Gỡ khó thị trường bất động sản bắt đầu từ gỡ “mối tơ vò” tiền sử dụng đất

Khổ sở về thủ tục, vỡ trận kế hoạch kinh doanh vì tiền sử dụng đất

Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã thống kê trong hàng trăm dự án nhà ở gặp các vướng mắc về pháp lý, có tới 1/4 dự án vướng về xác định nghĩa vụ tài chính. Mặc dù chủ đầu tư đã nhiều lần trình Sở TN-MT phương án nộp tiền sử dụng đất với mong muốn hoàn thành nghĩa vụ tài chính để giải quyết quyền lợi cho cư dân, nhưng vẫn không thể.

Các dự án đã hoàn tất xây dựng và bàn giao cho khách hàng, nhưng vướng mắc chủ yếu là DA chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. Thậm chí, để người mua nhà có sổ hồng, doanh nghiệp đã tạm ứng 500 tỷ đồng nộp trước tiền sử dụng đất nhưng chưa thể hoàn tất thủ tục.

Đại diện nhiều doanh nghiệp đang có dự án bị “trùm mền” cho biết, dù kêu ca rất nhiều, song nhiều năm qua, thủ tục hành chính vẫn giậm chân tại chỗ, nên không thể triển khai dự án, trong đó phần nhiều dự án vướng thủ tục đều liên qua đến tiền sử dụng đất.

Một trong những ví dụ điển hình là dự án Khu dân cư Phú Thuận tại quận 7, TP.HCM do Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn làm chủ đầu tư. Sau hơn 12 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty Anh Tuấn đã triển khai rất nhiều phần việc để được phê duyệt tỷ lệ 1/500, cũng như thi công hạ tầng, các tiện ích cho dự án. Sau đó, Công ty thực hiện chuyển nhượng nền đất cho khách hàng và tiến hành các thủ tục để cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính, từ đó doanh nghiệp có cơ sở thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Trong nhiều năm doanh nghiệp này rơi vào cảnh khốn khổ.

Ách tắc tiền sử dụng đất không chỉ “bó chân” dự án mà còn khiến không ít doanh nghiệp “vỡ trận” trong kế hoạch kinh doanh. Chủ đầu tư một dự án căn hộ khác tại Bình Dương mới đây cũng cho biết, lúc đầu triển khai dự án, tiền sử dụng đất được tính khoảng gần 20 tỷ đồng, căn cứ vào đó doanh nghiệp lên kế hoạch tính toán đầu ra và chuẩn bị bán hàng. Tuy nhiên, mới đây, sau khi xác định lại phương pháp tính tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng thông báo chính thức số tiền sử dụng đất của dự án lên đến hơn 80 tỷ đồng. Đơn vị này gấp rút điều chỉnh lại giá bán cao hơn khá nhiều.

Khơi thông hiệu quả sử dụng đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho hay, thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên nếu không có giải pháp xử lý hiệu quả thì nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó, người muốn sở hữu nhà đất cũng gặp khó theo.

Ông Châu cho rằng, các vướng mắc tại các dự án phát triển nhà ở tồn tại nhiều năm qua nhưng chưa được xử lý dứt điểm. Nguyên nhân do hệ thống luật còn chồng chéo, nhiều quy định về đóng tiền sử dụng đất và các thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai chưa được giải quyết khiến hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn "trùm mền" nhiều năm. Chính điều này khiến không ít doanh nghiệp bị khiếu kiện, khiếu nại vì bội tín với khách hàng.

Chủ một doanh nghiệp cho hay, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay làm khổ doanh nghiệp và tạo ra cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu. Chủ đầu tư dự án đang phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, bằng khoảng trên dưới 70% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ 2 và gánh nặng này cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Theo đó, tiền sử dụng đất đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, chiếm khoảng trên dưới 10% trong giá thành căn hộ chung cư, chiếm khoảng trên dưới 30% trong giá thành nhà phố và chiếm khoảng trên dưới 50% trong giá thành biệt thự. Nhà nước đang có được khoản thu lớn từ tiền sử dụng đất nhưng về lâu dài, nếu đã giao hết đất thì sẽ không còn nguồn thu ngân sách lớn này nữa, mà cần phải bổ sung, thay thế bằng thuế tài sản.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group cho rằng, cái khó cơ bản của thị trường của doanh nghiệp hiện nay là dự án thiếu hồ sơ pháp lý. Thiếu pháp lý, dẫn đến việc không thể triển khai dự án, chi phí không ngừng bị đội lên và doanh nghiệp cũng không xoay xở được dòng tiền khi ngân hàng luôn đòi hỏi dự án phải hoàn thiện pháp lý mới cho vay.

Vì vậy, nếu tháo nút thắt về thủ tục hành chính sẽ là vấn đề gốc rễ, then chốt để gỡ khó cho thị trường bất động sản.