Lo ngại điều chỉnh bảng giá đất kéo giá nhà tăng: Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM nói gì?

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM vừa có cuộc họp báo cung cấp thông tin liên quan đến dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất đang được dư luận và người dân quan tâm.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, Luật Đất đai năm 2024 có quy định, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo luật cũ được tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Bảng giá đất không ảnh hưởng đến giá bất động sản

UBND TP.HCM xét thấy bảng giá đất năm 2024 không còn phù hợp, cần phải ban hành giá đất tái định cư theo pháp luật đất đai mới. Do đó, Sở TN&MT đã xây dựng dự thảo điều chỉnh giá đất như đang lấy ý kiến. Bảng giá đất mới sẽ không còn hệ số điều chỉnh (hệ số K) mà chỉ có một khung giá duy nhất. Không riêng TP.HCM mà các tỉnh thành khác trên cả nước cũng đều thực hiện.

Cũng theo ông Thắng, bảng giá đất mới được xây dựng trên cơ sở dữ liệu giao dịch giá đất trên thị trường từ các cục thuế hay các văn phòng đăng ký đất đai, sau đó đơn vị tư vấn sẽ cân chỉnh và cuối cùng là lấy ý kiến các đơn vị liên quan.

Dự kiến, bảng giá đất mới khi áp dụng sẽ mang lại nhiều thuận lợi khi là căn cứ của cả giá bồi thường và giá đất tái định cư. Giao dịch bất động sản cũng trở nên minh bạch hơn, không còn mua bán nhà “hai giá”, không bị thất thu ngân sách.

Kể từ khi dự thảo quyết định được lấy ý kiến, nhiều người dân, doanh nghiệp lo ngại sẽ làm giá chuyển nhượng, giá thuê nhà đất, giá nhà ở tăng lên. Nguyên nhân do số tiền sử dụng đất đóng cao hơn buộc người dân, doanh nghiệp đẩy mức giá mua bán lên cao, kéo theo mức giá thị trường tăng lên.

Tuy nhiên, ông Thắng cho biết, trước đây giá giao dịch bất động sản vẫn cao hơn nhiều so với bảng giá Nhà nước, trong khi bảng giá đất mới sẽ cập nhật theo giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Cũng nói về vấn đề này, ông Đào Quang Dương – Phó trưởng phòng kinh tế đất cho biết, giá bất động sản tăng giảm theo quy luật cung cầu, không dựa vào bảng giá đất. Tất cả sản phẩm đưa ra thị trường trước đây đã được hạch toán theo dữ liệu giá thị trường nên việc biến động giá đất sẽ không ảnh hưởng đến giá sản phẩm.

Bổ sung thêm ý kiến, ông Nguyễn Như Bình – Trưởng phòng kinh tế đất lý giải, cả luật mới và cũ đều quy định tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích đất nông nghiệp sang các loại đất khác (đất ở, kinh doanh dịch vụ...) sẽ là giá chênh lệch giữa giá loại đất mới trừ giá loại đất cũ. Trong khi bảng giá đất mới đã cập nhật giá các loại đất phù hợp với thị trường, nên mức chênh lệch không thay đổi nhiều so với giá cũ.

Giá thực tế cao hơn nhiều đề xuất

Cũng theo Sở TN&MT, nếu tính trung bình, bảng giá đất mới này chỉ tăng khoảng 7 lần so với bảng giá đang thực hiện. Hơn nữa, bảng giá đất hiện hành khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh 3,5 lần. Do vậy, thực tế bảng giá đất điều chỉnh dự kiến lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và mới chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Khảo sát thực tế cho thấy, bảng giá đất mới của thành phố vẫn thấp hơn so với giá thị trường từ 20-30%, thậm chí có nơi 50%. Chẳng hạn như tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), giá mới dự kiến là 810 triệu đồng/m2 nhưng đất ở khu vực này đã được bán từ 1,2 – 2 tỉ đồng từ vài năm trở lại đây, tương đương cao hơn 30-40%.

Hau như tuyến đường Đặng Hữu Phổ (thuộc phường Thảo Điển) đang có mức giá thực tế là 155-250 triệu đồng/m2, trong khi giá đề xuất ở bảng giá mới là 88 triệu đồng/m2, thấp hơn 40-50%. Với các huyện ngoại thành như Nhà Bè, có tuyến đường được điều chỉnh tăng mức cao nhất 78 triệu đồng/m2, trong khi thực tế giao dịch đã lên đến 120 triệu đồng/m2…

Theo số liệu của CBRE, trong năm 2022, mức giá chào bán sơ cấp trung bình ở TP Thủ Đức là 145 triệu đồng/m2 đất đối với nhà phố và 188 triệu đồng/m2 đất biệt thự. Sang năm 2023, bất động sản liền thổ tại đây khoảng 255 triệu đồng/m2 (tính trên diện tích đất).

Nghiên cứu của Cushman & Wakefield, hiện giá nhà liền thổ trung bình tại TP. HCM ghi nhận khoảng 400 triệu đồng/m2. Hầu hết nguồn cung đang triển khai thành phố trong 5 năm qua đều tập trung ở các quận/huyện ngoại thành như Bình Chánh, Nhà Bè, TP Thủ Đức, quận 12.

Từ thực tế này, TS.Nguyễn Thị Anh – Phó trưởng khoa luật Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước (Đại học Kinh tế TP.HCM) đánh giá, mục đích bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai 2024 là muốn bảng giá đất của từng địa phương được sát với giá thị trường tại đó. Do vậy, bảng giá đất mới sẽ có sự thay đổi đổi với các thành phố lớn như TP.HCM.

Tuy nhiện, hiện nay rất khó để đánh giá được giá bất động sản có tăng hay không bởi các nghị định thay thế nghị định hướng dẫn tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa được ban hành. Đồng thời cũng chưa có đủ dữ liệu thông tin về giá của các bất động sản đang giao dịch, hay lợi ích thu được từ khai thác.

Mặt khác giá đất tăng có hiệu quả hay không phải xét đến việc tác động của giá này đối với các bên liên quan và thị trường. Do vậy nên có lộ trình tăng để tránh sự đột biến, khi đó tác động tiêu cực sẽ nhiều hơn tích cực.