Chẳng hạn, theo quyết định của UBND huyện, chị Nguyễn Thị Hà (huyện Mê Linh) phải nộp khoảng 1,7 tỷ đồng, nhưng khi liên hệ với cơ quan thuế, số tiền lại tăng lên 6,4 tỷ đồng, chênh lệch lên tới 4,7 tỷ đồng. Anh Nguyễn Văn Quyết, cũng ở Mê Linh, bày tỏ sự bất ngờ khi quyết định của UBND huyện có dấu đỏ nhưng lại không được cơ quan thuế chấp nhận.
Bảng giá đất mới gây thêm bất cập
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này xuất phát từ sự thiếu nhất quán trong quy định xác định thời điểm tính nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, Quyết định 71 của UBND Thành phố yêu cầu tính tại thời điểm nộp hồ sơ, trong khi đó, hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường lại áp dụng theo thời điểm UBND cấp huyện ban hành quyết định.
Sự chồng chéo này đã khiến mỗi cơ quan thực hiện theo một cách khác nhau, dẫn đến mức thuế phải nộp có sự chênh lệch đáng kể giữa các hộ dân dù hồ sơ của họ tương tự nhau.
Theo ông Nguyễn Văn Toàn, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Sóc Sơn, nhiều quyết định được ban hành trước ngày 20/12/2024 đã ghi rõ nghĩa vụ tài chính phải được tính theo bảng giá đất năm 2019. Tuy nhiên, cơ quan thuế lại chưa thống nhất về cách thức thu thuế, khiến việc thực thi gặp khó khăn.
Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, chính quyền đang gặp khó khăn trong việc lựa chọn văn bản nào để áp dụng, trong khi người dân lại không biết phải dựa vào quy định nào để thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng đắn.
Sự bất nhất trong quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai tại Hà Nội đang gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan chức năng
Bên cạnh vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính, việc điều chỉnh bảng giá đất của Hà Nội cũng gây ra một số hệ lụy đáng lo ngại. Theo đó, dù thành phố đã tăng bảng giá đất bình quân lên đến 2,5 lần so với trước đây nhưng vẫn đang là vấn đề nan giải đối với các địa phương khi áp dụng Luật Đất đai mới trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Chẳng hạn, tại một khu tái định cư thuộc dự án Vành đai 4, huyện Mê Linh, gia đình ông Nguyễn Ngọc Lâm phải mua đất tái định cư với giá 25 triệu đồng/m², gần gấp đôi so với mức giá của các hộ chưa giải phóng mặt bằng. Ông Lâm cho rằng, những hộ dân tiên phong chấp hành việc di dời lẽ ra phải được ưu tiên hơn, nhưng thực tế họ lại chịu thiệt thòi so với những người đi sau.
Theo ông Trần Nguyễn Ngọc, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mê Linh, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do Luật Đất đai mới đã thay đổi phương thức tính giá đất tái định cư. Trước đây, giá đất tái định cư được xác định dựa trên phương pháp định giá cụ thể, nhưng hiện nay lại áp dụng bảng giá đất, điều này đã gây ra sự bất hợp lý.
Dù bảng giá đất mới đã được điều chỉnh, nhưng vẫn thấp hơn giá thị trường rất nhiều, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa các hộ dân nhận đền bù ở các thời điểm khác nhau.
Hiện tại, cả Hà Nội và TP.HCM đều gặp phải những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng do việc gần 4 năm chưa điều chỉnh bảng giá đất, trong khi hầu hết các địa phương khác đều cập nhật bảng giá đất mỗi năm một lần. Điều này đã gây ra sự không đồng bộ trong công tác đền bù, làm giảm hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại các thành phố lớn.
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) nhận định, nếu bảng giá đất không được cập nhật kịp thời, phù hợp với thực tế hạ tầng và sự phát triển của các địa phương, sẽ dẫn đến sự bất hợp lý trong công tác đền bù. Thậm chí, điều này còn có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu của các địa phương.
Cần thống nhất chính sách để tránh gây khó khăn cho người dân
Hiện nay, hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Hà Nội đang bị ảnh hưởng bởi sự thiếu đồng nhất giữa quyết định của thành phố và hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường. Không chỉ đất thổ cư, đất nông nghiệp cũng rơi vào tình trạng tương tự. Việc quy định thiếu thống nhất khiến người dân không biết phải thực hiện theo quy định nào, trong khi các cơ quan chức năng cũng gặp khó khăn trong thực thi.
Để giải quyết vấn đề này, cần sớm có sự đồng bộ trong chính sách, điều chỉnh quy định để tránh tình trạng "quyết định một đằng, hướng dẫn một nẻo", gây thêm điểm nghẽn trong quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính.
Mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam (VACC), đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc định giá đất trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay. Theo ông, mặc dù Hà Nội và TP.HCM đã bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới, nhưng phương pháp định giá hiện nay vẫn còn nhiều bất cập.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam (VACC)
Ông cho rằng, dù Nghị định 71 của Chính phủ thay thế Nghị định 12 vào tháng 7/2024, nhưng cách tính giá đất trong nghị định này vẫn chưa phù hợp. Cụ thể, phương pháp so sánh giá đất hiện nay, lấy giá trị từ các thửa đất trúng đấu giá, lại không phản ánh chính xác tình hình thực tế của thị trường đất đai.
Đặc biệt, quy trình định giá đất hiện nay quá phụ thuộc vào các đơn vị tư vấn thẩm định, trong khi vai trò của chính quyền địa phương trong việc thực thi chính sách còn mờ nhạt. Chính sự lúng túng và lo ngại sai sót từ các cơ quan chức năng đã khiến thị trường bất động sản bị ách tắc, với thời gian định giá đất tại một số địa phương kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.
Thêm vào đó, ông Hiệp cũng bày tỏ lo ngại nếu giá đất tăng quá cao, điều này sẽ kéo theo sự tăng giá bất động sản, gây khó khăn cho cả người mua và doanh nghiệp. Trong khi đó, theo quy định mới của Bộ Xây dựng, các chủ đầu tư dự án bất động sản tại các đô thị loại 3 trở lên phải xây dựng hoàn chỉnh công trình để bán hoặc cho thuê, điều này đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn, càng làm tăng thêm áp lực tài chính cho các doanh nghiệp trong bối cảnh giá đất leo thang.
Do đó, các bộ, ngành cần đưa ra những hướng dẫn rõ ràng về phương pháp định giá đất để phản ánh chính xác giá trị thị trường, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
