Theo báo cáo phân tích thị trường bất động sản của Công ty chứng khoán VNDirect, dù đã thoát qua vùng đáy nhưng thị trường vẫn trong trạng thái ảm đạm, nhiều tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), đặc biệt là nhóm bất động sản vẫn tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền, dẫn đến chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ.
Nỗ lực của doanh nghiệp vẫn mang yếu tố kỹ thuật
Cũng theo VNDirect, tính đến ngày 15/7, có khoảng hơn 80 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc TPDN với tổng giá trị ước tính khoảng 190.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 18,7% dư nợ trái phiếu riêng lẻ toàn thị trường, phần lớn thuộc nhóm bất động sản.
Dữ liệu từ VNDirect cũng chỉ ra áp lực đáo hạn nợ TPDN sẽ tăng mạnh trong quý IV/2024 với khối lượng đáo hạn lên tới 79.153 tỷ đồng. Nếu tính cả quý III, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lên tới gần 118.000 tỷ đồng trong nửa cuối 2024. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Tái cơ cấu nợ vẫn là hoạt động chính của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024
Giới chuyên gia nhận định, nợ vay trái phiếu là một trong những gánh nặng “bóp nghẹt” sự phát triển của công đồng doanh nghiệp bất động sản. Với áp lực đáo hạn trái phiếu lớn, nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực để tái cơ cấu tài chính, tạo dòng tiền hoạt động linh hoạt hơn.
Đơn cử như Tập đoàn Novaland, trải qua 18 tháng tái cơ cầu toàn diện, tính đến 30/6, tổng dư nợ phải trả cho các bên vay của Novaland giảm 8.122 tỉ đồng so với cuối năm trước, tương đương giảm 13%.
Trong đó, dư nợ trái phiếu bán lẻ giảm gần 3.600 tỉ đồng. Ngoài ra, gần 20.500 tỉ đồng dư nợ từ vay nợ nước ngoài, trái phiếu phát hành riêng lẻ của Novaland đã đạt đồng thuận gia hạn và có phương án xử lý.
Bên cạnh những doanh nghiệp thu xếp cơ cấu nợ, một số công ty khác lại tìm đến phương án chấp nhận phát hành mới với lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đây chỉ là biện pháp kỹ thuật nhằm “đảo nợ”.
Chẳng hạn, Công ty CP Đầu tư Nam Long vừa phê duyệt phương án phát hành 2 lô trái phiếu riêng lẻ trong quý III/2024 với giá trị lần lượt là 500 tỷ đồng và 450 tỷ đồng. Mục đích của việc phát hành này nhằm thanh toán toàn bộ khoản gốc đáo hạn 2 lô trái phiếu phiếu phát hành vào 6/9/2021.
Hay như trường hợp Công ty CP GKM Holdings cũng dự kiến sẽ phát hành 1 lô trái phiếu riêng lẻ giá trị không vượt qua 44,9 tỉ đồng, mức lãi suất danh nghĩa dự kiến là 11%/năm. Mục đích phát hành nhằm cơ cấu lại nợ của công ty, có thể là để thanh toán lô trái phiếu sắp đến hạn GKMH2124.
Theo ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh - Tổng giám đốc Nam Long, việc huy động vốn để dành cho các hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ là hành động cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi, ngày càng có nhiều triển vọng nhờ nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ở mức cao.
Các động lực mới cho TPDN
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM - HoREA cho biết, những doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu lớn đã thực hiện rất mạnh mẽ việc cơ cấu lại đầu tư, bán chuyển nhượng dự án, thậm chí bán lỗ để có nguồn vốn xử lý nợ trong thời gian qua. Đây vẫn sẽ là hoạt động chính của doanh nghiệp trong năm 2024.
Tuy nhiên, ông Châu nhấn mạnh, khó khăn vẫn còn ở phía trước khi việc gia hạn thời gian trả nợ về cơ bản chỉ là chuyển thời điểm thanh toán. Để giải quyết tận gốc các khó khăn của TPDN bất động sản còn phụ thuộc vào sự hồi phục của thị trường.
Các luật liên quan tới bất động sản có hiệu lực sẽ là lời giải cho bài toán nguồn cung
Theo đó, các chuyên gia kỳ vọng, 3 bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản cùng với các Nghị định hướng dẫn có hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ tạo ra sức bật mới cho thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nhận định, khó khăn lớn nhất hiện nay của thị trường là vấn đề giải phóng mặt bằng do khung giá đền bù đang thấp so với thị trường. Tuy nhiên, với các quy định mới, định giá đất sẽ theo nguyên tắc thị trường sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, rút ngắn được thời gian đền bù vì “thời gian cũng là tiền bạc”.
Cũng theo ông Nghĩa, các nghị định hướng dẫn về phát triển nhà ở xã hội, xử lý các dự án do vướng mắc về thủ tục đang “bất động” tại Hà Nội và TP.HCM…sẽ giải tỏa được vấn đề nguồn cung cho thị trường, cũng là giải tỏa các ách tắc liên quan đến vốn đầu tư công, đầu tư tư nhân, vốn ngân hàng và cả phát hành TPDN.
Chuyên gia này kỳ vọng, khi các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất hấp dẫn với các dự án cụ thể, có căn cứ pháp lý đầy đủ sẽ “kéo” được nhà đầu tư trở lại.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Đức Kiên phân tích thêm, sau thời gian tái cấu trúc thị trường một cách mạnh mẽ, niềm tin của nhà đầu tư sẽ bắt đầu từ từng doanh nghiệp cụ thể chứ không chạy theo lãi suất cao như trước đây.
Đây sẽ là cơ hội cho những doanh nghiệp nỗ lực tái cấu trúc, thực hiện đúng cam kết với nhà đầu tư, sạch nợ trái phiếu cũ, còn ngược lại, với các doanh nghiệp không đủ uy tín sẽ gặp nhiều khó khăn trong phát hành mới.
