Lời tòa soạn: Tích góp từng đồng, vay mượn khắp nơi để mua chung cư, nhiều người đã nghĩ mình sẽ có không gian sống tuyệt vời, nhưng hàng loạt vấn đề phát sinh đã khiến cư dân chung cư "vỡ mộng" bởi chiêu trò của chủ đầu tư. Chỉ bởi một phần những nhà đầu tư "ăn xổi" năng lực có hạn nhưng "thủ đoạn" vô biên, quảng cáo "biến không thành có" hay "có một nói mười" đã biến giấc mơ an cư của người dân thành nỗi ác mộng kinh hoàng.

Với mong muốn chia sẻ và đồng hành cùng người dân đang có ý định hoặc đã mua chung cư, chúng tôi sẽ đăng tải định kỳ những bài viết chất lượng và chính xác nhất về tình hình các dự án đang mở bán hay đã đi vào hoạt động cũng như chia sẻ ý kiến của các chuyên gia hàng đầu, luật sư nổi tiếng... để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng một cách thiết thực nhất.

Cách tính diện tích chung cư chuẩn theo quy định

Từ lâu, khi quyết định mua chung cư, hầu như khách hàng đều cân nhắc đến diện tích phù hợp với cả gia đình như thế nào. Diện tích cũng quyết định việc khách hàng quyết định chi bao nhiêu tiền cho tổ ấm trong tương lai.

Đối với chung cư, có hai cách tính diện tích, một là diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Diện tích thông thủy hiểu một cách sát nghĩa là tính diện tích căn hộ theo hơi nước có thể lan tỏa. Còn diện tích tim tường thì được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Hiểu rõ cách tính diện tích chung cư để không mất tiền oan
Cách tính diện tích chung cư chuẩn xác nhất

Tại Việt Nam, diện tích chung cư được quy định ở Thông tư 03/2014/TT-BXD quy định rõ, diện tích sử dụng căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua là diện tích thông thủy. Có nghĩa là diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Tuy nhiên, không phải khách hàng nào cũng hiểu rõ quy định này và một số chủ đầu tư (CĐT) lợi dụng sự nhập nhèm trong hai khái niệm để trục lợi và kiếm chênh lệch trên từng mét.

Một trong những mánh khóe nổi bật là cố tình công khai diện tích căn hộ theo diện tích tim tường nhưng thực tế lại xây theo diện tích thông thủy. Mục đích tăng diện tích và giảm đơn giá của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ hơn thực tế cho người mua. Cũng có trường hợp CĐT và dân cư không thống nhất giữa cách đo và đơn vị đo, hoặc cách tính diện tích, điều khoản về phần diện tích thời điểm bàn giao căn hộ không phù hợp với thời điểm nhận nhà.

Hơn nữa, không phải hợp đồng mua bán (HĐMB) nào cũng mô tả chi tiết các yếu tố về kết cấu, bố trí, diện tích căn hộ, nên khi nhận bàn giao có sự khác biệt giữa thực tế căn hộ và mô hình so với hợp đồng không hiếm. Trong các hợp đồng đều cho phép sai số dưới 0,5m2. Tuy nhiên, có những trường hợp, diện tích căn hộ thiếu tới 2 – 3 m2 thì vấn đề đã chuyển sang hướng khác, dẫn đến các tranh chấp giữa CĐT và dân cư khi nhận nhà.

Hợp đồng một đường, diện tích một nẻo

Trường hợp này xảy ra ở chung cư Thống nhất Complex 82 Nguyễn Tuân (Thanh Xuân, Hà Nội). Đầu tháng 6 vừa qua, cư dân của chung cư này đã rủ nhau giăng băng rôn, khẩu hiệu phản đối CĐT với nội dung “Công ty Thống Nhất Bắc Việt gian lận diện tích căn hộ”.

Hiểu rõ cách tính diện tích chung cư để không mất tiền oan
Cư dân của Thống Nhất Complex phản đối CĐT ăn gian diện tích căn hộ

Anh H. Tại block B của chung cư này vô cùng bức xúc phản ánh: “Trong hợp đồng mua bán, rõ ràng có nội dung, nếu diện tích bị sai lệch dưới 1% thì coi như tính theo CĐT, nhưng các căn hộ ở đây hầu hết là trên 1% cho nên chúng tôi muốn khiếu nại. Nhưng khiếu nại mãi mà không ai nghe thấy, không ai chịu xuống đối thoại với cư dân. Rõ ràng hợp đồng có ghi 121,94 m2, khi xuống hỏi để làm sổ đỏ là 123,6 m2; khi yêu cầu đo lại kết quả đo là 122,5 m2. Vừa qua chúng tôi có thuê đơn vị ngoài vào đo thì kết quả mép ngoài là 121,8 m2, mép trong chỉ có 119 m2. Ăn đến mấy chục triệu, thậm chí gần trăm triệu không chịu nhả ra cho người ta một đồng làm sao cho qua được?”

Lê Việt Anh, một cư dân đang sinh sống tại Thống Nhất Complex cũng cho rằng, dựa theo điều khoản trên do chính CĐT cam kết, thì CĐT phải hoàn trả lại số tiền theo giá trị của phần diện tích chênh lệch. Thế nhưng, dù dân cư đã yêu cầu từ lâu nhưng CĐT không có ý định hợp tác, không đưa ra câu trả lời thỏa đáng, trong khi toàn bộ số tiền mua căn hộ thì CĐT đã cầm trong tay, do đó cư dân hoàn toàn rơi vào thế bất lợi.

Được biết, do vấn đề tranh chấp cách đo diện tích mà cho tới giờ dân cư vẫn chưa nhận được sổ hồng. Dân cư của Thống Nhất Complex đã tổ chức họp mời CĐT tham dự nhưng không có thành viên nào đến.

Cũng phải chịu cảnh ngộ như Chung cư Thống Nhất Complex, cư dân của Dự án chung cư Eco Lake View do Công ty Cổ phần Ecoland làm chủ đầu tư tọa lạc tại số 32 Đại Từ cũng bức xúc với diện tích căn hộ của CĐT này.

Hiểu rõ cách tính diện tích chung cư để không mất tiền oan
Chung cư Eco Lake View 32 Đại Từ

Anh D. – Chủ một căn hộ ở Block A cho biết, diện tích trên HĐMB ký với CĐT là 103,3m2, nhưng khi về ở thấy căn hộ thực tế chỉ có 101,1m, vênh 2,2m2. Ngoài anh ra còn hàng chục hộ gia đình bị thiếu diện tích so với HĐMB từ 0,8 đến 2,2m2. Họ đã khiếu nại lên CĐT đề nghị công ty thanh toán số tiền chênh do diện tích thiếu nhưng không nhận được bất cứ sự phản hồi nào.

Hay như dự án chung cư Hateco Hoàng Mai hoàn thành và bàn giao vào cuối năm 2016. Trong quá trình đo đạc diện tích để làm sổ đỏ thì dân cư mới tá hỏa phát hiện căn hộ của mình thiếu hụt so với trong hợp đồng. Một số căn hộ có diện tích mua bán là 51,4m2 nhưng trên thực tế chỉ còn gần 49m2. Căn hộ 79,6m2 thì chỉ còn 77,73m2. Có khoảng 150 căn hộ tại chung cư này rơi vào tình trạng thiếu hụt về diện tích so với hợp đồng từ 1,5 – 3,5 m2.

Sự thiếu hụt diện tích này không chỉ khiến cư dân phải trả thêm tiền "trời ơi đất hỡi" cho những viên gạch mình chẳng hề được ở mà còn kéo theo những hệ lụy xung quanh. Với phần kinh phí, cư dân phải mua từ chủ đầu tư là 20 triệu/m2, thiếu hụt như vậy, đương nhiên nhà họ phải trả cho thêm chủ đầu tư vài chục triệu đồng.

Ở trường hợp này, người dân đã cho rằng CĐT tính diện tích gộp cả diện tích lô gia và hộp kỹ thuật. Trong khi đó, theo quy định, diện tích hộp kỹ thuật trong căn hộ sẽ chỉ tính phần vỏ ngoài chứ không tính phần lõi bên trong. Diện tích lô gia cũng chỉ tính từ mép trong chứ không phải tính từ mép ngoài. CĐT đã lợi dụng sự nhập nhèm trong cách đo này để ăn chênh lệch không ít.

Hiểu rõ cách tính diện tích chung cư để không mất tiền oan
Cư dân giăng băng rôn phản đối nhiều tồn tại, bất cập của CĐT

Đến khi cư dân phản đối và yêu cầu đền bù thì CĐT vẫn không giải quyết và còn dọa dẫm cư dân, nếu như không nhận sổ đỏ thì đơn vị này sẽ thanh lý hợp đồng bán cho người khác.

Theo quy định, tỷ lệ % sai số do CĐT và khách hàng mua căn hộ tự thỏa thuận, do đó khách hàng mua chung cư cần xem kỹ hợp đồng mua bán để nắm được quyền lợi của mình. Trước khi ký biên bản bàn giao, khách hàng nên đo đạc thực tế chính xác. Nếu không biết cách đo thì nên nhờ người đo đúng diện tích mới ký. Tuyệt đối không ký vào biên bản bàn giao khi chưa rõ các thông tin. 

Khi phát hiện diện tích căn hộ chung cư của mình khi bàn giao có sự chênh lệch lớn, vượt mức thỏa thuận, cư dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh lại giá bán căn hộ cho phù hợp. Tránh trường hợp đã ký xong biên bản bàn giao phát sinh việc thừa thiếu diện tích thì cơ hội để đòi lại phần lợi ích của mình là rất khó. Nếu như chung cư bàn giao không đúng với diện tích trên hợp đồng thì hoàn toàn có thể chiếu theo quy định để xử phạt.

Đương nhiên chỉ trong trường hợp hợp đồng giữa người mua nhà và chủ đầu tư có điều khoản ràng buộc như trên thì mới có thể chắc chắn đảm bảo quyền lợi cho mình. 

Ngoài ra, việc xác định thống nhất với CĐT ngay từ đầu về phương thức, cách tính diện tích căn hộ chung cư cũng là điều người mua nhà cần chú ý. 

Thanh Vân