Chuyên gia kinh tế: Nhà đầu tư cần tính kỹ mức lợi nhuận khi “đổ tiền” vào bất động sản

Anh Nguyễn Cường (môi giới mảng bất động sản thổ cư) chia sẻ, do giá chung cư quá cao nên nhiều người chuyển hướng sang "săn" nhà đất để đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đang có nhu cầu chuyển hoá tiền lãi từ chứng khoán, tiền số sang bất động sản. Ngoài ra, một số người cầm giữ vàng từ năm ngoái đã kịp thời chốt lời và cũng có nhu cầu tương tự.

Theo anh Cường, tiền trong dân còn nhiều. Hiện cả người mua ở thực và nhà đầu tư đều mang tâm lý nếu không mua nhà thời điểm này thì sau này sẽ càng khó có thể mua. Khi giá nhà liên tục leo thang và chưa có dấu hiệu dừng lại, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền để hưởng lợi từ việc tăng giá. Ngoài ra, nhà đất vẫn được xem là nơi cất tiền an toàn.

Tương tự, ông Bùi Văn Lộc - Giám đốc Công ty Bất động sản 666Land chia sẻ, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn “mua lấy mua để”, tâm lý chung là sợ giá sẽ tăng cao hơn nữa. Nhiều người đang bị FOMO (hội chứng sợ bỏ lỡ), thậm chí họ sẵn sàng thà bị mua giá đắt còn hơn “nhỡ nhàng”.

Về tác động của lãi suất thấp tới nhà đầu tư, ông Lộc cho hay, lãi suất giảm sâu đang khiến nhiều người tự tin hơn khi vay vốn. Với nhiều trường hợp còn lướt sóng và sử dụng đòn bẩy tài chính (vay thêm).

Ông Lộc đưa ra lời khuyên, trường hợp nhà đầu tư mua đất nền thì nên mua sản phẩm đảm bảo pháp lý, đã có sổ đỏ và kết hợp thông qua các cơ quan quản lý kiểm tra xem đất có dính quy hoạch không. Đặc biệt, cần tìm hiểu kỹ để sản phẩm gắn với nhu cầu thật hoặc khu dân cư. Khi làm được những điều này, kể cả trường hợp giá đất không tăng cao như kỳ vọng thì cũng không giảm quá sâu.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, trong điều kiện hạn chế nguồn cung và giá sơ cấp (giao dịch lần đầu) ở mức cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp (giao dịch thứ 2 trở đi). Việc nhiều nhà đầu tư hướng đến thị trường này cũng khá dễ hiểu.

Thị trường thứ cấp có nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, hay liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và giá nhà phố thương mại thứ cấp thấp hơn sơ cấp 40%.

Ghi nhận, thị trường đang chia làm hai trường phái khác nhau. Một là nhóm khá tự tin với “lịch sử” tăng giá thời gian qua. Họ cho rằng, lợi nhuận từ mua bán sang tay nhà ở hoàn toàn có thể dao động từ 10 – 15%/năm (cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng). Hai là nhóm chốt lời theo tình hình, diễn biến cụ thể của thị trường. Tuy nhiên, mức kỳ vọng lợi nhuận đều cao hơn mức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 năm.

Bàn về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, thị trường địa ốc năm 2024 sẽ “tan băng” nhờ các hiệu ứng từ kinh tế vĩ mô và câu chuyện chính sách. Cùng với đó, giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng. Thế nhưng, nhà đầu tư cũng không nên quá lạc quan mà xây dựng các mức kỳ vọng lợi nhuận quá cao bởi giá nhà đang cho thấy sự bất hợp lý và không biết có điều chỉnh không.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, với tình hình thị trường hiện tại, triển vọng kinh tế trong năm nay cộng với những yếu tố khác như mặt bằng lãi suất hay mức độ vay, mỗi nhà đầu tư vẫn cần tiến hành thẩm định kỹ lưỡng trước khi quyết định “xuống tiền” ở bất kỳ sản phẩm hay phân khúc nào. Và chú ý nguyên tắc chung là đảm bảo lợi tức đầu tư (ROI) lớn hơn chi phí đầu tư và quản lý tài sản.