Giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM không ngừng tăng cao, chạm đến những mức kỷ lục. Điều này khiến hoạt động đầu tư trở nên khó khăn hơn do chi phí vốn tăng, trong khi biên lợi nhuận dần thu hẹp, chưa kể đến những vướng mắc pháp lý và thời gian triển khai kéo dài ở các dự án trung tâm.
Bất động sản vùng ven hấp dẫn dòng tiền
Điều này khiến các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính hạn chế phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở khu vực vùng ven. Đặc biệt, các nhà đầu tư cá nhân thường hướng đến các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại hoặc các dự án Khu đô thị mới có giá trị đầu tư hợp lý.
Ngoài ra, thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang áp dụng chiến lược tích lũy quỹ đất vùng ven, đón đầu sự phát triển khi hạ tầng được hoàn thiện. Cùng với nhà ở, các mô hình như second home, farmstay hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.
Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố đang thu hút các nhà đầu tư tìm về khu vực vùng ven. Trước tiên, quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh và mở rộng không gian đô thị đã giúp các khu vực liền kề thành phố trở thành điểm đến hấp dẫn, không chỉ đối với nhà đầu tư cá nhân mà còn với doanh nghiệp.
Yếu tố quan trọng tiếp theo là sự đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống metro, giúp rút ngắn thời gian kết nối giữa các khu vực vệ tinh và trung tâm thành phố. Điều này không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản mà còn thúc đẩy nhu cầu đầu tư mạnh mẽ.
Ngoài ra, sự xuất hiện của các dự án đại đô thị "all - in - one" tại vùng ven không chỉ thúc đẩy sự phát triển về hạ tầng và thương mại mà còn kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản trong khu vực, thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã nhanh chóng nắm bắt cơ hội, triển khai các khu đô thị quy mô lớn tại các tỉnh lân cận. Điển hình như các dự án Aqua City (Đồng Nai), Izumi City (Đồng Nai), Him Lam Phú Đông, Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group (Bình Dương) hay các dự án chung cư của Bcons Group (Bình Dương).
Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định rằng xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm sẽ ngày càng trở nên rõ nét. Việc đầu tư bất động sản tại trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hướng đến tích lũy tài sản dài hạn.
Trong khi đó, bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển vẫn đang ở mức giá tương đối "mềm", với tiềm năng tăng giá cao trong tương lai. Đặc biệt, nhu cầu nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm tiếp tục gia tăng, cùng với các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, tạo động lực lớn cho các nhà đầu tư.
Tiềm năng tăng giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố
Nêu quan điểm về xu thế này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định xu hướng các chủ đầu tư lớn tập trung phát triển dự án quy mô lớn tại các đô thị vệ tinh của TP.HCM đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư.
Các khu đô thị rộng hàng chục đến hàng trăm hecta tại những khu vực này không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung bất động sản mà còn giúp giảm áp lực lên thị trường trung tâm. Nhờ mức giá cạnh tranh, sản phẩm đa dạng và hệ thống tiện ích quy mô, những dự án này đang dần trở thành lựa chọn hấp dẫn.
Tuy nhiên, theo ông Kiệt, để đánh giá khả năng tăng giá của phân khúc này, cần xem xét nhiều yếu tố, bao gồm mức độ quan tâm của nhà đầu tư, tiến độ triển khai dự án và quan trọng nhất là giá trị thực tế của sản phẩm có đáp ứng nhu cầu khai thác, sử dụng hay không.
Một yếu tố mang tính quyết định là khả năng thu hút cư dân về sinh sống. Theo chuyên gia CBRE, thực tế cho thấy không ít dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản với sản phẩm đa dạng nhưng vẫn không gia tăng giá trị do thiếu tiềm năng khai thác hoặc không phù hợp với nhu cầu thực tế.
“Đối với các khu đô thị lớn, ngoài việc triển khai kinh doanh sản phẩm, chủ đầu tư cần đặc biệt chú trọng đến việc phát triển tiện ích, gia tăng khả năng thu hút cư dân về ở và đảm bảo tính khai thác thực tế. Chính những yếu tố này mới tạo nên giá trị bền vững, tránh tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực”, ông Kiệt nhấn mạnh.
Thực tế ghi nhận tại các đô thị vệ tinh TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai cho thấy, dù có nhiều dự án khu đô thị được triển khai nhưng số lượng dự án thực sự thu hút được cư dân về sinh sống và có hoạt động khai thác kinh doanh hiệu quả vẫn còn hạn chế. Trong số đó, chỉ một số dự án của Nam Long, Ecopark, Vingroup… được nhắc đến nhiều trong những năm gần đây nhờ vào sự đầu tư bài bản, hạ tầng hoàn chỉnh và tiện ích nội khu đồng bộ.
Ngay cả phân khúc căn hộ vừa túi tiền, vốn là lựa chọn hàng đầu của những người có ngân sách trung bình cũng đang dịch chuyển mạnh mẽ sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Sự dịch chuyển này đã góp phần thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ tại Bình Dương tăng trưởng đáng kể, lên tới hơn 200% theo năm.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo dù tiềm năng đầu tư tại vùng ven là rất lớn, nhà đầu tư cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định rót vốn. Các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục hành chính vẫn là những rủi ro cần cân nhắc.
Ngoài ra, không phải khu vực vùng ven nào cũng đủ sức hút để đảm bảo tính thanh khoản cho bất động sản. Một số địa phương vẫn còn hạn chế về hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và dịch vụ, khiến việc thu hút cư dân và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn. Do đó, để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn và chiến lược đầu tư hợp lý.
