Dự án bất động sản được chuyển nhượng để nhà băng thu hồi nợ phải đáp ứng điều kiện gì?

Luật Các tổ chức tín dụng 2024 đã được Quốc hội thông qua với nhiều điểm quan trọng. Trong đó, có bổ sung quy định về việc ngân hàng được chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để thu hồi nợ từ ngày 1/1/2025.

Theo đó, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu.

Theo luật, không phải áp dụng quy định về điều kiện chủ thể kinh doanh địa ốc đối với bên chuyển nhượng dự án t Luật Kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, quy định này được đánh giá sẽ giúp các ngân hàng có thêm phương án xử lý các dự án bị vướng pháp lý. Từ đó giúp dòng tiền của các doanh nghiệp địa ốc được khơi thông và giảm nợ xấu cho các ngân hàng. Đặc biệt là nhóm nhà băng có tỷ lệ cho vay bất động sản cao.

Cũng theo quy định, dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục này.

Thứ hai, quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đã hoặc đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết. Bên cạnh đó, dự án không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc trường hợp cấm, đình chỉ hay tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp dự án chuyển nhượng bị xử phạt hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, dự án chuyển nhượng phải đảm bảo còn trong thời hạn thực hiện.

Thứ năm, với dự án địa ốc chuyển nhượng một phần phải đảm bảo các hạng mục hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng có thể độc lập được với phần dự án khác. Ngoài ra, dự án còn phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Từ giữa năm 2023 đến nay, các ngân hàng tích cực đẩy nhanh tốc độ xử lý thu hồi nợ. Rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc nhà bằng phải liên tục rao bán tài sản bảo đảm là bất động sản bao gồm căn hộ, nhà nguyên căn, nhà xưởng… với mức chiết khấu hấp dẫn.

Hồi tháng 2 vừa qua, BIDV tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 1.130m2 đất dùng để xây dựng khu thương mại, dịch vụ (tại phường 12, quận 6, TP.HCM) với giá khởi điểm hơn 72,8 tỷ đồng. Đây là lần thứ 14 tài sản này được rao bán nhưng vẫn “ế”.

Tương tự, Agribank đã có gần 100 thông báo liên quan đến việc xử lý nợ và tài sản đảm bảo kể từ đầu tháng 8/2023 đến nay. Trong đó có 7 khoản nợ của các doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh với gần 500 tỷ đồng. Hay ngân hàng này cũng “tha thiết” rao bán loạt bất động sản là biệt thự trên Đồi Thuỷ Sản, phường Bãi Cháy, TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh với giá khởi điểm từ 2,52 - 4,8 tỷ đồng…

Từng chia sẻ về điều này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện tổng trị giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Thậm chí có đơn vị tỷ lệ này lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay.