Đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê 5 căn nhà/1 năm: Cần "mạnh tay" hơn, chứ không dừng ở "trói" số lượng

Minh bạch thị trường

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đến trước ngày 27/4/2024. Trong đó, đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm thu hút sự quan tâm của nhiều người.

Trao đổi với Đô thị Mới, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Công ty Cổ phần Truyền thông Việt Nam) cho rằng, quy định này nhằm đưa ra các tiêu chí để xác định rõ hơn cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ (bởi theo khoản 3, Điều 9, Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định: cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật – là những quyền lợi rất lớn của cá nhân kinh doanh BĐS).

Theo Luật sư Vũ, hiện tại chúng ta có thể thấy 2 vấn đề: Thứ nhất, từ ngày 1/1/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Còn các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã không phân biệt quy mô;

Thứ hai, với pháp luật hiện hành (khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014, được hướng dẫn bởi Điều 5 Nghị định số 22/2022/NĐ-CP) thì các tiêu chí về “quy mô nhỏ” đang được quy định khá chung chung và mang tính định tính nhiều hơn định lượng, khó kiểm soát được những trường hợp “lách luật” để đầu cơ, lướt sóng.

Nhìn chung, với quy định khống chế về mặt số lượng, diện tích như đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ có tác dụng tích cực với thị trường Bất động sản như góp phần làm minh bạch, rõ ràng hơn tiêu chí được coi là kinh doanh quy mô nhỏ của các cá nhân kinh doanh bất động sản. Từ đó giúp các cá nhân dễ dàng hơn trong các thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu/ sử dụng của mình mà thật sự không có nhu cầu kinh doanh lớn, thường xuyên;

Góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, lướt sóng BĐS. Giúp hoạt động kinh doanh BĐS nói chung, hoạt động kinh doanh BĐS của cá nhân nói riêng được chuyên nghiệp hóa hơn bởi, một hoạt động kinh doanh được điều chỉnh, chịu sự quản lý của các quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hộ kinh doanh thì bao giờ cũng minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn hoạt động với tư cách cá nhân quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Cần những quy định "mạnh tay" hơn

Chia sẻ nhanh với Đô thị mới về đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm, chuyên gia BĐS Trần Xuân Lượng, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân bày tỏ, chúng ta nên "trói" bằng giá trị giao dịch chứ không nên "trói" cứng bằng số lượng căn hộ. Bởi có những người bán 10 căn chung cư diện tích nhỏ nhưng giá trị không bằng một người bán căn biệt thự, villa giá trị cả triệu USD. Đồng thời, chúng ta có thể hạn chế bằng cách áp thuế đối với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ cao hơn một chút so với doanh nghiệp.

Còn Luật sư Hoàng Tuấn Vũ cho rằng cần phải có cơ chế mang tính “mạnh tay” hơn để thật sự hạn chế được tình trạng “đầu cơ, lướt sóng” BĐS như các quốc gia trên thế giới.

Điển hình như ở Singapore, chính sách thuế, phí khi chuyển nhượng nhà, đất sẽ theo nguyên tắc giảm dần theo thời gian sở hữu – có nghĩa là, nếu anh có một BĐS, anh chuyển nhượng càng sớm thì sẽ chịu thuế, phí càng cao, anh quản lý, khai thác càng lâu thì mức thuế phí khi chuyển nhượng sẽ càng được giảm xuống. Sắc thuế này có thể tạm dịch là thuế giao dịch đối với bất động sản này.

Tại Hoa Kỳ, ở một số bang, bất kỳ một người dân nào sở hữu BĐS thứ hai trở lên cũng sẽ phải trả một loại thuế gọi nôm na là thuế hàng năm, mức thuế được tăng lên cao dần, sở hữu càng lâu thì mức thuế sẽ theo tỷ lệ tăng càng cao và đến một lúc nào đó, có khi số thuế phải trả còn cao hơn giá trị của bất động sản đo. Chính sách này nhằm giảm tình trạng đầu cơ bất động sản một cách hiệu quả.

“Nếu chúng ta áp dụng đồng bộ được tất chính sách trên, theo tôi, việc hạn chế, tiến tới loại bỏ hoàn toàn tình trạng lướt sóng, đầu cơ bất động sản sẽ có hiệu quả rõ rệt”, luật sư nói.

Trong khi đó, môi giới H.H.T (43 tuổi, Hà Nội) cho rằng, bên cạnh việc đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm thì phải đánh thuế lũy tiến số sổ đỏ đứng tên/người/năm, đôi khi phải tính gộp cả của vợ lẫn chồng vào nhau. Bởi đây mới là đối tượng chính làm tăng giá BĐS trong nội thành chứ không phải mua về để đấy nhằm tích lũy tài sản.

Bởi lẽ, những người làm nghề BĐS thường có vốn lớn, mua bán chuyên nghiệp nên kể cả để đó 2 - 3 năm mà lãi hơn ngân hàng thì họ vẫn sẵn sàng để chứ không hạ giá. Ai tiếp xúc qua sẽ thừa biết, họ đầu tư 7 - 8 tỷ mà lãi không được loanh quanh 1 tỷ/căn thì không làm đâu. Các "cò" môi giới BĐS giờ cũng chẳng thèm lấy công cố định 1% mà mặc định "anh chị thu về đủ phần của mình, rao giá bao nhiêu là chuyện của em". Vì vậy, việc 1 ngôi nhà qua tay 1 đời chủ tăng giá 15 - 20% là khá phổ biến, thậm chí cao hơn. Giờ dân buôn toàn lướt “sóng thần”, chứ không "chơi sóng lăn tăn" đâu.