Giao dịch bắt buộc phải chuyển khoản và ghi đúng giá
Cụ thể, Điều 48 luật kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc ngược lại do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Tuy nhiên, khác với luật cũ, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng giao dịch từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng.
Việc giao dịch “bất động sản hai giá” cũng mang lại rất nhiều rủi ro cho người mua nhà đất
Bên cạnh việc phải thanh toán qua tài khoản, Điều 47 Luật kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định, giá bán do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng theo đúng quy định. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thức tế vào hợp đồng, chịu trách nhiệm trong việc giá giao dịch hợp đồng không đúng với thực tế.
Trong nhiều năm qua, trên thị trường bất động sản đã tồn tại một thực trạng “nhức nhối” là giá giao dịch thực tế và giá ghi trong hợp đồng khác nhau, giá trong hợp đồng thường thấp hơn so với thực hiện, thường ghi theo cách tính của Nhà nước để giảm bớt thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ mà các bên phải nộp.
“Chiêu” này xuất phát từ khi áp dụng Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với người chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá bán bất động sản (căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng). Từ đó, giao dịch nhà đất 2 giá trở nên phổ biến, người mua trả tiền 1 đằng, hợp đồng ký kết tại phòng công chứng 1 nẻo. Có trường hợp giá trên hợp đồng chỉ bằng 1/5 giá trị thực tế.
Thực tế này gây thất thoát 1 lượng thuế lớn từ chuyển nhượng bất động sản. Hiện, chưa có số liệu khảo sát được công bố chính thức nhưng ước tính số thuế thất thu hàng năm từ hành vi này có thể lên tới hàng nghìn tỉ đồng.
Biện pháp mạnh tay
Không chỉ gây thất thoát thuế, việc giao dịch “bất động sản hai giá” cũng mang lại rất nhiều rủi ro cho người mua nhà đất. Theo luật sư Nguyễn Doãn Hùng (Đoàn luật sư Hà Nội), hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì mục đích xác lập là nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu hợp đồng bị vô hiệu hóa, các bên phải hoàn trả lại những gì đã nhận, hoặc khi có tranh chấp xảy ra phải thanh lý hợp đồng.
Trong thời gian trước, các cơ quan chức năng đã có nhiều biện pháp vào cuộc mạnh tay khi chỉ trong thời gian ngắn từ đầu năm 2021 – 2022 đã có hàng loạt tổ chức, cá nhân vướng vào vòng lao lý về tội trốn thuế khi tiến hành chuyển nhượng bất động sản đã bị cơ quan công an khởi tố, bắt giam.
Việc giao dịch bất động không qua chuyển khoản gây khó khăn trong việc xác định giá trị thực tế
Đơn cử, sự việc giám đốc Công ty TNHH thương mại dịch vụ bất động sản Vincomreal đã ký hợp đồng chuyển nhượng 70 lô đất nền tại huyện Long Điền (Bà Rịa – Vũng Tàu) với giá 700 triệu đồng/lô, nhưng trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng lại chỉ ghi 50 triệu đồng/lô.
Hay như trường hợp Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển đầu tư xây dựng và du lịch An Phú Thịnh ở tỉnh Bình Định bị bắt tạm giam, do giao dịch bất động sản không đúng giá trị thực tế với mục đích giảm số tiền thuế phải nộp theo quy định.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính thậm chí đã phải gửi công văn tới các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Tổng cục Thuế về việc tăng cường chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế những sự việc như vậy vẫn thường xuyên xảy ra. Từ những thực tế này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ, quy định rõ ràng về việc lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì công cụ thuế chống đầu cơ nhà, đất cũng là một trong những biện pháp cần thiết để triệt tiêu ý chí “trốn thuế” của nhà đầu tư.
Theo đó, HoREA cho biết đã đề xuất đánh thuế thu nhập cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng nhà đất ngay sau khi tạo lập. Cụ thể, áp dụng mức rất cao nếu bán hoặc chuyển nhượng nhà đất trong vòng 1 năm đầu tiên và giữ ở mức cao trong năm thứ 2, 3.
Các trường hợp bán, chuyển nhượng sau khi tạo lập được ba năm hoặc chứng minh được nhu cầu chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.
