Khu tập thể Trung Tự (Đống Đa, Hà Nội) được xây dựng từ năm 1972-1975 với 29 tòa nhà chung cư cao 4-5 tầng không có thang máy. Hầu hết hộ dân cơi nới để tăng diện tích ở khiến mặt ngoài khu nhà bị biến dạng, nhiều bức tường, nền nhà bị bong tróc, nứt vỡ. Một số đoạn hành lang bị đập phá phía dưới để lấy chỗ làm đường ống nước và điện khiến kết cấu bên trong tường bị hở, gây mất an toàn.
Ngoài ra, do công trình đã được xây lâu năm nên nhiều căn hộ thường xuyên ẩm mốc, thấm dột khi mưa. Các khu vực công cộng phần diện tích dùng chung bị lấn chiếm thành nhà ở kết hợp với cửa hàng. Tầng 1 đều sử dụng cho thuê kinh doanh.
Khu tập thể Trung Tự xuống cấp nghiêm trọng
Chung cư Vĩnh Hội được xây dựng từ trước năm 1975 nằm trên đường Nguyễn Hữu Hào, phường 6, quận 4, TP.HCM. Có quy mô 4 tầng, diện tích xây dựng khoảng 3.600 m2, chung cư này có 104 căn hộ với khoảng 550 cư dân sinh sống. Theo kết quả kiểm định chất lượng công trình của Sở Xây dựng TP.HCM, chung cư Vĩnh Hội xếp loại cấp D - nhà chung cư nguy hiểm cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp.
Người dân luôn lo lắng bởi nhiều mảng tường bị bong tróc, những đoạn lan can xiêu vẹo, mảng bê tông, thạch cao trên trần nhà bị bong tróc trông rất nhếch nhác. Ở giữa khoảng trống của những căn nhà, nhiều nơi ngập trong rác thải, bốc mùi hôi thối.
Theo thống kê, TP.HCM có 474 chung cư cũ với 573 lô, được xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định chất lượng, ngoài 14 chung cư cấp D còn có 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B, 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích.
Còn tại Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 7 chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), chủ yếu được xây dựng từ những năm 1960 -1994, tập trung tại các quận trung tâm. Hiện nay, các chung cư cũ đều đã xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu sử dụng và độ an toàn.
Cầu thang ở chung cư Vĩnh Hội
Nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, TP Hà Nội chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, các quận, huyện đẩy nhanh công tác quy hoạch để có cơ sở xác định hệ số K (hệ số bồi thường), lựa chọn chủ đầu tư xây dựng… Đến nay, công tác kiểm định nhà chung cư cũ đã xem xét thông qua 53 kết quả kiểm định công trình chung cư cũ. Dự kiến, trong tháng 3.2024, Hà Nội sẽ thông qua 126 kết quả kiểm định chung cư cũ.
Sở Xây dựng Hà Nội đã có hướng dẫn, báo cáo TP Hà Nội và đang trong quá trình dự thảo văn bản để ủy quyền cho các quận, huyện để triển khai trong năm 2024. Sở Xây dựng Hà Nội sẽ vào cuộc để giám sát việc xác định hệ số K chính xác, từ đó, triển khai đồng bộ công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn" - ông Mạc Đình Minh (Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội) đề cập.
TP.HCM đặt chỉ tiêu đến năm 2025 hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cũ, xuống cấp được xây dựng trước năm 1975. Đây là các chung cư được phân loại theo cấp B (không đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường) và C (khả năng chịu lực của một bộ phận bình thường, xuất hiện tình trạng nguy hiểm). Tổng vốn sửa chữa dự kiến là 500 tỷ đồng từ nguồn ngân sách. Tuy nhiên, hiện nay do chưa bố trí vốn nên chưa có chung cư nào được cải tạo, sửa chữa.
Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, về đầu tư xây dựng mới, do ngân sách còn hạn hẹp nên các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ chủ yếu là huy động từ nguồn vốn của doanh nghiệp. Chính quyền đã đưa ra giải pháp thu hút nhà đầu tư tham gia thông qua cơ chế tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và miễn tiền sử dụng đất.
Thế nhưng, do các chung cư cũ nằm ở trong khu vực nội thành nên việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000, 1/500 gặp vướng mắc kéo dài, chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án, khó mời gọi được nhà đầu tư tham gia.
Lời giải cho cải tạo chung cư cũ
Việc xây dựng, cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ là vấn đề được đặt ra đối với Hà Nội từ cách đây khoảng 30 năm, nhưng đến nay mới thực hiện được khoảng 1,2%. Trình tự triển khai các dự án cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ hiện nay còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.
Một chung cư cũ ở Hà Nội
KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam - nhận định, đa số người dân hiện nay đều rất muốn trở lại các khu tái định cư cũ, trừ một số trường hợp rất ít sẽ muốn tìm nơi ở mới.
Ông Nghiêm cho rằng, việc lập quy hoạch cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ cần phải quan tâm đến các chính sách đền bù trong trường hợp người dân không về nơi ở cũ hoặc không ra các khu tái định cư, phải kịp thời nắm bắt nguyện vọng của người dân để có những chính sách cụ thể, phù hợp.
Việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở và mới nhất là thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ là lời giải cho cải tạo chung cư cũ không chỉ Hà Nội mà còn ở nhiều đô thị khác còn đang vướng nhưTP.HCM, Đà Nẵng. Bởi với những quy định mới đã khơi dòng cho thị trường bất động sản, trong đó có thị trường mua bán chung cư cũ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Luật Nhà ở 2023 được thông qua đã có những giải pháp tháo gỡ cho việc cải tạo chung cư cũ tại TPHCM và các tỉnh thành khác.
Cụ thể, Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó có cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
“Cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất này là một chính sách rất quan trọng sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là ở TP.HCM và Hà Nội”, ông Châu nói.
Theo Bộ Xây dựng, trước đây, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù... Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua được kỳ vọng là sẽ giải tỏa được những vướng mắc này.
