Thấy gì từ việc giao dịch đất nền dẫn đầu thị trường thời gian qua?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2022, đất nền ghi nhận số lượng giao dịch cao nhất so với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ với 222.600 thương vụ thành công, bằng hơn 72% lượng giao dịch của cả năm 2023.

Trong đó, chỉ tính riêng trong quý II, thị trường đã ghi nhận gần 125.000 giao dịch thành công, tăng 28% so với quý I và 85% so với cùng kỳ.

Nhà đầu tư “chạy nước rút” trước quy định mới

Lý giải về lượng giao dịch đất nền thành công tăng mạnh trong thời gian qua, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 sẽ cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã thuộc các khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I,II,III và trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Với những khu vực còn lại (huyện, xã), UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở. Do vậy, nhà đầu tư lo ngại nguồn cung đất nền phân lô khan hiếm khi các quy định chính thức được thi hành, khiến lượng giao dịch thành công tăng lên.

Đồng quan điểm ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, thị trường đang có hích nhẹ nhàng kiểu tạo hiệu ứng tâm lý kỳ vọng khi các quy định mới siết lại hoạt động phân lô bán nền. Cùng với đó là mức lãi suất vẫn đang duy trì mặt bằng thấp, các kênh đầu tư khác lại thiếu sự ổn định nên đất nền cũng thu hút nhu cầu đầu tư lâu dài của người dân.

Bên cạnh nguyên nhân chính đến từ động thái của các cơ quan chức năng, một số ý kiến cũng cho rằng, việc giao dịch đất nền “xôm tụ” trong những tháng đầu năm 2024 cũng đến từ các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, không thể “gồng gánh” được lãi vay ngân hàng, dẫn đến bị “ngộp” nên phải chấp nhận bán tháo, thu hồi dòng tiền tái đầu tư.

Theo một giám đốc sàn giao dịch bất động sản chuyên phân khúc đất nền phía Nam, cuối năm 2023 đầu năm 2024, giao dịch đất nền tại khu vực Long An, Bình Phước và Hậu Giang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Thực tế, những giao dịch thành công đến từ việc các nhà đầu tư cắt lỗ để thu hồi vốn, tái cơ cấu các khoản đầu tư. Cũng có người áp lực trả lãi vay ngân hàng nên buộc phải bán rẻ.

Anh Tuấn Minh, một nhà đầu tư đất nền tại Lâm Đồng cho biết, ngay cả những người dùng tiền nhàn rỗi để đầu tư như anh cũng vừa bán cắt lỗ một số lô đất với mức giá chỉ bằng 2/3 giá mua ban đầu, nhưng để càng lâu thì càng thiệt. Trong khi đây lại là thời điểm dễ mua được bất động sản giá tốt nên nhiều người chấp nhận lỗ để thu tiền mua vị trí khác tiềm năng hơn.

Khó đoán định tương lai đất nền

Dù vẫn đánh giá cao tiềm năng của phân khúc đất nền nhưng giới chuyên gia vẫn đưa ra khuyến nghị cẩn trọng, nhà đầu tư tránh gom mua chờ tăng giá vì dự kiến nguồn cung khan hiếm. Bởi lẽ, đất nền là phân khúc khó tăng giá vì tính thanh khoản chưa sôi động, tồn kho tại nhiều tỉnh thành còn rất lớn.

Minh chứng rõ ràng nhất tại báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây, tồn kho phân khúc đất nền cũng dẫn đầu thị trường với 7.061 nền, chiếm hơn 41% tổng lượng hàng tồn kho bất động sản trong quý II/2024.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn, việc siết chặt hoạt động phân lô sẽ khiến hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới chịu tác động, thị trường có thể gặp khó khăn thời kỳ đầu. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi “đổ tiền” vào đất nền.

“Khi các quy định mới thực thi, rất có khả năng xuất hiện một lượng lớn nền rao bán từ những nhà đầu tư lỡ mua với ý định phân lô, tách thửa để kiếm lời. Ngược lại, những lô nền đã được tách thửa, có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô có thể sẽ tăng giá”, ông Tuấn nhận định.

Nhận định về phân khúc đất nền trong giai đoạn tới, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong thời gian tới, nguồn cung phân khúc đất nền sẽ giảm, trong khi giá đất nền đã hình thành có thể tăng lên, đặc biệt là tại các đô thị đang phát triển.

Tuy nhiên, vẫn rất khó để dự đoán chính xác về cách phân khúc đất nền sẽ vận hành trong thời gian tới. Bởi thực tế, việc phân lô bán nền không mang lại lợi ích tích cực cho thị trường bất động sản, thậm chí có thể làm chậm quá trình quy hoạch và phát triển đô thị do nhiều người sở hữu đất nhưng không xây dựng, bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai.

Về mặt kinh tế, GS. Đặng Hùng Võ nhận định, phân lô bán nền tạo ra các sản phẩm bất động sản cho người dân tích trữ tài sản, nhưng lại mang tính chất đầu cơ nhiều hơn là sử dụng thực tế. Việc này chỉ mang lại thêm một số hạ tầng cơ bản, nhưng không góp phần phát triển bền vững.