Nhận diện chiêu trò và hệ lụy từ các cuộc đấu giá đất bất thường

Những cuộc đấu giá vùng ven đô Hà Nội đang làm “dậy sóng” dư luận với các lô đất đồng không mông quạnh nhưng có mức giá tới hơn 133 triệu đồng/m2, đắt ngang với nhà trong ngõ tại các quận trung tâm. 

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có chỉ đạo 4 bộ: Tài nguyên và Môi trường, Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và lãnh đạo các địa phương khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường và báo cáo trước ngày 30/8.

Nhận diện chiêu trò

Theo nhận định TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viên Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá trúng tại các cuộc đấu giá cao hơn nhiều so với giá trị thực tế. Trong đó, không loại trừ yếu tố “chiến thuật” của các nhóm đầu cơ đến từ nơi khác.

Ông Lượng cho rằng, các nhóm này sẽ tham giá đấu giá với mục tiêu đẩy giá lên cao sau đó nhanh chóng bán lại với mức chênh lệch lớn, thu lợi ngắn hạn chứ không có ý định phát triển trên đất. Điều này sẽ làm biến động thị trường chung, gây khó khăn cho những người có nhu cầu thực.

Nhìn lại phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, trong 68 thửa đất ở ngõ Ba, thôn Thanh Thần được đưa ra đấu giá, khoảng 1.500 người tham gia chỉ 2 người trúng đấu giá có hộ khẩu ở Thanh Oai, không có ai ở xã Thanh Cao. Nhiều người trúng đấu giá đến từ Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ...

Tương tự, xác nhận của nhiều người tham gia đợt đấu giá tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) cũng cho hay tới 99% người ở lại đến vòng cuối cùng không phải người dân địa phương mà là nhóm nhà đầu tư tới từ Ba Vì, Kim Chung (Hà Nội) và các tỉnh lân cận... Các nhà đầu tư không “may mắn” trúng đấu giá cũng đa số đến từ nơi khác, chủ yếu là nhà đầu tư theo nhóm tham gia đấu giá cùng lúc từ 7 đến cả 19 lô đất.

Cũng theo ông Lượng, một chiêu trò khác là thổi phồng thông tin dựa vào sự thay đổi luật pháp, chẳng hạn như lệnh cấm phân lô bán nền, để tạo ra cảm giác khan hiếm đất và nhu cầu ảo, đẩy giá đất lên cao hơn giá trị thực. Đặc biệt, trước khi phiên đấu giá diễn ra, nhóm đầu cơ này sẽ âm thầm mua các lô đất ở khu vực lân cận với giá thấp, sau đó tận dụng hiệu ứng, họ bán lại các lô đất giá cao, thu lợi nhuận khổng lồ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP Invest nhận định, các phiên đấu giá “kỷ lục” có thể bị tác động bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là do tin đồn nhằm “thổi giá” thông qua đấu giá; thứ là do một số người chưa nắm bắt đầy đủ thông tin, thiếu hiểu biết về thị trường bất động sản đã đặt kỳ vọng vào việc giá đất tăng gấp 5 – 10 lầ nên đua đấu giá để đón đầu. Tuy niên, để biết được giá có ảo hay không phải chờ đợi hết thời gian nộp tiền theo quy định.

Hệ lụy khó lường 

Nhận định về hậu quả của việc đấu giá đất mất kiểm soát, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, sẽ làm méo mó thị trường, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế - xã hội.

Cụ thể, việc đẩy giá quá cao tại các phiên đấu giá có thể tạo ra “bóng bóng” bất động sản, giảm khả năng tiếp cận đất đai của những người dân có nhu cầu ở thực, làm gia tăng sự bất bình đẳng xã hội, cản trở sự phát triển kinh tế bền vững. Bên cạnh đó còn gây ra sự lãng phí tài nguyên đất đai khi không được sử dụng vào mục đích chính đáng.

Thực tế, giá bất động sản vốn đã tăng cao do khan hiếm nguồn cung, nay lại tiếp tục bị đẩy lên bởi ảnh hưởng từ đấu giá đất, khiến nhiều người lo ngại giá về diễn biến tăng giá mất kiểm soát, khiến khả năng mua nhà ở của thế hệ trẻ vốn đã khó lại càng khó hơn.

Nếu không nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà là từ 30 - 45 triệu đồng/tháng nhưng thu nhập trung bình của người trẻ hiện tại khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi giá nhà tại các thành phố lớn hiện nay đang được tính bằng ngày, trong thời gian tới không chỉ dừng ở 3 tỉ đồng mà có thể tăng lên 8 – 10 tỉ đồng cho một căn nhà bình thường.

Bàn chuyện giá nhà tăng cao có thể khiến cả một thế hệ trẻ không mua được nhà, ông Nguyễn Xuân Phú - Chủ tịch HĐQT Sunhouse cho rằng, bản chất giá bất động sản là một con số ghi nhận giá trị, trong khi giá trị sử dụng không thay đổi. Căn nhà 1 tỷ đồng nhiều năm trước, nay tăng thêm 10 tỷ đồng, giá trị sử dụng không tăng thêm, nhưng lại gây áp lực lên chi phí tiền lương, vốn chiếm phần nhiều trong cơ cấu giá thành sản phẩm và dịch vụ.

Bài học từ những quốc gia khác như Nhật Bản, Trung Quốc sau sự phát triển thần tốc thập niên 90 đã đẩy giá bất động sản lên mức cao “ngất ngưởng” khó tin. Hậu quả đã tạo ra thế hệ thanh niên chọn lối sống “3 không”: không tiền tiết kiệm, không mua nhà ở, không sinh con. Còn tại Trung Quốc là thế hện “4 không”: không hẹn hò, không kết hôn, không mua nhà, không sinh con, hay còn gọi là thế hệ “nằm yên, mặc kệ đời”.