Gần đây, thị trường bất động sản phía Nam xôn xao bởi thông tin giá bán ngang nhà ở thương mại của dự án NOXH Tân Đông Hiệp trên địa bàn TP Dĩ An (Bình Dương) do Công ty TNHH kinh doanh và phát triển nhà Toàn Thịnh Phát làm chủ đầu tư. Được biết, dự án có 80% số căn hộ là NOXH và 20% nhà ở thương mại.
Cụ thể, khi nhiều người liên hệ tìm mua dự án được tư vấn giá bán tại dự án này là 30 triệu đồng/m2 đối với cả căn hộ NOXH và nhà ở thương mại. Như vậy, giá bán hai loại hình trên tưởng chừng phải chênh lệch lại ngang bằng nhau. Giải thích về điều này, nhân viên bán hàng cho biết, NOXH sẽ được nhà nước ưu đãi về lãi vay nhưng điều kiện mua khó hơn, trong khi chất lượng xây dựng, tiện ích của dự án thì NOXH và nhà ở thương mại đều như nhau.
Hồi tháng 7/2023, dự án NOXH này cũng bị phản ánh giá bán khó tiếp cận với người lao động. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ khoảng 38m2 tại đây giá từ 930 triệu đến 1,1 tỷ đồng; căn hộ 60m2 có 2 phòng ngủ giá khoảng 1,8 tỷ đồng.
Theo thông tin từ UBND tỉnh Bình Dương, dự án trên vừa nằm trong danh mục được vay ưu đãi phát triển NOXH trên địa bàn tỉnh. Dự án xây dựng 882 căn với tổng vốn đầu tư 768 tỷ đồng, có nhu cầu vay vốn 537 tỷ đồng. Dự án có sự đồng hành của Ngân hàng Chính sách Xã hội tỉnh Bình Dương nhằm hỗ trợ cho người dân mua nhà tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất thấp.
Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho hay, dự án trên chưa được cơ quan có thẩm quyền thông báo giá bán. Vì vậy, hợp đồng mua bán tại đây là do sự thỏa thuận, tự nguyện giữa hai bên. Nếu có phát sinh tranh chấp thì liên hệ cơ quan chức năng để được giải quyết.
Trước thông tin dự án NOXH Tân Đông Hiệp đang bị đẩy giá bán cao ngang nhà ở thương mại, dư luận bày tỏ không đồng tình. Đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ quyết tâm thực hiện mục tiêu khoảng 130.000 NOXH năm 2024 để "không để ai không có nhà ở”, thì giá bán này là điều khó chấp nhận.
So sánh mức giá của dự án NOXH Tân Đông Hiệp với dự án khác cũng chênh lệch “một trời một vực”. Hồi cuối năm ngoái, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đăng tải thông tin khu NOXH thuộc dự án khu nhà ở thu nhập thấp Hoàng Gia nằm tại phường Tân Định, thị xã Bến Cát với giá chỉ hơn 8 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT). Hay dự án NOXH an sinh tại khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (giai đoạn 1) tại phường Chánh Mỹ, TP. Thủ Dầu Một cao hơn cũng chỉ hơn 15,8 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT).
Tại hội nghị tổng kết ngành Xây dựng, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, giá bán NOXH được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, lãi vay.
Các chi phí hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật, lợi nhuận định mức không vượt quá 10%.
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định, pháp luật quy định, dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất. Quy định tại Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Với cách thức này, giá NOXH sẽ thấp hơn thị trường khoảng 30%.
Luật sư nói thêm, theo quy định tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP, mức giá ban đầu chủ đầu tư giao dịch với người dân hưởng chính sách hỗ trợ được căn cứ nguyên tắc xác định giá và trình UBND cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định.
Trường hợp khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng NOXH và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì UBND cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán. Nếu giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì họ không được thu thêm. Nếu thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người dân.
Luật sư Phượng cho rằng, có nhiều quy định về khống chế lợi nhuận, chi phí nhưng đi sâu vào chi tiết thì không quản lý được. Hiện nay, để kiếm lợi nhuận từ cao thì chủ đầu tư nâng chi phí, nâng giá bán. Thực tế, những dấu hiệu này thể hiện rõ ở dự án NOXH kéo dài, thiếu vốn do dùng vào việc khác, cắt giảm nhiều tiện ích và cả chất lượng. Để hạn chế điều này thì cần sự vào cuộc sát sao hơn của các cơ quan quản lý.
