Giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá bán
HoREA cho biết, Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NOXH cho phép dự án NOXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng tối đa lên 1,5 lần sẽ tác động làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Do cùng 1 diện tích đất thì dự án NOXH sẽ tạo được nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần nguồn cung thương mại.
Quy định này sẽ tác động làm tăng nguồn cung NOXH trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành NOXH. Bởi chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ NOXH do số lượng.
Đồng thời, tác động khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận về cấp quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất để đưa vào tham gia thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030.
Nếu tăng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần sẽ tăng nguồn cung NOXH, tiến tới giảm giá nhà
“Nếu không cho phép dự án NOXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần thì các doanh nghiệp sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất có sẵn thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại để kinh doanh”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản hiện đang trong tình trạng đang lệch pha phân khúc nhà ở khi nguồn cung đang nghiêng về các sản phẩm cao cấp, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền, NOXH gần như “mất hút”. Do đó, quy định tăng hệ số sử dụng đất, hoặc mật độ xây dựng còn có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở, tiến tới kéo giảm giá nhà.
Hỗ trợ tối đa người mua nhà
Về quy định bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng thương mại phải đảm bảo nguyên tắc tương đương về giá trị chứ không phải diện tích với quỹ đất NOXH (hoán đổi).
HoREA cho rằng, nên bố trí quỹ đất NOXH ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án thương mại có vị trí trong cùng đô thị, ưu tiên bố trí tại cấp huyện tại dự án hoặc cấp huyện liền kề là “hợp tình, hợp lý” và tương đồng với cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng cần hợp lý với cơ cấu căn NOXH 1-2 phòng ngủ, diện tích dưới 60m2 chiếm đa số, tỷ lệ NOXH có diện tích 60-70m2 chiếm không quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Trong một số dự án NOXH buộc phải cơ cấu một số căn hộ từ 71-77m2 thì số lượng này không vượt quá 10% tổng số căn hộ.
Bên cạnh giá thành, việc được vay vốn tín dụng ưu đãi cũng rất quan trọng với người mua NOXH
Hiện, Bình Dương đã làm căn hộ NOXH có giá bán chỉ trên dưới 300 triệu đồng, nhưng tại các đô thị lớn có thể lên đến khoảng 25 triệu đồng/m2, nên căn hộ NOXH nhỏ nhất 25m2 sẽ có giá khoảng 625 triệu đồng, căn có diện tích trung bình khoảng 1,2 tỉ đồng, căn lớn 70-77m2 có giá trị khoảng 1,75 – 1,93 tỉ đồng.
Bên cạnh giá thành, việc được vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp khoảng 4,8-5%/năm trong dài hạn (có thể lên đến 25 năm) cũng là điều cần thiết đối với người mua, thuê mua NOXH. Giả sử với giá bán NOXH, HoREA vừa đặt ra, hàng tháng người mua, thuê NOXH chỉ phải trả khoảng trên dưới 5 triệu đồng, phù hợp với khả năng tài chính.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, nhu cầu NOXH rất lớn ở các đô thị nhưng để hấp dẫn phải phát triển phù hợp với nhu cầu của người dân tại từng địa phương, tránh tình trạng “nơi muốn bán không bán được, người cần mua không mua được” như đang xảy ra hiện nay.
Thực tế, nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã “khó 1” thì dự án NOXH “khó gấp đôi” nên dẫn tới hệ quả thực hiện kế hoạch phát triển NOXH giai đoạn 2016-2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%. Còn giai đoạn 2021-2023, cả nước chỉ mới hoàn thành 72 dự án NOXH, đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021-2025.
