Một trong những trường hợp điển hình của thực tế “nhà không sổ nhưng giá vẫn tăng cao” là dự án chung cư Golden West (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân). Thời điểm năm 2014, chủ đầu tư Công ty CP Phát triển Thương mại Việt Nam (Vietradico) chào bán căn hộ với mức giá khởi điểm 23,5 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 5 - 6 triệu đồng/m² so với các dự án khác trong khu vực. Tuy nhiên, sau 10 năm, giá bán đã tăng vọt lên 50 - 55 triệu đồng/m², dù vẫn bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý.
Không sổ nhưng giá tương đương chung cư mới
Cụ thể, dù dự án đã bàn giao nhà từ năm 2016, đến nay chưa có căn hộ nào tại Golden West được cấp sổ hồng. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý để nộp lên Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Thêm vào đó, các vi phạm nghiêm trọng về trật tự xây dựng cũng được chỉ ra. Theo kết luận thanh tra số 39 của Thanh tra Bộ Xây dựng vào năm 2022, Vietradico đã cố tình xây dựng sai quy hoạch, nâng tầng trái phép từ 6,5 tầng lên 25 tầng, vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật.
Bên cạnh Golden West, chung cư The Legacy (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) cũng nằm trong danh sách các dự án chưa có sổ hồng do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý gửi Sở Tài nguyên và Môi trường. Hiện giá căn hộ tại đây dao động từ 60 - 65 triệu đồng/m², cao gần gấp đôi so với mức giá chào bán 32 - 36 triệu đồng/m² vào năm 2020.
Không chỉ dừng lại ở vấn đề pháp lý, dự án còn chứng kiến nhiều mâu thuẫn nghiêm trọng giữa chủ đầu tư và cư dân. Đến nay, các tiện ích như bãi đỗ xe thông minh, bể bơi, sân chơi… vẫn chỉ tồn tại trên giấy, khiến cư dân bức xúc.
Giá bán tại chung cư Gonden West đã tăng vọt lên 50 - 55 triệu đồng/m², dù vẫn bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý
Cũng tại quận Thanh Xuân, một dự án khác là khu văn phòng, dịch vụ và nhà ở Việt - Đức Complex (phường Nhân Chính) dù chưa được cấp sổ hồng nhưng giá bán cũng ghi nhận ở mức cao đáng kể. Theo đó, các căn hộ trên 100 m² được rao bán với giá trung bình khoảng 50 triệu đồng/m², trong khi căn hộ dưới 100 m² có giá cao hơn, dao động quanh mức 60 triệu đồng/m². Những con số này cao gấp 2 - 2,5 lần mức giá khởi điểm 24,5 triệu đồng/m² khi chủ đầu tư mở bán vào năm 2017.
Tương tự, tại dự án D'Capitale (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy) do Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt làm chủ đầu tư, cư dân 2 tòa C2 và C5 vẫn chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Tuy nhiên, theo các môi giới tại khu vực này, hai tòa C2 và C5 được quy hoạch căn hộ có thời hạn sở hữu 50 năm, với mức giá dao động từ 75 - 85 triệu đồng/m², tùy vị trí.
Trong khi đó, các tòa căn hộ sở hữu lâu dài còn lại có mức giá cao hơn, thường ở mức khoảng 100 triệu đồng/m². Trước đây, vào năm 2018, giá căn hộ tại D'Capitale dao động khoảng 60 triệu đồng/m². Tuy nhiên, các vấn đề như hành lang quá hẹp, chỉ rộng 1,47m và không được lắp điều hòa đã khiến nhiều cư dân bán tháo căn hộ, giảm giá xuống còn khoảng 50 triệu đồng/m².
Người mua nhà đã không còn “vội”
Theo các chuyên gia, việc giá nhà chung cư, đặc biệt là các căn hộ chưa được cấp sổ hồng, tăng mạnh trong thời gian qua xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó yếu tố chính là sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở bình dân. Trong bối cảnh nhu cầu ngày càng tăng, tình trạng khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá nhà leo thang, và ngay cả những căn hộ chưa có sổ đỏ cũng tăng giá theo xu hướng chung, tương tự như “nước lên thuyền nổi”.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nguồn cung căn hộ đang sụt giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc nhà ở bình dân và vừa túi tiền dành cho người thu nhập thấp. Ông Võ nhấn mạnh, cung đã thiếu, chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, vốn và nhân công lại tăng cao, khiến giá nhà khó có thể giữ ổn định.
Đồng tình với quan điểm này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định rằng trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới tại thị trường Hà Nội sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
“Dự báo đến năm 2025, phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m² sẽ hoàn toàn biến mất tại Hà Nội”, ông Tuấn cho biết.
Thực tế, nguồn cung hiện tại chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, giảm sút đáng kể trong những năm gần đây.
Chung cư The Legacy (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) cũng nằm trong danh sách các dự án chưa có sổ hồng do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý gửi Sở Tài nguyên và Môi trường
Lâu nay, những căn hộ không có sổ, hoặc chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm thường có giá thấp hơn các căn sở hữu lâu dài nên thường nhận được sự quan tâm của những người “ít tiền”. Tuy nhiên, có một thực tế là hiện nay người mua nhà đã không còn tâm lý sợ bị bỏ lỡ (FOMO) mà đa phần sẽ ưu tiên yếu tố pháp lý. Kết quả từ một cuộc khảo sát của Batdongsan với 500 người mua nhà đã củng cố quan điểm này. Theo đó, có đến 59% người tham gia cho rằng pháp lý là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn dự án bất động sản.
Đây là yếu tố được đánh giá cao nhất, vượt qua các tiêu chí khác như tính bền vững, không gian xanh và môi trường; cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông; hay các dịch vụ tiện ích. Những kết quả này nhấn mạnh rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều biến động, việc đảm bảo pháp lý không chỉ là quyền lợi mà còn là sự an tâm cho cả người mua lẫn nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, yếu tố pháp lý đóng vai trò cốt lõi trong các giao dịch địa ốc. Những căn hộ không có giấy tờ pháp lý đầy đủ sẽ khiến người mua đối mặt với nhiều rủi ro, “giấy tờ viết tay” sẽ không được pháp luật công nhận. Nếu xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu, bên mua thường chịu thiệt thòi do không có hợp đồng giao dịch chính thức với chủ đầu tư.
Ngay cả với giới đầu tư, những căn hộ chưa có sổ hồng thường có tính thanh khoản kém nên họ vẫn ưu tiên các sản phẩm bất động sản đã hoàn thiện pháp lý, sổ hồng trao tay, giao dịch có công chứng đầy đủ. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu tối đa rủi ro.
