Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, hiện cơ quan chức năng đang nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan để hướng dẫn thi hành. Luật này được kỳ vọng là một trong những công cụ quan trọng để gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội (NOXH).
Theo ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Nhà ở đã điều chỉnh theo hướng tạo thuận lợi hơn với cả chủ đầu tư làm dự án và người có nhu cầu mua NOXH.
Một trong những điểm nhấn của Luật Nhà ở năm 2023 là việc phân bổ 20% quỹ đất NOXH sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không chỉ giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển NOXH từ trước đến nay cho chủ đầu tư mà còn có lợi cho người mua nhà. Cụ thể, thông qua việc nắm rõ thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai mà địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất phù hợp.
Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng và thuê đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn khoản tiền này. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án.
Từ số liệu các địa phương gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2024, có 108 dự án NOXH đăng ký về đích. Nếu hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường hơn 47.500 căn nhà ở phân khúc này. Đây là một tín hiệu ghi nhận sự tăng tốc của các địa phương trong phát triển NOXH sau thời gian cầm chừng.
Ông Phạm Hồng Điệp - Chủ tịch HĐQT Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (Hải Phòng) nhận xét, trước khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua, chủ đầu tư của các dự án nhà xã hội hiện nay đa số không có lãi, thậm chí là lỗ do kéo dài thời gian làm thủ tục.
Hàng loạt quy định tại luật cũ lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố Nhà nước chứ không mang tính chất thị trường. Đơn cử như người lao động muốn mua NOXH cần phải chuẩn bị rất nhiều thủ tục xác nhận của doanh nghiệp và địa phương.
Bên cạnh đó, quy định về số người tương đương với số mét vuông cũng gây khó cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục được phần lớn các điểm bất cập trên. Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển NOXH, thu hút người lao động.
Thông tin từ ông Đào Ngọc Thanh – Chủ tịch HĐQT Vinaconex, doanh nghiệp này có 20% quỹ đất xây dựng NOXH trong một khu đô thị ở Thừa Thiên Huế với 8 tòa nhà, nhưng hiện chưa thể bán được và gặp không ít vướng mắc.
Đầu tiên, dự án này phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng là rất khó để thực hiện, dẫn đến vốn của doanh nghiệp sẽ "nằm" một chỗ.
Việc tiếp cận nguồn vốn còn gặp không ít rắc rối. Cụ thể, đất ở trong khu đô thị được làm NOXH thì không được tiếp cận gói vay tín dụng ưu đãi 125.000 tỷ đồng (vừa thêm 1 ngân hàng thương mại đóng góp 5.000 tỷ). Nếu doanh nghiệp dùng tài sản trên đất đi vay ngân hàng thương mại phục vụ làm dự án NOXH thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay ngân hàng chính sách vì nhà ở đây đã bị thế chấp. Còn nếu không vay, doanh nghiệp không có nguồn lực để phát triển dự án.
Bàn thêm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận xét, với luật cũ, gánh nặng thủ tục dành cho đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH rất lớn. Họ phải bảo đảm đủ 3 điều kiện: chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn (tỉnh, thành phố) có NOXH, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định… Những quy định này khiến người dân lẫn chính quyền phải thực hiện nhiều giấy tờ, thủ tục và khó xác nhận các điều kiện trên.
Ông Châu đánh giá, Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế, chính sách, trước hết là nhằm thực hiện mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030. Điểm nổi bật là việc quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển loại hình nhà ở này theo chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt.
Luật cũng cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua NOXH. Điều này trái ngược với quy định không cho phép vay tại Luật Nhà ở 2014.
Ngoài ra, về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, Luật Nhà ở 2023 cũng đã “bãi bỏ” điều kiện cư trú, giao Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập, đối tượng thuê NOXH thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Điểm này phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương.
