"Loạn" hạng nhà chung cư (Bài 1): Nhan nhản dự án căn hộ cao cấp, siêu sang “tự phong”

Dở khóc dở cười chung cư “cao cấp”

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa quan trọng đối với việc xác định giá trị căn hộ. Tuy nhiên, nhiều năm qua, các chuyên gia đánh giá việc phân hạng chung cư vẫn “mạnh ai nấy làm” và khá… rối loạn. Điều này cũng dẫn đến không ít tình huống “dở khóc dở cười” khi cư dân các chung cư được mệnh danh cao cấp nhiều lần phản đối chủ đầu tư vì chất lượng không tương xứng.

Một ví dụ mới đây tại chung cư Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội), dù được quảng cáo là chung cư cao cấp, nhưng cư dân nhiều lần bức xúc, căng băng rôn phản đối khi chủ đầu tư tự ý tăng phí gửi xe, chây ì thành lập ban quản trị; không đảm bảo phòng cháy chữa cháy… Đỉnh điểm là ồn ào khóa bánh phương tiện cá nhân gây tranh cãi trong cuối năm ngoái.

Hoặc một chung cư được định vị là cao cấp tại đường Trần Duy Hưng là D’Capitale do Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư cũng từng bị cư dân căng băng rôn, dùng xe hơi diễu hành trên nhiều tuyến phố vì những bất cập khi nhận nhà.

Thời điểm đó, nhiều người mua nhà cho biết họ rất phẫn nộ khi hành lang quá hẹp, chỉ khoảng hơn 1m4, không có điều hoà, trần nhà quá thấp, bí và nóng, thang máy không đảm bảo phục vụ cư dân, thang bộ thoát hiểm rất nhỏ, chỉ khoảng 1m2; chất lượng hoàn công các căn hộ không đảm bảo vật liệu chuẩn như cam kết trong hợp đồng…

Hoặc thời gian trước đây ở dự án Hapulico (Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) xảy ra cuộc chiến kéo dài về vấn đề bầu ban quản trị. Các bên liên tục gửi đơn lên Bộ Xây dựng cũng như Bộ Tư pháp để tố nhau.

Đây chỉ là một số ví dụ nhỏ trong rất nhiều dự án được định vị là cao cấp nhưng “trải nghiệm” thực tế dự án không làm hài lòng người mua nhà.

Theo báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật, có tình trạng các chủ đầu tư tự phong hạng cho chung cư bằng những tên gọi gây nhầm lẫn, như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị. Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao quy định phân hạng, công nhận phân hạng nhà chung cư, nêu rõ phân hạng và công nhận phân hạng chỉ thực hiện khi có đề nghị của cơ quan, tổ chức. Do đó, nhiều địa phương không thực hiện quy định này, dẫn đến loạn hạng chung cư.

Đến hết tháng 11/2022, cả nước chỉ có 7 chung cư được phân hạng tại Thái Nguyên (3 chung cư), Hà Tĩnh (3 chung cư), An Giang (1 chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định, theo báo cáo giám sát.

Ủy ban Pháp luật lý giải điều này đồng nghĩa với việc chung cư siêu sang, cao cấp tại các địa phương trên cả nước đã bán cho khách hàng, hầu hết là tự phong.

Phân hạng chung cư, mạnh ai nấy làm

Các chuyên gia cho rằng hiện chưa có sự thống nhất trong việc phân hạng chung cư, dù Bộ Xây dựng đã có thông tư về vấn đề này.

Năm 2016,  Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 31 hướng dẫn phân loại nhà chung cư theo các thứ hạng A, B, C về các nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành…

Trong khi đó, Batdongsan.com.vn cho biết đơn vị này dùng giá bán để phân loại chung cư, tuy nhiên mức giá sẽ khác nhau tùy từng thị trường. Chẳng hạn ở Hà Nội, chung cư bình dân có giá bán sơ cấp ở mức dưới 30 triệu đồng/m2; chung cư trung cấp giá 30-50 triệu đồng/m2 và chung cư cao cấp trên 50 triệu đồng/m2. Còn ở TP.HCM, căn hộ bình dân giá dưới 35 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp từ 35-55 triệu đồng/m2; căn hộ cao cấp vượt 55 triệu đồng/m2.

Còn CBRE lại đưa ra những mức giá cao hơn để phân loại chung cư. Kể từ Quý 1/2024, CBRE áp dụng tiêu chí phân hạng căn hộ mới như sau:
1.    Siêu sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 300 triệu đồng/m2
2.    Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 120 đến 300 triệu đồng/m2
3.    Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 60 đến 120 triệu đồng/m2
4.    Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 35 đến 60 triệu đồng/m2
5.    Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 35 triệu đồng/m2
(Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp chưa bao gồm thuế GTGT và được tính trên diện tích thông thủy, thể hiện giá bán của tất cả các dự án sơ cấp đang bán trên thị trường trong quý khảo sát).

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyễn Đán cho rằng, hiện nay trên thị trường khá loạn trong việc phân chia ra các loại chung cư cao cấp, thấp cấp hay là trung cấp.

“Thực ra chúng ta không hề có quy định về việc công nhận thế nào là chung cư cao cấp. Theo Thông tư số 31 năm 2016 của Bộ Xây dựng thì phân hạng chung cư theo hạng A, hạng B và hạng C. Mỗi một hạng như vậy đều có quy định rất cụ thể về các tiêu chí, ví dụ như là vị trí, rồi mật độ xây dựng, rồi sảnh căn hộ, hành lang, diện tích... Tức là những tiêu chí về kỹ thuật rất rõ ràng.  Đơn vị công nhận phân hạng chung cư này đó là Sở Xây dựng”, ông Đán nói.

Vị chuyên gia cho rằng, để lách luật, những chung cư không đạt được tiêu chí về vị trí, hoặc là họ không có tiêu chí về sảnh căn hộ... thì họ “định vị” là chung cư cao cấp.

TS Lê Bá Chí Nhân cũng đồng tình rằng, tình trạng phân hạng chung cư cao cấp, trung cấp và bình dân đang khá…loạn và vấn đề này không phải bây giờ mới xảy ra.

“Cách đây 7 năm trước tôi cũng đã từng lên tiếng về vấn đề này. Chung cư được định vị là phân khúc cao cấp thì phải dựa vào bộ tiêu chí cụ thể, từ vị trí, giá trị dịch vụ, tiện ích, không gian sống, hạ tầng, trường học, bệnh viện, thiết kế… chứ không thể chỉ dựa vào giá bán hoặc do chủ đầu tư tự phong”, ông Nhân nói.

Vị chuyên gia dẫn ra ví dụ, căn hộ cao cấp thông thường 4 căn là có 1 thang máy phục vụ, như Singapore chẳng hạn. Tại Việt Nam hiện nay chỉ một dự án tại TP.HCM là đáp ứng được tiêu chí này.

“Còn chủ đầu tư quảng cáo trên truyền thông thì dự án nào cũng cao cấp, cũng đẳng cấp, ngôi sao cả. Vì sao họ định vị dự án như vậy? Mục đích là để họ bán được giá cao hơn, đơn giản vậy thôi”, ông Nhân nói.

Theo ông Nhân, điều này dẫn đến tình trạng người mua nhà vào ở mới “té ngửa” nhận ra chất lượng dự án không cao cấp như quảng cáo. Điều này kéo theo nhiều vụ “lùm xùm” giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến vấn đề này trong những năm qua.

Trước đó, vào năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) có văn bản nêu thực trạng loạn danh xưng chung cư cao cấp trên thị trường nhà ở.

Đơn vị này cho biết giới buôn căn hộ tùy tiện sử dụng các thuật ngữ "cao cấp", "hạng sang"... như một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm. Đơn vị này nhận định, rất ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.