"Loạn" hạng nhà chung cư (Bài 2): Cần một bộ tiêu chí thống nhất để phân hạng

Tự phong chung cư cao cấp để bán giá cao

Như đã thông tin, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, tình trạng các chủ đầu tư “tự phong” các dự án của mình là cao cấp, hạng sang… nhưng thực tế rất nhiều dự án sản phẩm chưa đạt, thậm chí còn vướng nhiều lùm xùm về chất lượng.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường chỉ có rất ít dự án có thể đạt chuẩn cao cấp, hoặc "khu đô thị kiểu mẫu", đảm bảo chất lượng. Còn lại, hầu hết dự án được khoác áo cao cấp chỉ nhằm bán hàng được giá cao.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Trần Nguyên Đán, việc các chủ đầu tư tự phong là chung cư cao cấp là để họ có thể thổi giá, đẩy giá lên cao. Suy nghĩ của khách hàng đơn giản là cao cấp là nhìn nó đẹp, nội thất nó xịn. Còn những tiêu chí khác về chất lượng cuộc sống liên quan tới vị trí, đường giao thông, điện đường trường trạm ra sao, diện tích cây xanh thế nào… thì ít người quan tâm tới.

“Chúng ta không có tiêu chí kỹ thuật cho cao cấp và trung cấp, nên hầu hết chủ đầu tư đều tự công nhận mình là cao cấp. Một phần nữa có phải rằng đó là sự thiếu hiểu biết của nhà đầu tư rất ít người thực sự biết được về việc phân chia ra trung cấp A, B, C. Thậm chí chính chủ đầu tư họ cũng chủ động không công nhận mình là loại A, loại B, loại C luôn. Bởi vì nếu như mà lấy thêm tiêu chí đó ra, thì họ lại tự đưa vào hạng B. Thì họ lại không thể nào thổi giá lên cao được”, ông Đán nêu.

Ngoài ra, theo ông Đán, việc phân hạng chung cư theo mức giá cũng không hợp lý. Bởi vì một chung cư ở khu vực giá đất đắt đỏ không có nghĩa rằng họ đáp ứng các tiêu chí về kỹ thuật để công nhận đó cao cấp.

“Giá nó chỉ đơn giản là đắt đỏ thôi mà! Cũng giống như nhà phố ở khu vực trung tâm TP.HCM giá 10 tỷ nhưng không thể bảo nó là biệt thự cao cấp được. Do đó, tôi cho rằng việc phân hạng giá thì cũng không hợp lý. Chúng ta nên bám theo thông tư của Bộ Xây dựng rất rõ ràng và yêu cầu các chủ đầu tư chúng ta phải công bố mình đang nằm trong hạng nào”, ông Đán nhấn mạnh.

Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, nhiều chủ đầu tư quảng cáo dự án trên truyền thông định vị dự án cao cấp, đẳng cấp. Họ định vị dự án như vậy mục đích là để họ bán được giá cao hơn. Tuy nhiên, khi người mua nhà vào ở thực tế và nảy sinh bất cập sẽ xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp, kiện cáo… giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Ông Nhân cũng không đồng tình việc phân hạng chung cư chỉ dựa vào giá. “Giá là do chủ đầu tư kêu thôi. Chủ đầu tư bán căn hộ đó 100 triệu đồng/m2, qua F1 họ bán chênh thêm vài chục triệu đồng, qua F2 lại thêm vài chục triệu nữa, lên 150 triệu đồng/m2 chẳng hạn, vậy thì trị giá căn hộ là bao nhiêu, 100 hay 150 triệu? Hoặc ví dụ nhà ở mặt tiền đường Nguyễn Huệ hoặc anh ở Lê Lợi, giá 1m2 khoảng 300 triệu đồng, nhưng bán kính 5km xung quanh không có trường học, bệnh viện, công viên, hồ bơi… thì cũng đâu có nghĩa là cao cấp?

“Ở các nước phát triển, họ đánh giá căn hộ để tính giá bán, giá thuê, nhưng ở Việt Nam thì mạnh ai người đó bán, chủ đầu tư thích kêu giá nào thì kêu”, ông Nhân nói.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cũng cho rằng, giá bán chỉ là một yếu tố nhỏ để xác định chung cư cao cấp hay trung cấp, bình dân, chứ không phải yếu tố quyết định. Giá cả có sự lên xuống theo thị trường nên việc dùng giá để phân hạng chung cư là không hợp lý.

Cần một bộ tiêu chí thống nhất để phân hạng chung cư

Theo các chuyên gia, đánh giá tiêu chuẩn chung cư cần dựa vào nhiều yếu tố và các tiêu chí này cần được xem xét, cập nhật định kỳ, thêm các tiêu chí mới để phù hợp với sự thay đổi liên tục của thị trường, đảm bảo lợi ích cho người sử dụng.

Theo ông Lê Bá Chí Nhân, năm 2016 Bộ Xây dựng ban hành thông tư 31, trong đó đưa ra rất nhiều tiêu chí để phân hạng chung cư A, B, C. Tại thời điểm đó tôi đọc nhưng thấy chưa đủ.

TS Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh, cần có các tiêu chí thống nhất, dự án đạt các tiêu chí đó thì mới được công nhận là cao cấp. Ví dụ về tiêu chí thang máy với chung cư cao cấp, chẳng hạn 4 căn là 1 tháng máy; chung cư phải có trường học, bệnh viện, tiên ích vui chơi giải trí, thương mại… chất lượng cao.

Do đó, theo ông Nhận, hiện nay đã là năm 2024, cần thiết phải có sự rà soát lại việc thực hiện Thông tư 31 năm 2026 của Bộ Xây dựng để nghiên cứu bổ sung, sửa đổi cho phù hợp với tình hình mới.

“Chúng ta đã hội nhập quốc tế nhiều năm, nhưng bức tranh phân hạng chung cư vẫn khá lộn xộn. Theo đó, nên cần thiết có quy định rõ ràng, khi dự án đạt được mức nào thì gọi là cao cấp, mức nào gọi là trung cấp… thì cần có tiêu chí phân loại rõ ràng”, ông Nhân nêu.

TS Trần Nguyên Đán cho rằng, Thông tư 31 của Bộ Xây dựng cũng yêu cầu khá chi tiết về các tiêu chí để phân hạng cung cư, do đó cần tuyên truyền cho người dân biết và yêu cầu các chủ đầu tư phải tự công bố mình nằm trong hạng nào. Nhưng hiện nay không bắt buộc chuyện đó.

“Quy chế chúng ta là nếu muốn được công nhận thì chúng ta phải làm hồ sơ và Sở Xây dựng sẽ xác nhận, còn nếu không làm hồ sơ thì thôi. Vậy phải chăng đến lúc chúng ta phải quản lý luôn chuyện này?”, ông Đán nêu vấn đề.