Thế giới xóa chung cư cũ ra sao?
Thực tế cho thấy, chung cư cũ là bài toán không chỉ của Việt Nam mà của nhiều quốc gia trên thế giới.
Theo TS.KTS Lê Thị Bích Thuận - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, các khu chung cư cũ của nước ngoài được xây dựng những năm 1950 bắt nguồn từ mô hình “đơn vị ở láng giềng” đến “tiểu khu nhà ở" và “khu ở”.
Đối với biện pháp tái định cư khi xây dựng lại, TS. Lê Thị Bích Thuận, thì các nước cơ bản là tái định cư tại chỗ. Bởi đại đa số dân cư đô thị đều mong muốn cải thiện điều kiện sống, chứ không muốn di chuyển đến nơi mới và mỗi nước sẽ có một cách thức tiếp cận riêng.
Tại Hàn Quốc, vào những năm 1970, tại Seoul, Chính phủ nước này đã hỗ trợ người dân vay vốn lãi suất thấp, thời gian chi trả dài hạn để thực hiện chương trình cải tạo, nâng cấp nhà ở. Người dân có thể hợp tác với các nhà thầu tư nhân.
Tại Trung Quốc, do diện tích các thành phố lớn nên việc di dời, GPMB, xây dựng mới và cải tạo xây dựng thực hiện theo quy hoạch có nhiều thuận lợi.
Từ 1979-1988, Thượng Hải đã xây dựng 220 công trình nhà ở cao tầng với 2.120.000 m2 sàn. Từ 1989-1990 số nhà ở cao tầng đã lên tới 625 toà nhà, dự định xây dựng thêm 542 toà nhà, tổng cộng là 1.167 tòa nhà với diện tích 13.450.000m2 sàn, đa phần từ 12-20 tầng, có khu 24-30 tầng.
Trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Chính phủ Trung Quốc đã sử dụng giải pháp cải tạo tái cấu trúc (phá bỏ khu chung cư cũ) tại các khu trung tâm đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thẩm Quyến... để phát triển nhà cao tầng với tốc độ nhanh, diễn ra đồng loạt và đã mang lại nhiều thành công.
Tại Hoa Kỳ, nước này cũng đã ứng dụng mạnh giải pháp cải tạo tái cấu trúc không gian nhằm giải phóng các nguồn lực đô thị...
Giải pháp nói trên được áp dụng tại hàng loạt các bang New York, Sanfransisco, Newjesy, California... với các quy định khuyến khích phát triển cao tầng, yêu cầu về tổ chức cảnh quan trống và phát triển không gian tuyến tính quan hệ đường phố.
TS.KTS Lê Thị Bích Thuận cho rằng, tại Việt Nam, công tác này cần đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại mà không làm tổn hại đến các giá trị văn hóa. Phải huy động được sự tham gia của cộng đồng trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác.
Trong khi đó, làm rõ hơn về những kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, PGS.TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết: Khi cải tạo TP Bắc Kinh, chỉ trong 14 năm, một đô thị có chiều ngang 63km, chiều dọc 45km đã khiến thành phố này có diện mạo mới tinh.
Theo ông Chung, đạt được “kì tích” trên là do Trung Quốc đã có một cơ chế hợp lý. Nhà nước đứng ra thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu chung cư, rồi thuê các doanh nghiệp xây theo quy hoạch mới.
“Chỉ khi Nhà nước đóng vai trò trung tâm thì mới có thể thu hút được nguồn vốn. Thực tế cho thấy, khó có Nhà nước nào đủ vốn đầu tư xây dựng mới tất cả, mà chỉ nên thể hiện tốt vai trò trọng tài cân đối lợi ích của người dân và doanh nghiệp”, PGS.TS Trần Kim Chung nhận định.
Những gợi mở cho Việt Nam
Từ những kinh nghiệm của các nước trên thế giới, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, để phá thế bế tắc hiện nay thì cần làm rõ vai trò, trách nhiệm của các chủ thể chính: Nhà nước, chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư và doanh nghiệp tham gia.
Thứ nhất, cần coi công tác trên là dự án Chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ. Đây là một loại dự án đặc thù. Phương thức thực hiện từ lập kế hoạch, quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư cần được giảm thiểu thủ tục một cách tối đa.
Theo ông Hà, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư nên được thực hiện như đối với các dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị. Ví dụ, có thể xác định tỷ lệ bồi thường cơ bản như sau: Chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 được áp dụng hệ số bồi thường K= 2 lần, chủ sở hữu căn hộ từ tầng 2 trở lên được áp dụng hệ số K= 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trên giấy tờ. Phần diện tích ngoài giấy tờ (nếu có) và không có tranh chấp thì được bồi thường hệ số K= 0,5. Trường hợp không muốn tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua, thuê nhà ở xã hội.
Thứ hai, cần xác định việc tham gia của cộng đồng dân cư, các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong khu vực dự án...vào quá trình quy hoạch, áp dụng cơ chế, chính sách và triển khai thực hiện.
Ông Hà cho rằng đây vấn đề chưa thực sự được làm tốt trong thời gian vừa qua. Do đó, cần có cơ chế đảm bảo công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư và từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong phạm vi dự án được tham gia với tinh thần trách nhiệm và được hưởng quyền lợi chính đáng.
Thứ ba, phải có tiêu chí để lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, đủ năng lực về tài chính, kinh nghiệm để thực hiện dự án và có phương án đảm bảo bài toán lợi ích cho họ.
Cụ thể, theo ông Hà, những dự án cải tạo nằm trong quy hoạch bị khống chế, không tăng về mật độ dân số, bị giới hạn chiều cao, không đủ khả năng cân đối tài chính cho nhà đầu tư, cần phải có sự tháo gỡ đột phá. Ví dụ như gia tăng tỷ lệ văn phòng, trung tâm thương mại, shophouse, khu vui chơi có thu phí ... hoặc đền bù cho nhà đâu tư bằng những dự án ưu đãi ở nơi khác.
Thứ tư, là vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ Thành phố đến các Quận, Phường, trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là rất quan trọng, đặc biệt là cấp cơ sở. Thực tế cho thấy không cơ quan, doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đồng bằng chính quyền địa phương.
“Nếu cứ phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với dân như cách làm trước đây thì rất khó thành công. Có thể nói, nơi nào chính quyền cơ sở quan tâm, chỉ đạo quyết liệt, phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư thì công tác cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ sẽ thu được kết quả tích cực”, ông Hà nhận định.
