Trong vài năm gần đây, loại hình căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm dần trở nên phổ biến tại thị trường Hà Nội. Nhiều dự án lớn đang áp dụng mô hình này để đáp ứng nhu cầu của khách hàng có tài chính hạn chế. Một số dự án đáng chú ý như The Nosta (90 Đường Láng), Rose Town (huyện Thanh Trì), Phương Đông Green (quận Hoàng Mai) hay Hasco (quận Hà Đông) đều chào bán các căn hộ sở hữu 50 năm với mức giá cạnh tranh.
Lợi thế về giá nhưng khó chuyển nhượng
Ghi nhận của phóng viên tại một dự án cao tầng ở phường Văn Quán (quận Hà Đông) cho thấy, hai tòa tháp đang xây dựng với chiều cao 45 và 50 tầng đã thu hút sự quan tâm lớn từ người mua. Theo anh Trần Thanh Hải – một nhân viên môi giới bất động sản tại khu vực này, phần lớn căn hộ sở hữu 50 năm tại dự án đã được đặt chỗ. "Hiện tại, chỉ còn rất ít căn hộ thời hạn 50 năm và lượng khách tìm kiếm khá đông. Giá bán vào khoảng 40 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với căn hộ sở hữu lâu dài, đang chuyển nhượng ở mức 65 triệu đồng/m²," anh Hải chia sẻ.
Anh Nguyễn Quang Hùng (trú tại quận Hà Đông) cho biết, anh đang tìm hiểu về dự án này vì mức giá chào bán phù hợp với khả năng tài chính của gia đình. "Căn hộ sở hữu 50 năm đang được chào bán với giá khoảng 39 triệu đồng/m², rẻ hơn khá nhiều so với các dự án quanh đây, nơi căn hộ cũ cũng được rao bán với giá 65-70 triệu đồng/m². Tôi chấp nhận việc hạn chế quyền sử dụng vì đổi lại được mức giá dễ chịu hơn," anh Hùng cho biết.
Đối với nhiều gia đình trẻ, việc sở hữu căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội với giá hợp lý đang là bài toán khó. Đầu năm 2023, vợ chồng chị Lê Thị Mai (quê Hải Phòng) quyết định mua một căn hộ để ổn định cuộc sống. Sau khi tìm hiểu nhiều dự án, chị nhận ra mức giá tại các khu vực trung tâm vượt ngoài khả năng chi trả.
Trong quá trình tìm kiếm, chị Mai được môi giới bất động sản giới thiệu dự án tại quận Thanh Xuân với ba tòa chung cư, trong đó hai tòa có sổ hồng lâu dài, giá bán hơn 55 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tòa chung cư còn lại – vốn được cấp phép làm văn phòng, sau đó chuyển đổi công năng – có thời hạn sở hữu 50 năm và mức giá chỉ 35 triệu đồng/m².
"Chúng tôi đang không đủ tài chính để mua căn hộ lâu dài, nên quyết định chọn loại hình sở hữu 50 năm trước mắt. Các tiện ích dự án đều như nhau, chỉ khác về thời hạn sở hữu. Khi nào có điều kiện hơn, chúng tôi sẽ tính chuyện chuyển đổi sau," chị Mai cho biết.
Nêu quan điểm về loại hình căn hộ này, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, loại hình này phù hợp với các gia đình trẻ hoặc người mua nhà lần đầu, bởi mức giá thấp giúp giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng căn hộ sở hữu 50 năm sẽ khó khăn hơn do tâm lý người Việt luôn ưu tiên tài sản có giá trị bền vững để làm "của để dành" cho con cháu.
Đặc biệt, khi thời gian sử dụng đất rút ngắn, giá trị căn hộ cũng giảm dần, khiến người mua sau này ít mặn mà. Việc thế chấp căn hộ này tại ngân hàng cũng gặp nhiều hạn chế, do giá trị định giá thường thấp hơn và ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay nếu có liên kết với chủ đầu tư.
Hiểu đúng để tránh rủi ro
Hiện nay, khái niệm chung cư sở hữu 50 năm không được định nghĩa cụ thể trong pháp luật Việt Nam nhưng theo Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn sử dụng đất đã được làm rõ trong khung pháp lý dành cho các dự án bất động sản.
Cụ thể, các dự án này chỉ được công nhận quyền sử dụng đất trong vòng 50 năm kể từ thời điểm chủ đầu tư được Nhà nước giao đất. Sau khi hết thời hạn, Nhà nước có quyền thu hồi khu đất để thực hiện các dự án mới hoặc xây dựng công trình công cộng. Điều này đặt ra yêu cầu cho các chủ đầu tư phải hoàn thành dự án và bàn giao công trình trong thời gian quy định.
Với người mua nhà, cần phân biệt rõ giữa hai loại hình căn hộ sở hữu 50 năm hiện nay: chung cư có sổ hồng 50 năm và chung cư thuê 50 năm. Căn hộ có sổ hồng 50 năm về cơ bản giống với các căn hộ sở hữu lâu dài, nhưng sau khi hết thời hạn, người mua cần làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất. Ngược lại, loại hình chung cư thuê 50 năm chỉ cho phép người mua quyền sử dụng trong thời gian hợp đồng thuê có hiệu lực, khi hợp đồng kết thúc, quyền sử dụng sẽ chấm dứt mà không có cơ chế gia hạn hoặc bồi thường.
Theo luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư Hà Nội), mối lo ngại lớn nhất của người mua nhà đối với loại hình căn hộ sở hữu 50 năm là khả năng mất trắng sau khi hết thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, theo Điều 59 Luật Nhà ở năm 2023, nhà chung cư khi không còn đảm bảo điều kiện an toàn sẽ phải phá dỡ, nhưng người sở hữu căn hộ vẫn được bảo vệ quyền lợi như bố trí tái định cư hoặc chỗ ở tại vị trí khác.
Đối với quyền sử dụng đất của chung cư bị phá dỡ, các chủ sở hữu vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại nhà ở hoặc thực hiện dự án khác theo quy hoạch mới. Điều này cho thấy người dân không mất hoàn toàn quyền lợi sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng.
Theo các chuyên gia, để tránh rủi ro khi mua căn hộ sở hữu 50 năm, người mua cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và thời hạn sở hữu. Đặc biệt, đối với những căn hộ có mức giá thấp bất thường so với mặt bằng chung, người mua cần cảnh giác và tìm hiểu kỹ lý do vì sao giá bán thấp, tránh trường hợp mua nhầm căn hộ có thời hạn sở hữu ngắn mà không được thông báo rõ ràng.
Giao dịch mua căn hộ 50 năm đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết pháp lý từ người mua, bởi loại hình này có thể là giải pháp tài chính ngắn hạn phù hợp, nhưng nếu không nắm rõ các quy định pháp lý, người mua sẽ đối mặt với rủi ro lớn trong tương lai.
