Giá nhà đất đang cản trở sự phát triển của TP.HCM

Số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho thấy, trong 3 năm gần đây, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 209.539ha gổm 3 loại đất chính: đất nông nghiệp chiếm 53,3% tương đương 111.729ha; đất phi nông nghiệp là 96.779ha, chiếm gần 46,2%; đất chưa sử dụng chiếm 1.030ha, tương đương 0,49%.

Tuy nhiên, nói về thực trạng quản lý đất đai, ông Phạm Chánh Trực, nguyên Phó Bí thư thường trực Thành ủy TP.HCM cho biết, đất nông nghiệp tại nhiều nơi đang bị bỏ hoang, lãng phí; nhà ở có tình trạng “vừa thừa, vừa thiếu”, khi có hơn 9.400 căn hộ và 2.500 nền đất bỏ trống, nhưng nhà ở cho người thu nhập thấp lại chưa đáp ứng nhu cầu.  

“Số liệu vào đầu năm 2023 cho thấy, khoảng 244.000 người thu nhập thấp chưa có nhà và TP.HCM có kế hoạch sẽ xây dựng 30.500 căn nhà. Như vậy, nếu không tính phát sinh, thành phố mất 40 năm mới giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhóm đối tượng này”, ông Phạm Chánh Trực cho biết.

Cũng đưa ra đánh giá về thực tiễn sử dụng đất tại TP.HCM, TS. Phùng Quốc Hiển, nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, thành phố đang thiếu đất cho giao thông, nhà ở, giáo dục và đặc biệt là dành cho công nghiệp công nghệ cao, thiếu quỹ đất dành cho công nghệ cơ khí, chế tạo…

Hơn nữa, giá đất của TP.HCM hiện nay đang quá cao so với các tỉnh lần cận như Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư, nhất là nguồn vốn FDI có dấu hiệu chậm lại, trong khi thành phố lại thiếu các dự án lớn để bứt phá.

TS. Phùng Quốc Hiển bày tỏ sự lo ngại, nếu tình trạng này kéo dài, đất TP.HCM sẽ đắt ngang với Hồng Kông, nằm ngoài khả năng chi trả của hầu hết người dân. Ngoài việc giá thành đắt đỏ, việc xác nhận quyền sở hữu đất đai ở TP.HCM cũng luôn trong tình trạng khó khăn.

Theo thống kê, có hơn 580.000 người mua nhà tại TP.HCM chưa được cấp sổ hồng, khiến Nhà nước chua thể thu được 80.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư. Có nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu do khấu xác định giá đất bị chậm trễ.

Đồng quan điểm, bà Phạm Phương Thảo, nguyên Phó Bí thư Thành ủy TP.HCM, nguyên Chủ tịch HĐND TP.HCM nhận định, giá đất hiện nay không những cao mà còn “ảo” nên việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ gặp khó khăn. Bên cạnh đó, việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai vẫn còn thiếu đồng bộ, minh bạch. Nhiều dự án lớn chậm triển khai, nhiều dự án giao đất cho giao thông, giáo dục, văn hóa…còn chưa hợp lý.

Để giải quyết những vấn đề đang tồn tại của TP.HCM, TS. Phùng Quốc Hiển cho rằng, thành phố nên sử dụng công cụ kiểm kê công tác sử dụng đất; rà soát lại quy hoạch đô thị, về công tác quản lý sử dụng đất cho tầm nhìn đến năm 2050 hoặc hơn nữa.

Bên cạnh đó, cũng cần bố trí lại cơ cấu đất đai cho phù hợp cơ cấu kinh tế và điều chỉnh cho bằng được tình trạng mất cân đối. Tập trung giải quyết dứt điểm pháp lý cho doanh nghiệp, người dân về quyền sở hữu đất và quyền thuê đất trên địa bàn thành phố, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đồng thời tập trung giải quyết dứt điểm những vấn đề liên quan đến định giá đất.

Bổ sung thêm các đề xuất, ông Phạm Chánh Trực cho rằng, cần hạn chế đối tượng kinh doanh và kinh doanh đầu cơ bằng cách quy hoạch đất sử dụng cho nhà ở thương mại có phạm vi giới hạn, và hạn chế đấu giá bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất)mà thay bằng đấu thầu dự án, công trình, hạn chế đối tượng thiếu năng lực đấu thầu để rồi bán dự án. Đồng thời cần quản lý các công ty địa ốc có lợi nhuận quá cao bằng chính sách thuế (thuế lợi tức, thuế tài sản).

Cùng với đó, sớm hoàn thành việc xây dựng, ban hành và đưa vào áp dụng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật mang tính chất “khung pháp lý” điều chỉnh các hoạt động sử dụng đất trong các lĩnh vực: tài sản công, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở. Việc xây dựng pháp luật nên hướng đến các quy định mang tính “thực chất” thay vì các quy định pháp luật mang tính “hình thức”.