Báo cáo mới đây từ chuyên trang Batdongsan.com.vn về thị trường chung cư Bình Dương năm 2024 cho thấy, lợi suất cho thuê tại đây đạt 4,7% mỗi năm, cao hơn so với Hà Nội (3,7%) và TP HCM (3,6%). Đây cũng là mức lợi suất cho thuê cao nhất trên cả nước trong năm qua.
Bình Dương “vượt mặt” Hà Nội, TP.HCM về lợi suất cho thuê
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, trong khi lợi suất cho thuê trung bình cả nước chỉ vào khoảng 3,6%, một số dự án chung cư tại Bình Dương ghi nhận lợi suất lên tới 6-7,5%, mức cao gần gấp đôi so với các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Điều này có thể giải thích bằng thực tế giá bán chung cư tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng quá cao, kéo theo lợi nhuận từ đầu tư cho thuê giảm dần qua các năm. Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong năm 2024 đã đạt 72 triệu đồng/ m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước, trong khi TP.HCM ghi nhận mức giá 76 triệu đồng/m², tăng gần 24% theo năm.
Điều này kéo theo tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội liên tục giảm. Giai đoạn 2015-2016, tỷ suất này ở TP.HCM đạt khoảng 7-7,5%, nhưng đã giảm xuống chỉ còn 2,5-4% trong giai đoạn 2020-2021, và hiện tại, mức lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ở TP.HCM chỉ còn dưới 4%.
Lợi suất cho thuê chung tư tại một số địa phương trong năm 2024 (Đồ thị: Đô Thị Mới)
Lý giải cho sự chênh lệch này, ông Tuấn chỉ ra hai yếu tố chính. Thứ nhất, chung cư cao cấp ở Bình Dương có giá mua hợp lý nhưng giá thuê lại khá cao. Thứ hai, tỷ lệ lấp đầy ở thị trường này ổn định nhờ vào nguồn lao động đông đảo. Các chung cư cao cấp tại Bình Dương, đặc biệt là ở khu vực TP Thủ Dầu Một, hiện có tỷ lệ lấp đầy từ 80-90%, và một số dự án luôn kín khách.
Theo đó, căn hộ cao cấp có giá mua khoảng 45-50 triệu đồng/m² và cho thuê từ 12-16 triệu đồng/tháng (căn 1-2 phòng ngủ), trong khi các căn 3 phòng ngủ có giá thuê từ 18-20 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, tại TP.HCM và Hà Nội, căn hộ có giá tương tự chỉ cho thuê được 7-12 triệu đồng, nhưng tỷ lệ nhà trống lại cao do nguồn cung thứ cấp cạnh tranh mạnh.
Ông Tuấn nhận định, sự chênh lệch rõ rệt giữa giá mua và giá cho thuê là một trong những yếu tố chính thúc đẩy lợi suất lợi nhuận căn hộ tại Bình Dương. Trong thời gian tới, phân khúc này sẽ còn tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, nhờ vào sự phát triển của các khu công nghiệp và sự gia tăng số lượng lao động, chuyên gia đổ về đây làm việc.
Thực tế, trong năm qua, lượt thuê chung cư Bình Dương đã tăng 58% so với trước dịch Covid 19. Mặc dù giá chung cư ở Bình Dương đang có sự điều chỉnh mạnh, đặc biệt là với các dự án mới dự kiến triển khai trong tầm giá từ 45-60 triệu đồng/m², nhưng các chuyên gia dự đoán rằng phân khúc cho thuê tại đây sẽ tiếp tục mang lại lợi nhuận ổn định.
Nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng
Thực tế, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, trong những năm gần đây, nhiều người trẻ đã chuyển hướng từ việc cố gắng tích lũy để mua nhà sang lựa chọn thuê nhà dài hạn. Điều này một phần xuất phát từ áp lực giá nhà leo thang, khiến cho không nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của họ.
Kéo theo đó, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng, làm cho giá thuê chung cư cũng vì thế mà tăng lên. Việc giá bất động sản tăng quá cao trong thời gian qua, từ chung cư, đất nền đến nhà riêng lẻ, đã khiến các hộ kinh doanh cho thuê phải điều chỉnh giá cho phù hợp với chi phí đầu tư.
Cũng theo ông Tuấn, xu hướng này càng rõ nét khi đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, lượng dân nhập cư vào các khu vực trung tâm tăng lên, khiến nhu cầu thuê chung cư và nhà trọ tiếp tục gia tăng. Thị trường cho thuê vì vậy trở nên sôi động hơn so với trước đây.
Sự chênh lệch rõ rệt giữa giá mua và giá cho thuê là một trong những yếu tố chính thúc đẩy lợi suất lợi nhuận căn hộ tại Bình Dương
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, giảng viên Khoa Tài chính Ngân hàng tại Đại học Nguyễn Trãi chia sẻ, giá nhà đất tại Việt Nam, bao gồm cả chung cư và đất nền, đã tăng nhanh chóng trong những năm qua, vượt qua tốc độ tăng thu nhập của người dân. Điều này khiến không chỉ nhóm thu nhập trung bình, mà ngay cả nhóm thu nhập cao nhất cũng gặp khó khăn trong việc mua nhà, dẫn đến xu hướng chuyển sang thuê thay vì sở hữu.
Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn, nhưng nguồn cung không kịp đáp ứng, khiến giá thuê tăng mạnh. Ngoài ra, một bộ phận giới trẻ hiện nay có xu hướng thuê nhà gần nơi làm việc để tiện lợi cho công việc và cuộc sống. Việc thuê nhà mang lại sự linh hoạt, cho phép họ dễ dàng thay đổi chỗ ở khi công việc hoặc lối sống có sự thay đổi. Xu hướng này cũng là yếu tố giúp cho thị trường cho thuê trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất huy động vẫn ở mức thấp và các kênh đầu tư khác đang biến động thất thường, căn hộ cho thuê trở thành một kênh đầu tư sinh lời ổn định. Việc đầu tư vào căn hộ cho thuê không chỉ mang lại nguồn thu từ tiền thuê ổn định, mà còn có cơ hội gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian. Đây là một sự lựa chọn lý tưởng cho những nhà đầu tư muốn có "lợi ích kép" từ việc vừa khai thác cho thuê, vừa có thể bán lại căn hộ khi giá trị tăng trưởng.
