Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố dự án nhà ở xã hội (NOXH) UDIC Hạ Đình với mức giá tạm tính 25 triệu đồng/m², cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Giá thuê và thuê mua cũng được tạm tính lần lượt là 150.000 đồng/m²/tháng và 390.000 đồng/m²/tháng.
Giá NOXH lập kỷ lục mới
Dự kiến, hồ sơ đăng ký mua sẽ được tiếp nhận từ quý IV/2025, mức giá chính thức sẽ do chủ đầu tư công bố sau khi được cơ quan quản lý thẩm định. Dự án do liên danh Công ty UDIC, Công ty CP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội (Haweicco) và Công ty CP Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội đầu tư, khởi công vào cuối năm 2024.
Trước đó, vào tháng 3/2023, dự án NOXH NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm) có giá bán 19,5 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT), từng được xem là cao nhất thời điểm đó. Hiện tại, mức 25 triệu đồng/m² chỉ bằng một nửa giá nhà thương mại trên thị trường thứ cấp và khoảng 1/3 giá tại các dự án mở bán cuối năm 2024.
Tuy nhiên, trên thực tế, giá NOXH giao dịch trên thị trường thứ cấp thường cao hơn nhiều, dao động từ 32 – 43 triệu đồng/m². Theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, NOXH sẽ tiếp tục là xu hướng trong năm 2025 và những năm tới, với mức giá trung bình dự báo từ 17 - 22 triệu đồng/m².
Hiện nhiều doanh nghiệp lớn như Nam Long, Becamex, Hoàng Quân, Novaland, Vinhomes, Ecopark… đã cam kết đầu tư vào phân khúc này, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, đặc biệt là chi phí tạo lập quỹ đất ngày càng tăng. Giá đất đầu vào cao, diện tích xây dựng hạn chế, chi phí xây dựng lớn khiến chủ đầu tư khó đưa giá nhà xuống thấp, trong khi vẫn phải đảm bảo lợi nhuận.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng một vấn đề lớn nằm ở cơ chế bồi thường. Doanh nghiệp phát triển NOXH phải tự tìm quỹ đất và bồi thường cho người dân, sau đó Nhà nước mới hoàn trả. Tuy nhiên, việc hoàn trả thường kéo dài nhiều năm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng vốn.
Ví dụ, với một dự án 500 tỷ đồng, lợi nhuận 10% tương đương 50 tỷ đồng, nhưng tiền bồi thường có thể lên đến hàng trăm tỷ, nếu không được hoàn trả kịp thời sẽ gây tổn thất lớn. Ngoài ra, có sự chênh lệch giữa giá bồi thường mà doanh nghiệp trả cho người dân (theo giá thị trường) và mức hoàn trả của Nhà nước (theo bảng giá đất), khiến doanh nghiệp chịu lỗ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để kéo giảm giá nhà ở xã hội, cần cho phép tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần. Điều này giúp tối ưu quỹ đất, tạo thêm nhiều căn hộ, đồng thời giảm chi phí giải phóng mặt bằng trên từng đơn vị nhà ở. Nếu được thực hiện, giải pháp này không chỉ giúp hạ giá NOXH mà còn khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này.
Cảnh giác với dịch vụ mời làm hồ sơ
Mặc dù UDIC Hạ Đình là dự án NOXH có mức giá cao nhất hiện nay, nhưng so với chung cư thương mại, giá bán vẫn thấp hơn đáng kể, tạo cơ hội sở hữu nhà cho những người có thu nhập trung bình. Cụ thể, với mức giá 25 triệu đồng/m², một căn hộ 70m² gồm hai phòng ngủ sẽ có giá khoảng 1,75 tỷ đồng. Trong khi đó, một căn chung cư thương mại cùng diện tích có giá khoảng 5 tỷ đồng (tính theo mức 70 triệu đồng/m²), cao gấp ba lần. Vì vậy, dù mức giá được xem là cao so với các dự án NOXH trước đây, nhiều người lao động vẫn mong muốn sở hữu căn hộ tại đây.
Tuy nhiên, sức nóng của dự án cũng kéo theo nhiều thông tin nhiễu loạn, đặc biệt là sự xuất hiện của các dịch vụ làm hồ sơ mua NOXH. Theo quy định, để mua NOXH, người mua cần nộp hồ sơ, chứng minh thu nhập thấp và chờ bốc thăm. Nhưng trên thực tế, ngay gần văn phòng quản lý dự án, nhiều biển quảng cáo nhận làm hồ sơ đã xuất hiện.
Điều đáng nói là thay vì tìm hiểu thông tin chính thức từ chủ đầu tư, một số khách hàng lại liên hệ với môi giới qua số điện thoại trên các tấm biển này. Khi phóng viên VTV thử liên hệ, môi giới hỏi kỹ về thu nhập, hợp đồng lao động và cam kết có thể "làm đẹp" hồ sơ nếu chưa đủ điều kiện.
Dù Sở Xây dựng Hà Nội và chủ đầu tư đã thông báo phải đến quý IV/2025 mới bắt đầu nhận hồ sơ, nhưng môi giới lại tự đặt ra thời hạn riêng, thậm chí yêu cầu khách hàng đặt cọc để "chắc suất" mua NOXH. Đã có trường hợp khách phản ánh về việc nộp cọc cho môi giới trung gian.
Trước tình trạng này, trả lời VTV, ông Phạm Trung Định, Giám đốc Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng, Tổng công ty UDIC khuyến cáo, người mua cần cảnh giác với những thông tin không chính thống. Ông Định nhấn mạnh, toàn bộ thông tin về dự án có thể tìm hiểu trực tiếp tại Văn phòng Ban Quản lý Dự án Khu đô thị mới Hạ Đình. Khách hàng không nên tìm hiểu qua các nguồn tin không rõ ràng hoặc sàn giao dịch không được ủy quyền.
Thực tế, các dự án NOXH mở bán gần đây tại Hà Nội, như NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm), đều thực hiện bốc thăm công khai dưới sự giám sát của công an và các cơ quan chức năng để đảm bảo minh bạch. Do đó, chủ đầu tư dự án NOXH Hạ Đình khẳng định việc gian lận trong quá trình bốc thăm là rất khó xảy ra.
Hơn nữa, thủ tục làm hồ sơ NOXH hiện nay đã đơn giản hơn so với trước đây. Nếu tìm hiểu kỹ, người mua hoàn toàn có thể tự chuẩn bị hồ sơ mà không cần qua dịch vụ môi giới, tránh mất tiền và gặp rủi ro không đáng có.
