TS. Vũ Đình Ánh: Có 2 chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản

Dữ liệu gần đây của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trưởng nóng trong thời gian qua. Theo Hội Môi giới Bất động sản (VARS), giá chung cư ở Hà Nội đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt khoảng 59 triệu đồng một m2.

Cũng từ số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ mới tại Hà Nội đã tăng trưởng nóng suốt thời gian qua. Giá căn hộ mới tại Thủ đô tăng 19% trong quý đầu năm - lên bình quân 56 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì).

Chia sẻ tại tọa đàm Tọa đàm “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024” mới đây, TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế cho rằng, có 2 chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản đó là chính sách tín dụng và lãi suất. 

Với chính sách tín dụng, vào năm 2007 từng tăng trưởng đến 53,4% dẫn đến lạm phát 23% vào năm 2008. Sau đó, năm 2011, tình trạng này kéo dài trên 10%. Cho đến bây giờ, hệ quả của lạm phát vẫn đang ảnh hưởng nghiêm trọng, trong đó có cả với những người quan tâm bất động sản. 

Sang năm 2023, lại chứng kiến nghịch cảnh trái ngược khi đến tận tháng 11, tín dụng vẫn chưa tăng nổi tới 10%, trong khi đó chỉ tiêu đặt ra là 14-15%.

Vị chuyên gia cho biết, tín dụng bất động sản năm nay đang có tín hiệu lạc quan và sẽ phát triển tốt, bởi tại các cuộc họp Đại hội cổ đông gần đây các ngân hàng thương mại đều có định hướng thúc đẩy tín dụng cho lĩnh vực địa ốc. Do vậy, dù nguồn tín dụng chung khó ra nền kinh tế, nhưng với bất động sản thì vẫn sẽ tiếp tục dồi dào.

Còn với chính sách lãi suất, chuyên gia kinh tế nhận định, hiện nay, khi lãi suất tiết kiệm đang ngày càng giảm, đây lại là thời điểm rất có lợi cho thị trường địa ốc vì người dân có xu hướng ồ ạt rút tiền gửi tiết kiệm chuyển sang mua đất, mua nhà. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến gần đây giá chung cư tăng vọt, dự án chưa hoàn thành nhưng đã “cháy hàng”.

Mặt khác, lãi suất huy động giảm và lãi cho vay đang ở mức thấp. Điều này có lợi cho người mua bất động sản khi muốn sử dụng nguồn vốn ngân hàng. Như vậy, cả đầu vào và đầu ra đều đang tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường địa ốc. 

TS Vũ Đình Ánh thống kê, có đến 80% người mua chung cư để cho thuê và khai thác dòng tiền. Họ đều là người đi vay, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ và không phải phục vụ nhu cầu để ở. Ngoài ra, một biến số mới là việc mua chung cư “sắp đập” để kiếm lời. Đó là những căn hộ cũ nằm ở vị trí đắc địa (khu vực trung tâm TP, thuận tiện giao thông, đầy đủ hạ tầng cơ sở…). 

Vị chuyên gia nhấn mạnh, đây không phải là vàng, kim cương nữa mà là siêu vàng, siêu kim cương vì từ xưa đến nay các căn hộ chung cư này đã nằm ở một vị trí “vàng” và hơn hẳn những căn mới sau này.

Cùng nói về tình trạng lãi suất, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho hay, các ngân hàng liên tục giảm lãi suất nhưng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng vẫn còn hạn chế. Điều đó cho thấy việc sử dụng các chính sách hiện nay là chưa phù hợp. Vì vậy, cần phải thiết kế các phương án để thúc đẩy nguồn vốn phát triển đồng đều hơn. 

Tương tự, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch Cen Group cho rằng, khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác để ở. Điều đó cho thấy bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Phó Chủ tịch Cen Group đánh giá, hiện không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Giá phân khúc này đến thời điểm hiện tại đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng không kỳ vọng giảm.