Đây là ý kiến được ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế Quốc hội cho biết tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật đất đai 2024 và các luật liên quan” vừa được tổ chức mới đây khi bàn luận riêng về Luật Đất đai 2024.
Quan điểm thị trường, minh bạch đã được thể hiện rõ
Ông Hiếu nhận định, Luật Đất đai đã đưa ra 5 nội dung cơ bản gồm: bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai theo hướng công bằng, minh bạch; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai và hiệu quả quản lý Nhà nước.
Trong đó, để có đất sản xuất kinh doanh có 3 hướng: Nhà nước thu hồi; chuyển mục đích sử dụng; nếu Nhà nước không thu hồi phải thoả thuận. Những điểm mới này đã được ban soạn thảo Luật và Chính phủ rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh và khe hở.
Theo đó, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, luật quy định, chỉ thu hồi trong trường hợp thật sự cần thiết, nếu không có lợi ích quốc gia phải thực hiện cơ chế thỏa thuận. Việc giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng cách không qua đấu giá, đấu thầu tại một số trường hợp theo quy định.
Đối với việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo quy định tại Luật Đấu thầu. Cơ chế thỏa thuận về đất có 3 cơ chế gồm: quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất; trường hợp mất cơ chế chuyển quyền sử dụng đất; hợp tác kinh doanh.
Theo đó, nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu tự thỏa thuận thì cho phép nhận chuyển nhượng chứ không quy định "cứng" như hiện nay. Trường hợp nhà đầu tư có đất tự phát triển dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, sẽ tiến hành thu hồi rồi giao cho chính nhà đầu tư đó để chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, luật mới còn có cơ chế khuyến khích việc thỏa thuận, nhận chuyển nhượng; người chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện được chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê và thuê lại.
Về tiếp cận đất đai trong dự án bất động sản, thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, mà còn có nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở hỗn hợp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao… Tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai cũng có sự khác nhau (phạm vi, quyền hạn, cách thức…).
Nhưng chưa đủ để toàn diện và công bằng
Do vậy, quan điểm “thị trường, minh bạch, công bằng, toàn diện” luật đã thể hiện được rõ nét. Cụ thể, để có đất sản xuất chủ yếu qua công cụ thị trường là đấu giá, đấu thầu, chuyển nhượng, chuyển đổi…việc chỉ định cũng được luật quy định rõ ràng. Những cơ chế này đã thể hiện được sự minh bạch của thị trường.
Tuy nhiên, để “công bằng và toàn diện” là phải tập trung toàn bộ các loại hình bất động sản, chứ không xoay quanh 1 phân khúc cụ thể. Theo đó, nếu như cơ chế chỉ dùng mỗi Luật Đất đai 2024 thì dù có áp dụng khung giá đất mới, cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì giá đất có khả năng chỉ tăng chứ không giảm.
Do vậy, ông Hiếu khẳng định, việc ban hành chính sách về thuế bất động sản bỏ hoang hay vẫn thường gọi là “căn nhà thứ 2” không phải là cần thiết mà là “rất cấp bách”. Nếu chính sách thuế này được thực thi, thị trường bất động sản sẽ được điều tiết, tăng giảm theo đúng thị trường.
Trước đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng nhấn mạnh cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất nhằm ngăn chặn đầu cơ, điều tiết chênh lệch địa tô. Đồng thời, tránh tình trạng, tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư.
Thực tế, đề xuất đánh thuế căn hộ thứ hai trở đi đã được nghiên cứu từ cách đây khá lâu, nhưng vì nhiều lý do khác nhau nên sắc thuế này vẫn chưa thể đi vào thực tiễn. Dù vẫn có không ít ý kiến băn khoăn trái chiều từ phía dư luận, nhưng giới chuyên gia lại bày tỏ sự đồng thuận cao bởi đây là chính sách phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thị trường.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính , thuế tài sản chỉ cần hiểu một cách đơn giản là sắc thuế thu trên người có tài sản, càng nhiều tài sản thì số tiền thuế càng nhiều. Với người có mức sống trung bình, chỉ có một căn nhà để ở thì không cần quá lo ngại, còn người có nhiều tài sản là bất động sản, liên tục sinh lời thì việc nộp thuế là đương nhiên.
Đối với những trường hợp đi vay đầu tư, thuế là một phần chi phí mà nhà đầu tư phải tính toán, “lời ăn, lỗ chịu”.
