Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội: Có "chiêu trò bắt tay thổi giá" hay không phải chờ đánh giá đầy đủ!

Trả lời báo Tiền Phong, ông Bình cho rằng, để kết luận có hay không việc “đầu cơ, thổi giá” tại các phiên đấu giá vừa qua, nhất là 2 trường hợp tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức phải chờ báo cáo đánh giá đầy đủ. Hiện, đoàn công tác của Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đang làm việc với địa phương, chưa có kết quả cuối cùng.

Dù vậy, trúng đấu giá cao cũng là hiện tượng và phải làm rõ mới đánh giá được bản chất của hiện tượng này, khi có dấu hiệu bất thường, cơ quan chức năng phải kiểm tra, chấn chỉnh chứ không cản trở hoạt động đấu giá đất. Thị trường bất động sản lên xuống thất thường tùy thuộc vào nhiều yếu tố như cung cầu, nguồn vốn tín dụng, lãi suất ngân hàng...

Ngày 23/8 vừa qua, đoàn công tác của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra những thủ tục về đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giá khởi điểm theo quy định, đánh giá sự phù hợp giá trúng đấu giá với giá thực tế trên thị trường, kiểm tra thực địa khu đất được đưa vào đấu giá và các nội dung khác trong quá trình làm việc với huyện Thanh Oai và Hoài Đức.

Cuộc kiểm tra diễn ra sau khi phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức với những kết quả khiến dư luận bất ngờ. Lô đất được trả giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2, tổng giá trị 15 tỷ đồng, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Một phiên đấu giá khác cũng rơi vào “tầm ngắm” là 68 lô đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, trong đó có lô đất được trả giá cao nhất đến 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm.

Sau khi địa phương công bố kết quả, dư luận xôn xao, cho rằng có sự bất thường trong đấu giá các lô đất ở đây. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có Công điện yêu cầu các tỉnh, thành chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất; UBND thành phố Hà Nội cũng có văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan kiểm tra, rà soát lại hoạt động đấu giá; Sở Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với Công an TP Hà Nội để xác minh, làm rõ việc một nhóm đối tượng đi "kích sóng" đất nền qua các phiên đấu giá.

Trước đó, như Đô Thị Mới đã thông tin, nói về vấn đề nhiều người nhìn nhận các cuộc đấu giá như những “chảo lửa”, là môi trường cho các hội nhóm đầu cơ, “cò” đất “thổi” giá, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh – Tổng giám đốc Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt cho rằng, khó có thể xác định được động cơ này.

Theo bà Hạnh, có một số nguyên nhân dẫn đến việc giá đất đấu giá tăng cao như giá khởi điểm và tiền đặt cọc thấp, và cũng có thể đặt nghi vấn có chiêu trò.

Phân tích rõ hơn, bà Hạnh cho biết, việc chính sách đất đai thay đổi khiến việc phân lô, bán nền trở nên khó khăn hơn dẫn đến nguồn cung khan hiếm. Cùng với đó, việc áp dụng bảng giá đất mới theo giá thị trường mà thị trường chính là xuất phát từ những cuộc đấu giá này. Do vậy, những người “nhạy cảm” với thị trường, họ sẽ kỳ vọng giá đất sẽ tăng cao hơn nên có tâm lý đón đầu cơ hội.

Cùng với đó, mức giá khởi điểm tại các cuộc đấu giá khá thấp. Giá khởi điểm thấp khiến tiền đặt trước cũng ở mức thấp, chỉ khoảng hơn 100 – 200 triệu đồng, thậm chí có nơi chỉ 60- 70 triệu đồng, khiến nhiều người có tâm lý “cứ tham gia, biết đâu lại trúng giá” và mức này không đủ sức răn đe cho sức trả giá nếu không có nhu cầu thật.

Đặc biệt, khác với Thanh Oai chỉ trả giá 1 vòng, tại Hoài Đức lại phải trải qua 6 vòng đấu giá, nhiều người sẽ trả giá đến khi nào không còn ai đấu nữa. Trong khi đó, có đến 60 - 70% người tham dự là thuộc các hội nhóm làm "nghề đấu giá đất".

Tuy nhiên, câu chuyện họ kết hợp với nhau để đẩy giá đất khu vực xung quanh lên là điều khó có thể xảy ra. Bởi lẽ, mức giá mới chỉ được thiết lập khi người ta nộp đủ số tiền của các khu đất đấu giá và đến ở. Tất cả những gì vừa diễn ra tại các phiên đấu giá chỉ là hiệu ứng đám đông, không thể xác định là chiêu trò thổi giá.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, đấu giá  đất là phương thức bán rất chuẩn mực, hợp lý, khách quan và đạt được mục tiêu giá cao nhất. Đối với hàng hóa bình thường thì giá càng cao càng mang lại nhiều lợi ích nhưng đối với đất thì không hoàn toàn đúng. Giá đất cao sẽ ảnh hưởng nhiều đến tâm lý đầu tư kinh doanh, mặt bằng giá, chính sách thuế...nên đấu giá đất được giá cao cũng chưa hẳn tốt; sẽ là bất thường, nghiêm trọng khi giá đất bình trường chỉ 30 - 40 triệu đồng/m2 được đấu giá lên gấp nhiều lần.

Cũng theo luật sư Trương Thanh Đức, "kẽ hở" lớn nhất trong các cuộc đấu giá là giá trị đặt cọc, mức đặt cọc để người tham gia đấu giá có tâm lý không dám bỏ cọc vì sẽ thiệt hại nhiều. Mức đặt cọc phải ở mức 10 - 20% giá trị lô đất được đấu giá thành công.  Do vậy, ông Đức đề xuất, cần thực hiện đấu giá từng giai đoạn. Ví dụ khi giá tăng lên gấp 2 - 3 lần trong phiên, phải lập tức điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc nhằm đảm bảo nguyên tắc tiền đặt cọc chiếm từ 10 - 20% giá trúng.

"Nếu không điều chỉnh tiền cọc, khi giá đấu tiếp tục đẩy lên cao, tỷ lệ tiền đặt cọc ban đầu sẽ là con số thấp đến mức không ý nghĩa nữa, người tham gia đấu giá sẵn sàng bỏ cọc nếu không đạt được mục đích nào đó", ông Đức nhận định.