Nghị định số 98/2024/NĐ-CP vừa được ban hành đã quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, quy định rõ các trường hợp di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và trình tự thủ tục.
5 trường hợp phải di dời khởi cấp
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ. Trong đó, Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với 1.579 khu, tiếp theo sau là TP. HCM.
Tại Hà Nội, có gần 1.300 nhà thuộc 76 khu; 306 chung cư cũ độc lập được xây dựng từ giai đoạn 1960-1994 và trước năm 1954. Quá trình triển khai các chung cư cũ của Hà Nội đã bắt đầu từ năm 2005 nhưng do một số bất cập, sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án, tương đương 1,2% được hoàn thiện, đưa vào sử dụng, còn 14 dự án đang triển khai.
Theo kế hoạch của thành phố, đến năm 2025 sẽ cải tạo 10 chung cư cũ, bao gồm bốn khu nhà cấp D (nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp) là Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp và 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Nghĩa Tân, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Khương Thượng, Trung Tự, Kim Liên.
Nhiều chung cư đã xuống cấp gây ảnh hưởng lớn đến sự an toàn của người dân
Theo Nghị định mới, 2 trường hợp phải di dời khẩn cấp là chung cư bị hư hỏng do cháy nổ hoặc thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. Với trường hợp này, cơ quan quản lý cấp tỉnh cần trình UBND tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong 3 ngày, tính từ thời điểm có kết luật về việc không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng.
Nếu chủ sở hữu nhà chung cư không di dời, cơ quản quản lý sẽ cưỡng chế trong tối đa 7 ngày làm việc từ khi có quyết định cưỡng chế.
Bên cạnh 2 trường hợp phải di dờ khẩn cấp, theo Nghị định 98, 3 trường hợp nhà chung cư cũng phải di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Thứ nhất, nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng.
Thứ hai là nhà chung cư bị hư hỏng nặng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, xử lý nước thải, điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, có nguy cơ mất an toàn trong vận hành khai thác.
Đây đều là những trường hợp có công trình cần phá dỡ để đảm bảo an toàn cho người ở và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Trường hợp cuối cùng, nhà chung cư bị hỏng một trong các kết cấu công trình gồm: móng, cột, tường, xà, dầm không đáp ứng yêu cầu sử dụng thông thường mà không phải phá dỡ như 2 trường hợp trên, nhưng thuộc diện cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được duyệt.
Có nhiều cơ chế bồi thường
Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà tại các chung cư phải di dời sẽ được bố trí chỗ ở tạm thời theo nhiều hình thức như: quỹ nhà tái định cư có sẵn; quỹ nhà ở thuộc tài sản công trên địa bàn; mua nhà ở thương mại hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển, quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có). Ngoài ra, chủ sở hữu cũng có thể được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở.
Nghị định cũng nêu rõ trường hợp chỗ ở tạm là căn hộ chung cư thì trách nhiệm chi trả các chi phí quản lý vận hành, sử dụng căn hộ chung cư sẽ như sau: trường hợp di dời khẩn cấp thì ngân sách địa phương chi trả, trường hợp đi theo phương án bồi thường tái định cư thì chủ đầu tư chi trả.
Chung cư tái định cư sẽ là một trong những phương án chỗ ở cho các hộ dân phải di dời khỏi chung cư hư hỏng
Lâu nay, công tác đền bù vẫn là vướng mắc lớn nhất của nhiều dự án cải tạp chung cư cũ của Hà Nội. Theo đa số ý kiến của các hộ dân phản đối (chủ yếu người sống ở tầng 1) việc đền bù chủ yếu là muốn được định đoạt, trao đổi, thỏa thuận với chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia quy hoạch, nhà chung cư cũ hiện nay đã không còn là công trình phúc lợi xã hội nên Nhà nước không thể bỏ một khoản tiền lớn để xây dựng, cải tạo cho người dân. Do đó, muốn cải tạo, xây dựng lại buộc phải xã hội hóa nên cần sự thỏa thuận ngang bằng nhau về quyền và lợi ích. Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ muốn nhanh chóng đi vào triển khai thuận lợi cần phải gỡ được "nút thắt" bồi thường, đặc biệt những căn hộ tầng 1.
Trước đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng có chỉ đạo về việc cải tạo nhà chung cư, đồng thời khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp. Nếu những khu chung cư không có nhà đầu tư tham gia thì Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư bằng nguồn vốn ngân sách.
