Năm 2024, thị trường bất động sản phía Nam đã chứng kiến tình trạng "đóng băng" hoàn toàn trong hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A). Mặc dù không ít doanh nghiệp đã “đánh tiếng” về các thương vụ chuyển nhượng, nhưng thực tế, không có giao dịch nào được thực hiện.
Chỉ có bên bán “đánh tiếng”
Đơn cử, hồi tháng 9 vừa qua, Công ty CP Danh Khôi gần đây đã thông báo về việc chuyển nhượng một dự án chung cư cao tầng tại Thuận An, trên đường Nguyễn Văn Tiết, TP.Thuận An, tỉnh Bình Dương. Dù pháp lý của dự án đã cơ bản hoàn thiện, hơn một năm qua, dự án này vẫn chưa thể tìm được chủ mới.
Tương tự, tại tỉnh Long An, dự án An Phú Sinh của Công ty CP Bất động sản An Phú Sinh đã hoàn thành cơ bản một phần hạ tầng. Chủ đầu tư cũng đã nhiều lần muốn chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn, nhưng đến nay vẫn chưa thể thực hiện được giao dịch. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai…, một loạt chủ đầu tư cũng đang rao bán các dự án bất động sản với giá trị vài trăm tỷ đồng.
Gần đây nhất, Tập đoàn Trần Anh Group đã thông báo chào bán hai dự án tại Long An và TP.HCM. Cụ thể, doanh nghiệp muốn chuyển nhượng một dự án 32 ha tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Dự án này gồm nhà ở xã hội, nhà phố và biệt thự, đã có quy hoạch 1/500 và được chào bán với giá hơn 200 tỷ đồng. Ngoài ra, một dự án khác tại quận 7, TP.HCM, với diện tích 2.000 m², đã được duyệt xây dựng nhà ở cao tầng và được rao bán với giá 80 tỷ đồng.
Theo ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Trần Anh Group, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản năm qua khá trầm lắng. Nhìn lại năm 2024, dù có nhiều chủ đầu tư chủ động chào bán dự án và chuyển nhượng công ty, nhưng kết quả vẫn chưa khả quan. Việc chuyển nhượng hiện nay gặp không ít khó khăn, do một số dự án vướng mắc pháp lý và nguồn tài chính không ổn định.
Cũng theo ông Thiện, ngoài phương án M&A, các doanh nghiệp nên cân nhắc hướng tới việc hợp tác góp vốn thực hiện dự án với các đối tác khác, hoặc hợp tác với các nhà đầu tư tài chính quốc tế để phát triển dự án, thay vì chỉ bán đứt.
Đồng tình, đại diện Công ty CP Đầu tư LDG cho biết, công ty đã rao bán dự án căn hộ chung cư ở khu dân cư Bình Nguyên (TP.Dĩ An) từ năm 2023 nhưng đến nay vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Nguyên nhân chính là do một số vướng mắc pháp lý chưa giải quyết xong. Mặt khác, khi có khách hàng quan tâm, việc thỏa thuận giá cả và chuyển nhượng toàn bộ dự án vẫn chưa đạt được sự thống nhất. Bên cạnh đó, sự biến động của thị trường bất động sản cũng khiến nhiều bên mua trở nên e ngại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc không có dự án nhà ở thương mại nào được chuyển nhượng trong suốt cả năm qua là minh chứng rõ ràng cho tình trạng ách tắc trong hoạt động M&A, dù đây là nhu cầu thực tế rất lớn của nhiều chủ đầu tư.
Các doanh nghiệp cần chuyển nhượng dự án để tái cơ cấu đầu tư, vượt qua khó khăn tài chính và tạo dòng tiền. Việc chuyển nhượng cũng là quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, giúp họ tự chủ trong kinh doanh, lựa chọn ngành nghề, địa bàn và hình thức tổ chức kinh doanh phù hợp, đồng thời linh hoạt điều chỉnh quy mô hoạt động.
Những điểm nghẽn cần tháo gỡ
Theo ông Châu, quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật Doanh nghiệp 2020 cho phép doanh nghiệp tự do kinh doanh, nhưng điều khoản 3, Điều 40 của luật kinh doanh bất động sản 2023 lại yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng dự án. Ông cho rằng, điều này hạn chế quyền chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư, và thực tế là các quy định này chưa thực sự phù hợp với nhu cầu và tình hình thực tế của thị trường.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng thường có năng lực tài chính mạnh mẽ, đủ khả năng kế thừa các nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ. Quan trọng hơn, các đơn vị này có thể tái khởi động các dự án bất động sản, đặc biệt là những dự án nhà ở thương mại bị ngừng triển khai, giúp tránh lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp, cũng như của nền kinh tế và xã hội.
Ông Châu giải thích thêm, nguyên nhân gây ách tắc trong hoạt động M&A dựa trên sự thay đổi trong các quy định giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo khoản 2 Điều 49 của Luật năm 2014, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 40 của Luật 2023 lại yêu cầu chủ đầu tư phải có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng không yêu cầu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, những dự án hiện nay thường chưa hoàn tất các yêu cầu này, vì nếu doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, họ sẽ triển khai xây dựng và bán sản phẩm hình thành trong tương lai thay vì bán quỹ đất dự án.
Ông Châu cũng chỉ ra rằng quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa hoàn toàn phù hợp với Điều 39 của chính luật này, vốn đã quy định chặt chẽ về việc chuyển nhượng dự án. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư chuyển nhượng, đảm bảo không làm thất thu ngân sách nhà nước và không gây thất thoát tài sản công.
Đối với nghĩa vụ tài chính về đất đai, ông Châu nhấn mạnh chủ đầu tư chỉ thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần, trừ khi có thay đổi trong dự án dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Nếu dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì việc bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ này là hợp lý và không ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước.
