiêu quy hoạch nhà ở đô thị, sẽ đảm bảo lượng người phù hợp với hạ tầng.
Bên cạnh những ý kiến đồng thuận, vẫn có những ý kiến cho rằng, chủ đầu tư nào cũng muốn có lợi nhuận cao nhất tại mỗi dự án. Đặc biệt tại các loại hình bất động sản cao tầng, giá bán căn hộ chung cư cao hơn so với diện tích thương mại, văn phòng nên chủ đầu tư luôn muốn xây dựng diện tích chung cư lớn nhất.
Theo đó, với các quy định mới, muốn xây dựng diện tích chung cư lớn hơn, chủ đầu tư phải xin được nâng chỉ tiêu dân số hoặc diện tích ở bình quân của một người trong dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc xin tăng diện tích nhà ở bình quân trên đầu người sẽ dễ hơn xin tăng chỉ tiêu dân số.
Nếu diện tích ở bình quân trên đầu người lớn thì chủ đầu tư được xây diện tích chung cư lớn, được nhiều căn hộ hơn. Ví dụ, một dự án có chỉ tiêu 2.000 dân, áp dụng cách tính bình quân 3,6 người/căn hộ thì xây dựng được tối đa 555 căn. Nhưng nếu mỗi căn hộ 45m2 chỉ ở được 1 người thì chủ đầu tư được xây 2.000 căn hộ 45m2, hoặc 1.000 căn hộ 70m2.
Việc đặt chỉ tiêu diện tích sống cao thì chủ đầu tư phải xây căn hộ rộng, đẩy giá thành lên cao
Trong khi đó, khi xây dựng kế hoạch thì theo quy định chỉ tiêu dân số, nhưng khi đi vào sử dụng số người ở luôn cao hơn quy hoạch mà cơ quan quản lý khó kiểm soát được. Điều này sẽ dẫn tới quá tả hạ tầng. Cuối cùng, việc này chỉ làm lợi cho chủ đầu tư khi xây được nhiều căn hộ, thu lợi nhuận cao hơn.
Chưa kể, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc đặt chỉ tiêu diện tích sống cao thì chủ đầu tư phải xây căn hộ rộng, đẩy giá thành lên cao, nhất là ở nội đô nơi có quỹ đất hạn chế. Điều này vô tình sẽ khiến khoảng cách giữa ngôi nhà và một bộ phận lớn dân cư đô thị ngày càng xa.
Cũng theo ông Đính, việc đặt chỉ tiêu căn hộ tối thiểu 25m2 cho một người thì các căn hộ dưới diện tích này sẽ không được xây dựng, trong khi đối với những người độc thân, việc sở hữu 1 căn hộ diện tích lớn lại không quá cần thiết. Do đó, cần phân chia linh hoạt theo nhu cầu người dân, như ở Thái Lan, Singapore đang tồn tại một dạng căn hộ chỉ 15- 23m2 dành cho người độc thân, không có bếp, sử dụng khu sinh hoạt, giải trí chung trong tòa nhà.
Bên cạnh đó, tại các căn hộ nhà ở xã hội nên tăng chỉ tiêu số người, hoặc có diện tích nhỏ hơn quy định hiện nay để vừa túi tiền với nhóm thu nhập thấp.
