Thuế thu từ chuyển nhượng bất động sản tăng 65% trong 7 tháng

Thuế thu từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản phục hồi mạnh

Luỹ kế 7 tháng đầu năm, thu thuế thu nhập cá nhân ước khoảng 114.687 tỉ đồng, đạt 72% dự toán và tăng 15% so cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, theo Bộ Tài chính, đóng góp lớn cho mức tăng thuế thu nhập cá nhân là nhờ thuế thu từ chuyển nhượng bất động sản và chứng khoán, lần lượt tăng 65% và 32% so với cùng kỳ.

Trước đó, tại báo cáo về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội 2015-2023 Bộ Tài chính cho biết, trong 5 năm (2017-2022) thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản liên tục tăng trên 10%.

Cụ thể, năm 2017 khoản thu thuế từ chuyển nhượng địa ốc đạt 10.818 tỉ đồng, năm 2018 là 12.963 tỉ đồng, năm 2019 là 14.447 tỉ đồng, năm 2020 là 16.213 tỉ đồng, năm 2021 là 21.142 tỉ đồng. Đáng chú ý, năm 2022 khoản từ thu thuế này đạt 34.746 tỉ đồng, tăng 64% so với năm trước đó và là mức cao nhất 6 năm.

Tuy nhiên, đến năm 2023, thuế thu từ chuyển nhượng bất động sản lần đầu lao dốc, giảm 46%, xuống còn 18.600 tỷ đồng. Lý giải điều này, Bộ Tài chính cho biết, năm ngoái là thời điểm thị trường rất khó khăn, sức mua và thanh khoản đều giảm mạnh, thị trường thiếu dòng tiền. Nguồn cung liên tục sụt giảm, giá nhà thì vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân khiến lượng giao dịch giảm mạnh.

Như vậy, so với nền thấp của năm ngoài thì nguồn thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản có sự phục hồi trong năm nay. 

Muôn kiểu lách thuế

Hiện nay, mức thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, có tình trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng để tính thuế không đúng với giá chuyển nhượng thực tế. Bên mua và bán sử dụng hợp đồng viết tay tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng trường hợp xảy ra tranh chấp tại Toà. Do vậy, rất khó để cơ quan nhà nước xác minh được giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng địa ốc, đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.

Một điều vấn đề nữa cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách là đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư. 

Về phương thức mua bán bất động sản, dự án bất động sản, chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai với người mua nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Bộ Tài chính cho hay, chủ đầu tư đang lách quy định của Luật Nhà ở về giới hạn số lượng nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu bằng cách ký Hợp đồng thu dài hạn và Bên thuê có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu. 

Ngoài ra, còn có trường hợp giao dịch thực tế mua bán bất động sản nhưng hợp thức hoá bằng cách mua cổ phần, sau đó chia tác doanh nghiệp, uỷ quyền chuyển nhượng. Người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng uỷ quyền nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân. 

Nhằm hạn chế những bất cập xuất pháp từ việc khai thấp giá chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản nêu trên, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 với nhiều thay đổi quan trọng, trong đó đáng chú ý là quy định liên quan đến bảng giá đất. 

Kể từ ngày luật này có hiệu lực, thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào bảng giá đất thay vì giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, dù các bên có giao dịch với giá thực tế thấp hơn hay cao hơn giá trong bảng giá đất thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá trong bảng giá đất tại địa phương đó để tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp.