Ngày 29/6, Quốc hội đã bấm nút thông qua việc cho phép Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó. Điều này được đánh giá là tốt cho người dân, đặc biệt là người mua nhà khi quyền và lợi ích được bảo vệ, giảm rủi ro tranh chấp.
Từ những rủi ro thường trực
Một câu chuyện gây xôn xao dư luận thời gian gần đây là việc hơn 200 căn hộ ở Chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú, TP.HCM) nhận được thông báo “siết” nhà của Ngân hàng Việt Á do chủ đầu tư Cienco 585 đã quá hạn nợ vay.
Điều đáng nói, những căn hộ này được Cienco 585 thế chấp tại ngân hàng từ thời điểm còn là tài sản hình thành trong tương lai nhưng không giải chấp mà vẫn tiến hành bán nhà cho khách hàng.
Hay như Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở QMS Tower (quận Hà Đông, Hà Nội) đã từng được kỳ vọng tạo nên sự sôi động của thị trường bất động sản quý II/2020 khi hoàn thành. Nhưng đến nay, tòa nhà 45 tầng này vẫn chưa thể đưa vào sử dụng dù đã thu rất nhiều tiền của khách hàng.
QMS Tower chỉ là 1 trong hơn 10 dự án chậm bàn giao nhà cho người dân tại quận Hà Đông. Hầu hết, các dự án đều chậm bàn giao từ 5-6 năm, nhiều dự án chậm bàn giao hơn 1 thập kỷ, gây lãng phí nguồn tiền của hàng chục nghìn người đã mua nhà.
Hồi đầu năm 2024, người mua nhà dự án Tổ hợp Nhà ở xã hội và Dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (xã Lai Xá và Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội) đã phản ánh về việc chủ đầu tư là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long chậm bàn giao nhà.
Theo phản ánh, 164 hộ dân tại đây đã thực hiện xong nghĩa vụ hồ sơ, tài chính, hợp đồng đã ký thể hiện thời điểm bàn giao căn hộ chậm nhất là quý III/2022. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được bàn giao, công trường chưa hoạt động trở lại. Những người dân đã mua nhà ở đây cho biết, trong suốt thời gian chờ đợi nhà, họ phải chịu nhiều khoản chi phí như đi thuê nhà, vừa phải trả lãi vay cho ngân hàng.
May mắn hơn nhưng sự thiếu uy tín của chủ đầu tư cũng khiến hàng trăm người đặt cọc mua căn hộ chung cư Ascent Plaza (đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, TP.HCM) của Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (thuộc Tiến Phát Corp) không khỏi bất an trong thời gian dài.
Cụ thể, hợp đồng đặt cọc dự án này được ký từ năm 2018, mức tiền cọc là 25% giá trị căn hộ, dao động từ 600 triệu đồng – 1 tỉ đồng tùy diện tích nhưng đến đầu năm 2022, dự án vẫn là bãi đất trống. Đến tháng 4/2022, chủ đầu tư đã công văn gửi khách hàng thông báo thanh lý hợp đồng theo hướng trả lại toàn bộ số tiền đã nhận theo “hợp đồng đặt cọc” đã ký trước đó, kèm theo lãi suất 5%/năm kể từ ngày khách hàng thanh toán cho đến khi hoàn tất thủ tục thanh lý.
Ngay cả khi đã nhận được căn hộ, về ở nhiều năm nhưng người mua nhà vẫn chưa thể “thoát” rủi ro bởi có nhiều trường hợp không được nhận sổ hồng do sai phạm của chủ đầu tư. Như tại dự án xây dựng khu nhà ở để bán cho cán bộ, chiến sĩ Công an quận Hoàng Mai (Thanh Trì, Hà Nội) của Công ty TNHH Xây dựng Công trình Hoàng Hà.
Tăng cường bảo vệ người mua nhà
Có một thực tế là tất cả những rủi ro tiềm ẩn người mua nhà đều được cảnh báo, lên án rất nhiều nhưng vẫn liên tiếp xảy ra tại nhiều nơi. Ngay cả cơ quan quản lý cũng “bó tay” vì doanh nghiệp cố tình “né” luật, “lách” câu từ để huy động vốn chui, đưa người mua nhà ra khỏi vòng bảo vệ của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đây vẫn luôn là thử thách cho cơ quan chức năng, bởi thị trường luôn đủ chiêu trò để lách luật. Tuy nhiên, các luật mới đã chính thức được ấn định thời gian có hiệu lực sớm hơn 5 tháng được xem là “tấm khiên” bảo vệ người mua nhà trong giai đoạn tới đây.
Tại một hội thảo về thị trường bất động sản mới đây, ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, chưa bao giờ thị trường có được sự đồng thuận của các cơ quan trung ương và địa phương như hiện nay. Điều này thể hiện sự quyết tâm trong việc ban hành các chính sách để tháo gỡ các khó khăn.
Mặt khách, việc sửa đồng bộ cùng 1 lúc 4 luật liên quan đến phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, đất đai, tín dụng cũng là hành động thể hiện sự đồng bộ của pháp luật, nhằm đảm bảo phù hợp tình hình thực tế, tháo gỡ tồn tại, hạn chế, chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản còn làm tăng sự công khai, minh bạch bằng việc yêu cầu phải công khai thông tin của dự án khi đưa vào kinh doanh. Đây là điều trước đây chưa bao giờ có, nhằm giúp người mua có khả năng tiếp cận nhiều hơn các thông tin sạch, bảo vệ người mua nhà, giảm rủi ro tranh chấp.
Ngoài ra, doanh nghiệp chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán với bất động sản hình thành trong tương lai khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cùng với các quy định trách nhiệm các sàn giao dịch bất động sản khi bán, tư vấn cho khách hàng...giúp người mua nhà có thể yên tâm hơn trong các giao dịch.
