Lý giải nguyên nhân mức tăng nhanh của bất động sản, ông Nghĩa cho rằng, vì nguồn đất ngày càng khan hiếm, trong khi tốc độ phát triển nhanh. Nếu cách đây 10 năm, mỗi năm tại Hà Nội sẽ có khoảng 40 – 60 dự án được cấp phép thì giờ chỉ còn lại 1 – 2 dự án.
Điều này kéo theo việc giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM ngày càng tăng cao. Trong khi đó, các biện pháp chính sách nhằm cải thiện nguồn cung chưa thể có tác động trong ngắn hạn, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại phân khúc cao cấp, hạng sang khiến đà tăng giá nhà đất sẽ vẫn còn tiếp tục.
Khảo sát thực tế tại Hà Nội cho thấy, kể từ đầu năm đến nay, giá nhà ở Hà Nội, nhất là chung cư đã tăng giá đáng kể. Hiện, giá rao bán tại đa số các dự án mới đều có mức giá 70 – 80 triệu đồng/m2, thậm chí dự án Noble Crystal Sunshine Tây Hồ đang rao bán ở mức giá từ 120 – 238 triệu đồng/m2.
Tại thị trường thứ cấp, tính đến thời điểm hiện tại, khó có thể tìm mua được căn hộ có mức giá 50 triệu đồng/m2 tại các quận trung tâm. Gia rao bán tại một số dự án trong vòng 1 năm qua đã tăng khá cao từ 51 triệu đồng/m2 – 105 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Trước đó, báo cáo quý II/2024 của Savills Việt Nam chỉ ra, kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/ m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm.
So sánh giữa các kênh đầu tư, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, về tốc độ tăng giá của vàng, chứng khoán và bất động sản thì bất động sản có mức tăng giá “khủng khiếp” nhất. Theo đó, từ năm 1990 đến nay, giá vàng mới ghi nhận mức tăng khoảng 30 lần; thị trường chứng khoán kể từ khi thiết lập mức đỉnh 1.200 điểm năm 2007 đến nay, sau nhiều diễn biến trầm bổng hiện vẫn “loanh quanh” ở mức này.
Trong khi đó, tốc độ tăng giá bất động sản ghi nhận tới hàng trăm lần, tại Hà Nội, TP. HCM ghi nhận mức tăng 400 lần. Trong khi đó, Mỹ và một số nơi như New York, Seoul, Paris ghi nhận mức tăng khoảng 100 lần.
Đồng tình, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, kể từ khi áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991 đến nay, phân khúc bất động sản nhà ở chưa thể hiện được sự ổn định cần thiết.
Cụ thể, trong giai đoạn 1991 – 1992 tới 2000 – 2002, giá nhà đất tại các đô thị lớn ghi nhận mức tăng 100 lần; giai đoạn 2003 – 2006 “đóng băng”.Đến giai đoạn 2007 – 2008, tiếp tục đà tăng gấp 3 lần, sau đó 2009 – 2013 “đóng băng”, từ 2014 – 2018 phục hồi nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng.
Tuy nhiên, từ 2018 đến nay, thị trường thiếu cung do pháp lý, nhiều nhà đầu tư dự án và đầu tư thứ cấp gặp khó khăn về vốn. Vì vậy, các chủ đầu tư phải tính toán đến các cách để đưa giá nhà đất lên cao hơn nhiều nhằm bảo vệ lợi nhuận cho mình.
GS. Đăng Hùng Võ nhận định, cách mà các chủ đầu tư hay dùng nhất là tạo dư luận “khan hàng, nhu cầu thực tế rất lớn, giá đã lên cao lắm rồi…” để những người đang có nhà đất ra giá cao theo tâm lý “sợ hớ”. Ngoài ra, trả giá cao trong những cuộc đấu giá đất cũng là một cách nâng mặt bằng giá mới cho thị trường.
Do vậy, GS. Đặng Hùng Võ khuyến nghị, kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường bất động sản nhà ở là xây dựng một sắc thuế hợp lý dựa trên nguyên tắc lợi nhuận kinh doanh bất động sản chỉ ngang với các ngành sản xuất hàng hóa, cung cấp dịch vụ.
Cần đánh thuế cao đối với những trường hợp sử dụng nhà đất với diện tích lớn hơn mức phù hợp cho cuộc sống. Khi con người không dễ dàng làm giàu được từ nhà đất thì thị trường bất động sản mới có cơ hội ổn định và kinh tế hàng hóa mới phát triển.
