Đất đấu giá ven đô gần 100 triệu đồng/m2: Băn khoăn tính chân thực

Đất đấu giá "nóng bỏng"

Theo ông Lê Văn Mạnh – Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng (TP Hà Nội), đơn vị này tổ chức thành công đấu giá 85 lô đất trong ngày 28/7. Các thửa đất được tổ chức đấu giá gồm 2 thửa tại khu Đồng Sậy - Trẫm Sau (giai đoạn 3) và 2 thửa tại xã Đan Phượng có giá khởi điểm 42 triệu đồng/m2; 67 thửa khu trục đường N1 (xã Hạ Mỗ), giá khởi điểm từ 40 - 51 triệu đồng/m2;  16 thửa khu Đệ Nhị, xã Phương Đình (giai đoạn 2), giá khởi điểm 35-41 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá đã thu hút 1.252 hồ sơ, tương đương mỗi lô đất có 15 khách hàng quan tâm. Người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền đặt trước bằng 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Kết thúc buổi đấu giá, cả 85 thửa đất đã được bán thành công.

Trong đó, gây chú ý có lô trúng đấu giá cao nhất lên tới 99,2 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với giá khởi điểm. Các thửa này nằm sát mặt trục đường nhánh N1. 

Cũng theo ông Mạnh, đây là phiên đấu giá thứ 2 kể từ đầu năm đến nay của huyện Đan Phượng và đều thành công. Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng cũng đang chuẩn bị hồ sơ, kế hoạch để tiếp tục đấu giá 3 khu đất nữa trên địa bàn.

Trong thời gian qua, các huyện ngoại thành Hà Nội liên tiếp tổ chức các phiên đấu giá đất nền và hầu hết đều thành công “ngoài sức mong đợi” khi giá trúng đều chênh khá cao so với mức giá khởi điểm. Trong đó, các huyện ở vị trí tương tự như Đan Phượng (cách trung tâm trên dưới 30km) cũng đều ghi nhận mức giá trúng cao, có nơi lên đến 74,1 triệu đồng/m2.

Hồi cuối tháng 6, hơn 100 lô đất tại huyện Mê Linh cũng đấu giá thành công với mức giá cao nhất lên đến hơn 70 triệu đồng/m2; hoạt động đấu giá đất cũng diễn ra sôi động tại huyện Đông Anh, Quốc Oai…từ đầu năm và cũng có chung diễn biến “bán hết, giá cao.

Giới chuyên gia cho rằng, đây là động thái “đón đầu” thị trường, nhất là khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp có hiệu lực với nhiều quy định mới theo hướng hạn chế “phân lô, bán nền” cũng như nguồn cung đất nền dự án, vốn là sản phẩm ưa thích của giới đầu tư/đầu cơ bất động sản do là loại hình “sạch”, có sổ đỏ, không dính đến tranh chấp.

Mức độ quan tâm lớn khiến các đợt đấu giá trở nên “sốt sình sịch”. Thực tế, các đợt đấu giá thành công sẽ giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách Nhà nước cho các địa phương nhưng sức nóng của các đợt đấu giá này cũng để lại những hệ lụy đáng chú ý.

Cần lưu ý nhiều vấn đề

Theo đó, thông thường ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc, trên các hội nhóm về mua bán đất trên mạng xã hội xuất hiện nhiều "cò" đất rao bán với thông tin giá bằng giá trúng cộng với mức chênh quanh ngưỡng 100 triệu đồng/lô. Hàng loạt người khác cũng tranh thủ đăng bán các lô đất ở gần khu đấu giá.

Điều này cho thấy, mức giá đấu cao cùng với lực đẩy từ các nhóm/hội đầu tư sau đấu giá đã đẩy giá đất tại khu vực này lên quá nóng và tạo mặt bằng so sánh cho các khu vực khác. Điều này rất có thể sẽ phát sinh những hệ lụy về kinh tế - xã hội.

Hồi đầu năm 2024, tại huyện Mê Linh đã có trường hợp, người trúng đấu giá gửi đơn xem xét xin rút lại 600 triệu đồng tiền cọc. Theo đó, người này đã trả gần 4,3 tỉ đồng cho 1 thửa đất 102m2, cao hơn 142 lần giá khởi điểm trong phiên đấu giá cuối năm 2023.

Tuy nhiên, sau đó người này cho biết do hiểu nhầm thông tin ghi trên phiếu là giá trị của một thửa đất, không phải giá trị tính trên 1m2. Dù huyện Mê Linh đã xác định không có dấu hiệu đầu cơ trong giao dịch, nhưng việc trả giá cao rồi bỏ cọc vẫn là hành động “nhạy cảm” với thị trường.

Trong khi đó, theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý II/2024, đất nền ven Hà Nội giá tăng từ 10-20% so với đầu năm. Một số khu vực có hiện tượng giao dịch tăng trưởng cục bộ rồi lại đi ngang, xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư đi “săn” đất nền rồi chờ tăng giá. Tuy nhiên, đại diện Hội Môi giới cho rằng, nhà đầu tư cần xác định đây là khoản đầu tư dài hạn, không nên ưu tiên sử dụng đòn bẩy tài chính, nên ưu tiên vị trí thuận lợi cũng như tiềm năng của khu đất để ra quyết định.