Mới thi công phần móng đã nhận tiền "đặt chỗ"
Theo thông tin quảng cáo, chủ đầu tư của dự án tổ hợp căn hộ Eaton Park Thủ Đức là Công ty Cổ phần Gamuda Land - trực thuộc tập đoàn Gamuda Berhad (doanh nghiệp phát triển bất động sản lâu năm của Malaysia). Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons là đơn vị xây dựng dự án.
Dự án tọa lạc ngay tại trung tâm hành chính Thủ Thiêm, địa chỉ mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, phường An Phú, quận 2, thành phố Thủ Đức. Dự án có quy mô rộng lớn lên đến 37.600m2, gồm 6 tòa tháp ký hiệu từ A1-A6 với độ cao từ 27 đến 39 tầng. Tổng vốn đầu tư dự án khoảng 1,1 tỉ USD, tương đương 26.000 tỉ đồng.
Theo ghi nhận của phóng viên Đô Thị Mới, hiện dự án đang được quây tôn xung quanh. Ngoài cổng có bảo vệ túc trực trông coi, bên trong thì ngổn ngang máy móc và lác đác một vài công nhân đang làm việc.
Mặc dù dự án mới ở giai đoạn thi công móng, chưa đủ điều kiện huy động vốn, tuy nhiên rất nhiều thông tin quảng cáo, mời chào tư vấn mua bán đã xuất hiện. Trên trang web có địa chỉ: eatonspark.vn giới thiệu dự án là tuyệt tác sang trọng nâng đỉnh sống sang và mời chào khách hàng để lại thông tin để được tư vấn.
Trong vai người có nhu cầu mua đầu tư, phóng viên được một nhân viên tư vấn cho biết hiện tại dự án đã nhận đặt chỗ của khách hàng. Cuối tháng 4, đầu tháng 5 sẽ chính thức mở bán đợt 1. Nhân viên này thông tin rằng, giá dự kiến tại đây khoảng 5000 usd/m2. “Ở khu vực An Phú, Thủ Thiêm thì giá này là cực kỳ hời rồi, số lượng căn khá ít. Anh chọn mua đợt đầu là tốt nhất”, người này khẳng định.
Nhân viên tư vấn thông tin, hiện dự án đang thi công phần hầm, móng và sẽ nhận booking (tiền đặt cọc giữ chỗ) của khách hàng. Giá mỗi booking là 100 triệu đồng, được chuyển vào tài khoản chủ đầu tư. Tới ngày mở bán, chọn được căn ưng ý, khách hàng mới ký hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư. Đến tháng 7, khi dự án chính thức mở bán sẽ ký hợp đồng mua bán. Theo nhân viên, mỗi khách hàng tối đa sẽ được 2 booking và để tăng tính cạnh tranh trong ngày mở bán thì khách hàng nên chọn đặt 2 booking.
Cần cẩn trọng với loại hợp đồng "đặt cọc quyền mua"
Trao đổi với Đô Thị Mới, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho biết, dự án bất động sản đang làm móng thì không được huy động vốn. Do chưa đủ điều kiện bán và huy động vốn.
Theo quy định tại Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014, nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm nhiều hình thức: từ vốn sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động từ các tổ chức và cá nhân, đến các khoản tiền trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và cả vốn vay từ các tổ chức tài chính.
Việc nhận tiền đặt cọc hoặc giữ chỗ được xem là một phần của nguồn vốn này, dưới hình thức tiền trả trước theo hợp đồng. Tuy nhiên, Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ rõ, khi thu tiền trả trước từ người mua hoặc thuê, các điều kiện và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản phải được tuân thủ.
Trong đó, bao gồm cả yêu cầu về việc hoàn thành phần móng của bất động sản theo Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bất động sản đó có thể được đưa vào kinh doanh. Điều này đảm bảo rằng các giao dịch liên quan đến nhà ở thương mại được thực hiện một cách minh bạch và phù hợp với các quy định pháp lý hiện hành.
Mặt khác, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở.
Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì không được pháp luật công nhận. Các chủ đầu tư vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.Tuỳ vào tính chất, mức độ hành vi vi phạm, chủ đầu tư có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự.
Theo luật sư Diệp Năng Bình, do pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán các tài sản hình thành trong tương lai nên nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu.
Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này. Người mua nhà vẫn ở thế bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.
Do đó, khách hàng cần cẩn trọng, xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định "xuống tiền", nhất là đối với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ; không nên đặt cọc khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện bán tài sản hình thành trong tương lai.
