Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất vẫn đang được Quốc hội thảo luận. Nhiều đại biểu đồng tình với sự cần thiết của chính sách này nhưng cũng nhấn mạnh yêu cầu quy định chặt chẽ để đảm bảo phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng thu gom đất nông nghiệp, đất rừng và đất sản xuất để trục lợi.
Lo nguy cơ chuyển đổi đất lúa tràn lan
Đại biểu Nguyễn Công Long (Đoàn Đồng Nai) lưu ý, việc thu gom đất nông nghiệp không còn là nguy cơ mà đã diễn ra trong hàng chục năm qua. Ông cho rằng, lợi nhuận trong lĩnh vực nhà ở thương mại chủ yếu đến từ chênh lệch địa tô và đây chính là lý do khiến các hiệp hội và nhà đầu tư kiên trì vận động Chính phủ và Quốc hội theo đuổi chính sách này.
Dẫn chứng lại một trong những điển hình của việc thu gom đất nông nghiệp là vụ án địa ốc Alibaba, ông Long nhận xét, công ty này vì quá “manh động” mới bị xử lý, trong khi nhiều doanh nghiệp khác khôn khéo hơn rất nhiều, hiện vẫn âm thầm thu gom đất và mong chờ cơ hội triển khai chính sách thí điểm.
Do vậy, các chính sách ban hành phải ngăn chặn nguy cơ này, vừa đảm bảo sự phát triển lành mạnh vừa không để xảy ra tình trạng chuyển đổi đất lúa, đất rừng và đất sản xuất tràn lan. Đồng tình, đại biểu Phạm Đức Ấn (Đoàn Hà Nội) đặt câu hỏi về việc ai sẽ được hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị đất khi thay đổi mục đích sử dụng, chỉ ra sự chênh lệch lớn từ 500.000 đồng/m² lên đến 20 triệu đồng/m².
Nhiều doanh nghiệp vẫn âm thầm thu gom đất và mong chờ cơ hội triển khai chính sách thí điểm
Thực tế, chính sách cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp và đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được thảo luận qua nhiều kỳ họp Quốc hội. Cụ thể, tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 1/2022), khi trình dự thảo sửa đổi 9 luật, Chính phủ đã đề xuất cho phép sử dụng các loại đất khác (không phải đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Lý giải nguyên nhân một số đại biểu Quốc hội trước đây không đồng tình với việc "thí điểm" cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp và đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại, do lo ngại nguy cơ trục lợi chính sách và sự chênh lệch địa tô sẽ rơi vào tay doanh nghiệp.
Một số khác lo rằng chính sách này có thể gây ra "sốt đất" nông nghiệp, tạo thêm rào cản cho các doanh nghiệp muốn sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh.
Theo quy định, doanh nghiệp không thể tự do mua đất nông nghiệp hay đất khác đất ở để làm dự án nhà ở tại bất kỳ địa điểm nào. Khu vực đó phải thuộc quy hoạch khu dân cư và nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Tuy nhiên, trong thực tế, một số chủ đầu tư vẫn cố tình gom đất nông nghiệp ở những khu vực không thuộc quy hoạch, sau đó xin điều chỉnh mục đích sử dụng đất, từ đất giáo dục, cây xanh, hoặc y tế sang làm dự án nhà ở thương mại.
Việc này dẫn đến những dự án nhà ở thương mại nhỏ lẻ, "khoét lõm" vào quy hoạch, khiến đô thị phát triển manh mún. Mô hình này mang lại lợi nhuận khổng lồ cho các chủ đầu tư vì chi phí đầu tư ban đầu thấp, nhưng chênh lệch địa tô thu về rất lớn.
Cần quy định nghiêm ngặt hơn đối với đất nông nghiệp
Ngoài ra, một số đại biểu kỳ vọng việc "khóa" điều kiện nhận đất nông nghiệp để làm dự án sẽ giúp hạn chế các dự án nhà ở thương mại nhỏ lẻ. Thay vào đó, Nhà nước có thể thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch đủ lớn, sau đó tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu làm các khu dân cư quy mô lớn, bài bản. Điều này sẽ buộc các doanh nghiệp nhỏ, vốn ít, phải hợp tác với nhau hoặc tham gia mua lại các dự án thành phần trong những dự án tổng thể lớn để thực hiện.
Cần quy định nghiêm ngặt hơn đối với đất nông nghiệp, đảm bảo giữ diện tích đất lúa tối thiểu 3,5 triệu ha đến năm 2030 và chỉ cho phép thực hiện trên đất được quy hoạch bởi cơ quan thẩm quyền
Tuy nhiên, việc gom đủ 100% đất ở gần như không khả thi, bởi các khu đất thường xen kẽ giữa đất trống, đất công, đất giao thông hoặc đất kênh mương. Trong khi đó, nhiều dự án bất động sản tại Hà Nội (102 dự án), TP.HCM (150 dự án) và Bình Dương (40 dự án) đang bị ách tắc do vướng mắc về quy định này và nếu không tháo gỡ, nguồn lực phát triển sẽ tiếp tục bị đình trệ.
Do vậy, đến nay, đa phần đại biểu Quốc hội đã đồng tình với sự cần thiết ban hành Nghị quyết. Về điều kiện thực hiện, các đại biểu cơ bản đồng ý với việc mở rộng thêm 3 loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, và đất liền kề với đất ở) vào danh sách được phép triển khai dự án.
Tuy nhiên, các đại biểu yêu cầu quy định nghiêm ngặt hơn đối với đất nông nghiệp, đảm bảo giữ diện tích đất lúa tối thiểu 3,5 triệu ha đến năm 2030 và chỉ cho phép thực hiện trên đất được quy hoạch bởi cơ quan thẩm quyền.
Đối với đất phi nông nghiệp, các đại biểu đề xuất chỉ áp dụng trong trường hợp đất thuộc các cơ quan, đơn vị sự nghiệp hoặc an ninh quốc phòng đang sáp nhập, giải thể hoặc chuyển trụ sở. Đồng thời, cần làm rõ cơ chế thỏa thuận để tránh xung đột với quy định đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá tài sản công.
Để tránh ách tắc trong thực hiện dự án, các đại biểu cũng kiến nghị Nhà nước có biện pháp hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với các trường hợp thỏa thuận không thành công. Họ yêu cầu làm rõ quy định giới hạn diện tích đất ở tăng thêm không vượt quá 30% trong kỳ quy hoạch, nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia
