Siết phân lô bán nền: Lo ngại việc "chạy chọt" tách thửa trước khi luật có hiệu lực

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Theo đó, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Trước động thái siết phân lô bán nền, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ bị tác động tương đối mạnh mẽ. 

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định mới đã siết chặt chẽ hơn ở phía chủ đầu tư. Nó như phễu lọc loại bỏ doanh nghiệp chỉ xin đất, sau đó phân lô bán nền rồi bỏ hoang mà không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước. 

Thế nhưng, các hoạt động tách thửa, thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý mạnh hơn nữa. Đồng thời, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng hơn để tránh tình trạng thổi giá ảo đất nền.

Đưa ra ý kiến về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, luật mới có thể khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về nguồn cung, tệp khách hàng lẫn giá bán. Vị Giám đốc dẫn chứng, hiện có tới 90% nguồn cung là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Trong đó, đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng và phù hợp với tài chính của nhiều người.

Bên cạnh đó, loại hình đất nền này thường phát triển theo dạng “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy. Đồng thời, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án quy hoạch hoàn thiện. Do đó, ngay cả người bán và người mua đều ưa chuộng.

Từ đó, khi siết chặt việc phân lô, nguồn cung trên thị trường đất nền thu hẹp lại, lượng khách hàng tiếp cận loại hình này cũng ít nhiều giảm sút so với trước. Tuy nhiên, thị trường có thể sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn đến từ nhà đầu tư ôm đất với mục đích tách thửa kiếm lời. Khi ấy, các họ sẽ chấp nhận phải bán "cắt lỗ" để thoát hàng.

Ông Dương Quốc Thủy - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) cũng bày tỏ, với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô sẽ sụt giảm trong giai đoạn tới. Khi nguồn cung khan hiếm thì giá đất sẽ tăng lên. Xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. 

Nhận xét thêm về việc cấm phân lô bán nền, ông Thuỷ cho rằng, quy định này sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt ở loại hình đất nền trong thời gian sắp tới. Theo đó, đất nền được xem là kênh đầu tư “vua” trên thị trường bất động sản bởi khả năng sinh lời và tăng giá cao. Phân khúc này bao gồm nhiều loại hình như: Đất nền dự án, thổ cư và liền kề. 

Chủ tịch CaREA phân tích, với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án dài 3 - 5 năm là rất khó. Người kinh doanh sẽ rất ngại lập công ty mà sẽ lựa chọn mô hình cá nhân để tự phân lô. Bởi điều này phù hợp, dễ dàng và tạo được nguồn cung lớn.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhìn lại lịch sử chính sách phân lô bán nền, Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị nhưng cho phép điều này ở thị trấn, nông thôn. Sau đó, đến luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Việc nới lỏng đã làm cho việc này phát triển mạnh thời gian qua. 

Vì vậy, việc siết lại như quy định mới có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao. Từ đó, vị luật sư lo ngại sẽ xảy ra làn sóng "chạy" để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.