Khả năng trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn là dấu hỏi lớn

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp duy trì tình trạng ảm đạm trong tháng 2.2024 khi tổng giá trị phát hành chỉ đạt 1.165 tỉ đồng (giảm 45,8% so với tháng trước), với kỳ hạn bình quân là 2,87 năm. Trong đó, chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ do 3 doanh nghiệp thuộc nhóm ngành xây dựng, vận tải cảng biển và thương mại dịch vụ.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm trong 2 tháng đầu năm phần nhiều nguyên nhân đến từ việc một số điều khoản trong Nghị định 65 có hiệu lực trở lại khiến cho quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắt khe hơn.

Theo dữ liệu từ phía Công ty Chứng khoán KBSV, điều cần chú ý là áp lực trên thị trường gia tăng khi lượng trái phiếu đến hạn tăng mạnh. Trong tháng 3, dự tính sẽ có khoảng 23,07 nghìn tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, tăng 372% so với tháng trước. Trong đó, nhóm Bất động sản chiếm 63%, Thương mại dịch vụ chiếm 10% và nhóm Xây dựng chiếm 9%.

Tính cả năm 2024, ước tính có khoảng 279 nghìn tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, với hơn 115 nghìn tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (chiếm 41,4%), tiếp theo là nhóm tổ chức tài chính với hơn 81 nghìn tỉ đồng (chiếm 29%).

Đặc biệt, số liệu trên chưa tính những khoản đáo hạn “lần 2” sau khi được gia hạn. Bởi vậy, áp lực đáo hạn trong năm nay thực chất sẽ cao hơn so với con số trên phản ánh.

Công ty Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam VIS Rating đưa ra nhận định khả quan trong báo cáo mới đây về thị trường trái phiếu. Sau khi trải qua thời kỳ suy giảm lớn nhất 10 năm qua với giao dịch ảm đạm và tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu ở mức cao, triển vọng của ngành bất động sản nhà ở trong năm 2024 sẽ được cải thiện.

Sự phục hồi chủ yếu được thúc đẩy bởi tâm lý thị trường cải thiện nhờ các biện pháp hỗ trợ phát triển dự án mới và khả năng tiếp cận nguồn vốn mới tốt hơn; khả năng trả nợ sẽ ổn định trở lại khi dòng tiền cải thiện.

Các yếu tố hỗ trợ thị trường phục hồi bao gồm: các luật mới về bất động sản tạo điều kiện thuận lợi hơn, doanh số bán nhà cải thiện, khả năng tiếp cận vốn khả quan. Doanh số bán hàng và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ được cải thiện, đặc biệt đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở giá hợp lý ở các thành phố lớn.

Hiện tại, khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng và thị trường vốn cải thiện sẽ giúp giảm bớt rủi ro tái cấp vốn. Căng thẳng thanh khoản mà các chủ đầu tư đối mặt từ quý IV/2022 đã giảm bớt. Tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể ở mức 28% trong năm 2023 để hỗ trợ nhu cầu vốn và thanh khoản cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, vấn đề đáng chú ý nhất là khả năng trả nợ của các chủ đầu tư vẫn ở mức yếu ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Tỷ lệ nợ của ngành bất động sản đã tăng lên 8,7 lần trong năm 2023 từ mức 7 lần trước đó do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận.

“Khoảng 130 nghìn tỉ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 - mức cao nhất trong 5 năm qua. Các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý hoặc thực hiện các dự án có tính đầu cơ sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu, do đó, cần tái cấp vốn nhiều nhất”, VIS Rating cho biết.