Đất Thủ Thiêm đấu giá trở lại: Làm thế nào để không xảy ra tình trạng bỏ cọc?

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trình dự thảo báo cáo UBND Thành phố về kế hoạch tổ chức đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Sở đã và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND TP phê duyệt.  

Theo kế hoạch trên, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và gần 3.900 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Trong đó có 3 lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. 

Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10/2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11/2024. Vào tháng 9 và tháng 11/2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Trước đó, TP.HCM cũng đã tổ chức đấu giá ở đây vào năm 2021 nhưng bất thành. Các doanh nghiệp trúng với giá cao gấp 7-8 lần thị trường rồi bỏ cọc. Rút kinh nghiệm từ lần đấu giá trước, lần đấu giá tới đây TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng. 

Cụ thể, Sở TN&MT đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm. 

Về cách xác định giá khởi điểm, Nghị định 12 quy định về giá đất được ban hành ngày 5/2/2024 bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy, giá khởi điểm được xác định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.

Liên quan đến vấn đề này, các chuyên gia khuyến cáo, cần thực hiện một số vấn đề để việc đấu giá thành công.

Thứ nhất, làm tốt khâu sàng lọc nhà đầu tư. Trong đó, cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn đơn vị có tiềm lực và sự quan tâm thực chất thông qua các tiêu chí như: Kinh nghiệm, năng lực thực hiện dự án, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển…  Việc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường. 

Thứ hai, hoàn thiện quy trình đấu giá trong đó có giá đất khởi điểm, hình thức đấu giá, khoản tiền đặt cọc… 

Đối với hình thức đấu giá, hiện nay theo Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói; Bỏ phiếu trực tiếp; Bỏ phiếu gián tiếp và trực tuyến. Hình thức đấu giá chia ra là trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián tiếp (phong bì đóng kín).

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, hình thức bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp có ưu điểm là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh và góp phần tăng ngân sách. Hạn chế là dễ lộ thông tin và xảy ra tình trạng thông đồng. Hay như cuộc đấu giá năm 2021 là việc thổi giá cao rồi bỏ cọc.

Hình thức còn lại thì trái ngược, nó không chỉ giúp bảo mật thông tin người tham gia đấu giá, mà còn thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá. Tuy nhiên, nhược điểm là không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và đòi hỏi một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá.

Để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, chuyên gia Savills Việt Nam đề xuất, nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất.