TS Vũ Đình Ánh: Nhà ở xã hội đang "có vấn đề" khi tư duy mua và bán

Cần thay đổi tư duy về nhà ở xã hội

Trao đổi bên lề Diễn đàn Bất động sản Mùa xuân lần IV do Tạp chí Reatimes và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 15/3, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, chương trình nhà ở xã hội (NOXH) đang “có vấn đề” khi xây dựng trên tư duy mua và bán chứ không phải tư duy cho thuê.

“Những đối tượng mua nhà ở xã hội, tức thu nhập thấp thì không nên lựa chọn việc sở hữu nhà, mà nên thuê nhà. Chúng ta cũng không nên khuyến khích họ sở hữu nhà”, ông Ánh nói.

Ở Đức, họ chỉ hỗ trợ người thuê nhà, chứ họ không hỗ trợ người mua nhà. “Anh đã có tiền để mua nhà thì làm sao có chuyện đòi hỏi nhà nước phải hỗ trợ? Thậm chí, tiền mua nhà còn phải chứng minh nguồn gốc tiền. Ở Đức, tất cả NOXH là cho thuê, chứ không phải mua bán”.

Theo ông Ánh, Việt Nam cũng nên thực hiện chính sách NOXH theo hướng này. Thậm chí, có thể “du di” một chút là 20% NOXH được mua bán. Tuy nhiên, Việt Nam đang thực hiện ngược lại, NOXH hội mua bán, còn 20% là cho thuê.

“Tôi là tiến sĩ, làm việc hơn 30 năm nay, nhưng mức lương của tôi hiện không quá 10 triệu đồng. Nghiễm nhiên, tôi sẽ thuộc đối tượng được mua NOXH, nhưng thực tế hiện nay tôi đang có mấy cái nhà. Trong xã hội, thu nhập thực tế và thu nhập danh nghĩa rất khác nhau”, ông Ánh nói.

Ông Ánh cũng phân tích, ví dụ một người vay 500 triệu đồng để mua NOXH chẳng hạn, thì mỗi tháng phải trả gốc và lãi là bao nhiêu? Liệu họ còn đủ thu nhập để duy trì cuộc sống?

Do vậy, nếu không nghiên cứu kỹ sẽ dẫn đến hệ luỵ nhà ở được bán không đúng đối tượng, còn đối tượng thuộc diện được mua thì không có khả năng mua. Nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay.

“Tôi không ngạc nhiên khi những người đi mua NOXH lại đi ô tô, bởi vì thu nhập họ mua được ô tô thì mới mua được nhà, còn người nghèo thì làm sao đủ tiền để mua?”, ông Ánh nêu.

Do đó, vị chuyên gia cho rằng chương trình NOXH cần "lật ra làm lại", hướng tới việc cho thuê.

Làm nhà cho thuê là giải pháp căn cơ

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đồng tình việc nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt là NOXH.

Theo đó, ông Hà đề nghị, cần tăng tỷ trọng doanh nghiệp, người dân đầu tư làm nhà cho thuê. Người dân nhiều người có tiền nhưng không biết làm gì, chỉ gửi ngân hàng, nhưng đầu tư nhà cho thuê thì tài sản vẫn còn đó.

“Nhà nước liệu có chính sách đầu tư công cho nhà ở được không? Chúng ta bỏ bao cấp lâu rồi nhưng bỏ bao cấp không có nghĩa là không đầu tư”, ông Hà nói và cho rằng, xây nhà ở cho thuê là giải pháp căn cơ.

Vị chuyên gia cho biết, các quốc gia khác họ tăng tỷ trọng nhà cho thuê thông qua quỹ tín thác (REIT). Họ dùng quỹ này đầu tư nhà ở cho thuê. Khi đầu tư vào kênh này, tài sản của người dân vẫn còn, lợi nhuận có thể thấp hơn một chút nhưng an toàn, bền vững.

Ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình cho biết, số dự án NOXH được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra. Vấn đề gốc là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

“Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư NOXH, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết  tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai”, ông Hải nói.

Ông Hải cho rằng, sau khi các nhà đầu tư đấu thầu dự án đều phải đóng tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất có thể đóng trước hoặc đóng sau nhưng không có ưu đãi về quyền sử dụng đất cũng như ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, ưu đãi tín dụng. Mà các ưu đãi đó có thể tính sau.

“Người mua nếu đủ các điều kiện ưu đãi của Nhà nước thì Nhà nước sẽ thu của nhà đầu tư và trả lại cho người mua. Có những dự án quy mô 4-5 nghìn căn nhưng thị trường không hấp thụ được do người dân không đủ điều kiện. Điều này sẽ dẫn đến tắc nghẽn. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư”, ông Hải nêu.

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng nêu, nhà ở công nhân và NOXH nên tiến tới xu hướng cho thuê, Nhà nước hỗ trợ.

“Việc triển khai NOXH, Nhà nước phải chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành, bởi doanh nghiệp còn phải chú ý vấn đề lợi nhuận”, ông Tùng nói.

Ngoài ra, theo ông Tùng, với NOXH thì phải có thiết kế mẫu, có chăng là thay đổi về móng, chứ không cần phải đẹp. Thêm nữa, cần phải áp dụng được các công nghệ xây dựng, vật liệu hiện đại vào để hạ thấp giá thành. Ví dụ, vấn đề cát xây dựng hiện đang khá thiếu, giá cả cao, nên chăng áp dụng NOXH bằng công nghệ lắp ghép?

Đại biểu Quốc hội, chuyên gia kinh tế, TS Phan Đức Hiếu cho rằng vấn đề NOXH nên tiếp cận một cách tổng thể, chứ không đơn thuần áp dụng một giải pháp nào.

“Chúng ta nên tiếp cận theo nhiều giải pháp, nhiều góc độ để miễn sao kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Tôi đồng ý với ý kiến của một số chuyên gia là nên cho thuê. Tuy nhiên, bên cạnh thuê thì cũng nên cho phép mua bán để ai có đủ năng lực mua thì mua, ai không đủ thì thuê”, ông Hiếu nêu.