Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ hạn chế "lũng đoạn" thị trường

Luật Đất đai 2024 được thông qua với rất nhiều quy định mới. Giới chuyên gia kỳ vọng những thay đổi của luật sẽ khơi thông được nguồn lực to lớn từ đất đai để thúc đẩy sự phát triển của đất nước.

Phóng viên Đô Thị Mới đã có cuộc trao đổi với chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh xoay quanh vấn đề này.

Luật Đất đai 2024 được được kỳ vọng khơi thông nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội. Theo ông, liệu luật này đã mở ra cơ hội để thực hiện mục tiêu đó chưa?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Căn cứ để đi đến việc sửa đổi, bổ sung và đi đến ban hành Luật Đất đai 2024 là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về đổi mới chính sách đất đai, với định hướng phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Tôi chú ý đến quan điểm khi xây dựng Luật Đất đai là làm sao để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế, tạo động lực để nước ta trở thành quốc gia triển có thu nhập cao; đảm bảo hài hoà lợi ích, công bằng xã hội cho các đối tượng yếu thế mà khả năng tiếp cận đất đai hạn hẹp hơn.

Nhiều quy định ở Luật Đất đai lần này có bóng dáng của các nguyên tắc đó. Ví dụ nguyên tắc thị trường trong phân bổ đất đai, giao đất, cho thuê đất cơ bản thông qua đấu giá, đấu thầu. Theo đó, Nhà nước cơ bản sẽ giới hạn giao đất, chuyển sang thuê đất. Trong thuê đất sẽ cơ bản trả tiền hàng năm thay vì cho phép trả tiền một lần như trước đây.

Quan điểm lập pháp này rất hay, tạo ra động lực để người dân, doanh nghiệp sử dụng đất đai theo triết lý đất đai là tư liệu sản xuất. Khi đó, chủ thể nào muốn nắm giữ thì phải trả giá cao thông qua đấu giá, đấu thầu. Việc trả tiền thuê đất hàng năm cũng thúc đẩy doanh nghiệp luôn luôn phải đổi mới công nghệ, vì tạo ra nguồn thu mới có thể trả được tiền thuê đất hàng năm.

Thêm nữa, việc mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần cũng tránh hiện tượng găm giữ đất, “quây tôn”, đầu cơ chờ tăng giá rồi chuyển nhượng diễn ra như giai đoạn vừa qua. Điều này không chỉ gây mất mỹ quan đô thị mà còn lãng phí nguồn lực.

Tôi cũng chia sẻ thêm là để tránh việc thuê đất trả tiền hàng năm tạo ra nguy cơ giá đất tăng liên tục theo các chu kỳ, Luật Đất đai 2024 cũng có một quy định “khoá”: tiền kỳ sau không tăng quá bao nhiêu phần trăm so với kỳ trước. Điều này rất tốt, tránh hiện tượng xảy ra ở một số nơi giá đất thương mại - dịch vụ sau 5 năm lại tăng gấp 4-5 lần.

Dù vậy, tôi cũng băn khoăn điều này có vô hình trung tiền thuê đất bị giới hạn theo một khung? Như vậy giá đất đã phản ánh đúng nguyên tắc thị trường hay chưa? Tôi hy vọng sẽ có giải pháp hài hoà cho vấn đề này.

Cũng có ý kiến lo ngại việc giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu sẽ khiến các doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp mới gặp nhiều khó khăn, rào cản. Ông nghĩ sao về điều này?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Việc áp dụng giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu cũng kèm theo các yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm của doanh nghiệp. Theo đó, nhiều điều kiện chặt chẽ về năng lực của chủ đầu tư ở trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng đảm bảo doanh nghiệp phải có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm tốt, thậm chí phải thể hiện bằng các dự án thật đã thực hiện trước đây.

Do đó, đây cũng là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường và họ băn khoăn cũng dễ hiểu.

Tuy nhiên, việc nâng tính cạnh tranh như vậy sẽ góp phần minh bạch thị trường, hạn chế các doanh nghiệp thân hữu, sân sau “lũng đoạn” thị trường. Đây là cơ hội để thanh lọc, lành mạnh hoá thị trường bất động sản hơn.

Như vậy các doanh nghiệp có thực lực sẽ hưởng lợi lớn từ Luật Đất đai 2024? Góc nhìn của ông về điều này thế nào?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Ai hưởng lợi về Luật Đất đai là một tranh luận rất thú vị. Trong cuộc sống, quyền gắn liền với nghĩa vụ, cơ hội gắn liền với thách thức. Nói Luật Đất đai giúp doanh nghiệp hưởng lợi tôi không hoàn toàn đồng ý, nhưng thực tế luật tạo ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Ví dụ, với cơ chế đấu giá, đấu thầu, các doanh nghiệp cũng cần phải suy nghĩ, đặc biệt các doanh nghiệp nhỏ phải suy nghĩ xem liệu mình có thể đủ sức tham gia vào “cuộc chơi” này hay chưa, để có lựa chọn phù hợp, hay cần phải liên doanh, liên kết, sáp nhập để tạo ra mô hình tập đoàn để tham gia vào sân chơi này, số doanh nghiệp nhỏ lẻ sẽ giảm đi.

Tôi cho đây là điều tốt. Bất động sản là lĩnh vực nhiều rủi ro, yêu cầu am hiểu về pháp luật, tài chính, thị trường rất lớn nên các doanh nghiệp “tay mơ” sẽ khó tồn tại. Các doanh nghiệp không theo kịp thị trường sẽ bị đào thải.

Bỏ khung giá đất, địa phương thêm chủ động

 Một trong những nội dung được chú ý tại Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất hàng năm. Xin ông phân tích thêm về điều này và liệu các địa phương có “đảm đương” tốt việc này?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Việc bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất hàng năm, định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo hài hoà lợi ích cho người dân khi bị thu hồi đất. Theo đó, người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư thoả đáng. Do đó, việc bỏ khung giá đất là chủ trương đúng.

Còn về thực thi của địa phương, tôi không nghĩ đây là vấn đề quá đáng lo. Thực ra khi một chính sách mới ra đời, quyền lực thường tập trung ở cấp Trung ương. Khi địa phương làm tốt, nắm bắt được thì sẽ phân cấp, phân quyền dần cho địa phương.

Ví dụ Luật Đất đai giai đoạn đầu tiên không có quy định về giá đất. Đến Luật 1993 mới lần đầu tiên quy định đất có giá, các giao dịch đất đai. Trước đó, chúng ta cấm phát canh thu tô, mua bán, giao dịch đất đai dưới mọi hình thức.

Luật cũ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, nhưng hiện nay các địa phương, các đơn vị định giá cũng đã nắm bắt và thực hiện rất tốt vấn đề này. Nhiều khi địa phương rất muốn đưa giá đất sát thị trường nhưng lại bị vướng khung giá đất, nên việc bỏ khung giá đất sẽ tăng được tính chủ động, sáng tạo và chịu trách nhiệm của địa phương.

Thực ra khung giá đất không phải vấn đề gì quá phức tạp. Trước đây duy trì khung giá đất vừa không hiệu quả, vừa giảm đi tính chủ động của địa phương. Việc bỏ khung giá đất hợp lý hơn so với thực tế cuộc sống. Do đó, không nên quá lo về tính thực thi của các địa phương.

Như ông nói, quy định này cũng liên quan đến câu chuyện thu hồi đất vốn khá nhiều tranh luận. Tại luật mới, ở góc nhìn một chuyên gia nghiên cứu chính sách lẫn trực tiếp tham gia phát triển dự án, bên cạnh những tích cực thì ông có băn khoăn nội dung gì không?

 Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi có băn khoăn về quy định tại khoản 31 Điều 79, các dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư thì được bổ sung vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện linh hoạt trong thu hồi đất thực hiện các dự án quan trọng (có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư ở cấp cao). Tuy nhiên, quy định này có thể tránh gây ra hiện tượng “con gà - quả trứng”. Bởi nếu dự án đầu tư kinh doanh thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì sẽ tương ứng với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Tương ứng với 2 hình thức lựa chọn nhà đầu tư nêu trên thì pháp luật đầu tư đã có quy định về hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, theo Điều 31 Nghị định 31/2021, hồ sơ phải bao gồm danh mục dự án thu hồi đất đã được HĐND cấp tỉnh thông qua nếu đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu.

Hiện tượng “con gà - quả trứng” là: trước khi một dự án được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải thuộc danh mục dự án thu hồi đất, tức là điều kiện tiên quyết là dự án đó phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, không thể có tình huống dự án được Quốc hội hoặc Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư thì được bổ sung vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà ngược lại, dự án phải thuộc trường hợp được thu hồi đất thì mới được nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Dù vậy, việc soạn luật và các văn bản hướng dẫn thì hành luật cũng mới là một phần, để hiệu quả phát huy được trong thực tiễn thì khâu tổ chức thi hành rất quan trọng. Ông có khuyến nghị gì về điều này?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Rõ ràng sự thành công của chính sách đất đai không chỉ là khâu viết luật cho hay, mà còn ở khâu tổ chức thi hành. Thậm chí, khâu giám sát, thanh tra, kiểm tra, sự chủ động thực thi của địa phương, ngay cả khâu truyền thông chính sách… cũng rất quan trọng.

Đơn cử, đất đai liên quan đến các dự án đầu tư, liên quan đến luật chuyên ngành trong từng lĩnh vực. Ví dụ đất đai trong lĩnh vực bất động sản sẽ liên quan đến các luật về Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng…, liên quan đến các vấn đề quy hoạch đất đai hay việc phân bổ, sắp xếp không gian thế nào cho các hoạt động phát triển hoạt động kinh tế - xã hội nào. Theo đó, phải từ mục đích sử dụng rồi mới tính đến giá đất.

Cũng mảnh đất đó nhưng nếu chúng ta để làm nông nghiệp thì giá đất ưu đãi, nhưng nếu để phát triển khu đô thị, sản xuất kinh doanh thì phải lập quy hoạch, thông qua chủ trương đầu tư rồi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, việc thu hồi đất, quy hoạch, định giá… có vai trò rất quan trọng của địa phương.

Hiện nay các địa phương có chuyện “phân mảnh” thẩm quyền, mỗi sở ngành chỉ quản lý về một mảng, nên việc giải quyết sẽ chậm trễ hoặc không thống nhất về mặt quan điểm. Do đó, hệ thống pháp luật cần được thống nhất, không có sự mâu thuẫn để cán bộ thực hiện được thông suốt.

Nói một cách ngắn gọn, ông kỳ vọng gì vào tác động của Luật Đất đai?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi mong Luật Đất đai 2024 sẽ khơi thông được các nguồn lực phát triển, tạo sự minh bạch, công bằng và cơ hội phát triển cho các chủ thể tham gia thị trường.

Hy vọng Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan, cộng với sự thực thi hiệu quả trong thực tiễn sẽ giúp cho nhiều người giàu lên vì đất và không có ai nghèo đi.

Xin cảm ơn ông!

Hoài Phong thực hiện