Doanh nghiệp bất động sản hết cửa huy động vốn ồ ạt để làm dự án nhà ở

Theo đó, doanh nghiệp muốn huy động vốn qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ, hay thông qua ngân hàng, góp vốn…đều phải đáp ứng các điều kiện liên quan và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật của từng loại hình.

Thêm điều kiện trong huy động vốn

Đáng chú ý, tổng vốn được huy động theo các hình thức này và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ khi kết thúc việc huy động vốn, chủ đầu tư dự án phải có văn bản báo cáo kết quả về số vốn đã huy động được gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án để theo dõi, phục vụ công tác quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản.

Nói về quy định mới theo hướng “siết” hoạt động huy động vốn này, TS, Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, trong thời gian qua không ít các doanh nghiệp bất động sản lớn có hành vi vi phạm pháp luật về thao túng thị trường chứng khoán, huy động vốn trái phép dẫn đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, gây mất niềm tin nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến thị trường.

Điển hình cho những trường hợp này là vụ án lừa đảo xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Năm 2021, doanh nghiệp gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh, đầu tư nên để có tiền chi phí và thanh toán các khoản nợ, Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch HĐQT đã chỉ đạo thuộc cấp tìm phương án huy động vốn, phương án lựa chọn là phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ.

Theo cáo trạng, từ tháng 6/2021 – 3/2022, bị cáo Đỗ Anh Dũng đã thống nhất chủ trương và thông qua con trai Đỗ Hoàng Việt chỉ đạo, ủy quyền cho các bị cáo đồng phạm dưới quyền sử dụng 3 pháp nhân phát hành 9 lô TPDN với tổng giá trị phát hành 10.030 tỉ đồng.

Sau đó, hợp thức trái chủ, sử dụng pháp nhân, thương hiệu của Tân Hoàng Minh để bán cho nhà đầu tư thứ cấp, chiếm đoạt của 6.630 nhà đầu tư với tổng số tiền là hơn 8.600 tỉ đồng, sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, không đúng mục đích phát hành.

Tương tự việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hoạt động huy động vốn trái phép trong các dự án bất động sản cũng diễn ra hàng thập kỷ qua, nhiều người dân phải “khổ sở” đi đòi lại tiền từ các dự án “bán lúa non”. Sai phạm này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có công tác quản lý chưa chặt chẽ, ý thức chấp hành pháp luật của chủ đầu tư chưa tốt và sự thiếu hiểu biết của người dân.

Do vậy, luật sư Cường cho rằng, việc tăng cường công tác quản lý đối với các dự án bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai và quản lý về hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp này là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư, đảm bảo ổn định trật tự xã hội, làm minh bạch thị trường bất động sản.

Tăng cường biện pháp bảo vệ người mua nhà

Đồng quan điểm, luật sư Trần Thu Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết thêm, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều có những quy định về điều kiện huy động vốn, điều kiện giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai, các dự án bất động sản thương mại.

Về nguyên tắc chung, tất cả các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai đều phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn, nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan, giảm bớt những hệ lụy tiêu cực cho xã hội đối với công tác quản lý cũng như nguy cơ lừa đảo từ các giao dịch này.

Đặc biệt, tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 đã đưa ra hàng loạt những yêu cầu khắt khe hơn đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Cụ thể, chủ đầu tư có trách nhiệm sử dụng tiền đã huy động từ bên mua, thuê mua đúng mục đích, xây dựng các hạng mục liên quan đến dự án; công khai tiến độ thực hiện cho bên mua, thuê mua hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền khi được yêu cầu; cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng…

Đáng chú ý, luật mới đã quy định rõ chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản và phải ghi rõ ràng giá bán, thuê mua trên hợp đồng. Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả tiền cọc), những lần tiếp theo sẽ theo tiến độ công trình nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao bất động sản.

Theo ông Châu Việt Bắc, Phó tổng thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), luật mới đã quy định chặt chẽ hơn việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh, cùng với đó cũng bổ sung thêm những hành vi bị cấm. Từ đó, giúp hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản

Đánh giá chung về những thay đổi liên quan đến hoạt động kinh doanh, huy động vốn của các đơn vị phát triển dự án, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản - VARS cho rằng, thời gian tới đây, các doanh nghiệp không thể “tay không bắt giặc”, việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều, phải “làm thật ăn thật”.