Chống đầu cơ, "thổi" đất đấu giá: Cần quy định chặt chẽ cả “đầu vào" lẫn "đầu ra"

Trong thời gian qua, giới chuyên gia đều đồng thuận đưa ra nguyên nhân khiến các cuộc đấu giá tại Hoài Đức, Thanh Oai vừa qua thu hút hàng nghìn người tham gia, mà 70% trong số đó là các hội, nhóm đầu cơ là do giá khởi điểm quá thấp. Điều này kéo theo tiền đặt cọc thấp, chỉ dao động trong khoảng 200 triệu đồng/lô, mức không đáng kể so với “túi tiền” của giới đầu cơ.

Quy định chặt chẽ từ “đầu vào”

Do đó, việc điều chỉnh giá khởi điểm sát với thị trường là điều cần thiết để những người có nhu cầu thực, muốn đấu giá một cách nghiêm túc tham gia chứ không phải những người đến với mục đích “lướt sóng, thu tiền chênh. Đồng thời, yêu cầu nâng tỷ lệ đặt cọc để đảm bảo những lô đất trúng giá được thanh toán vì người có nhu cầu thực sẽ chuẩn bị đủ nguồn tiền, mới tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, đây vẫn là biện pháp mang tính chất “kỹ thuật” bởi nếu chỉ thay đổi các điều kiện đấu giá, các đội nhóm đầu cơ vẫn sẽ đáp ứng được. Bởi thực chất, sau khi đấu giá thành công, họ có thể bán ngay tại bên ngoài hội trường và thu đủ cả tiền cọc lẫn tiền chênh.

Diễn biến này sẽ lặp lại đối với những người mua sau, khiến giá trị của các lô đất tăng hơn nhiều so với giá trị thực. Bài học từ nhiều phiên đấu giá trước cho thấy, sau “sóng giá” và được qua tay nhiều chủ, hầu hết các lô đất đều nhận về một kết cục chung là để hoang, cỏ mọc.

Theo TS. Phan Trung Hiền – Trưởng khoa luật Trường Đại học Cần Thơ, để hạn chế tình trạng tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ cần phải đưa ra “đề bài” đưa đất vào khai thác, xây dựng sau khi trúng đấu giá 1 – 2 tháng. Quy định này không chỉ giúp thu tiền về cho ngân sách Nhà nước còn có mục tiêu quan trọng là hướng đến mục tiêu đưa đất vào sử dụng ngay.

Đồng quan điểm, TS. Lê Đăng Doanh – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cho rằng, để không gây thất thoát tiền ngân sách, khâu đầu tiên cần phải làm là định giá đất để đưa vào đấu giá chứ không phải ngăn chặn trong phiên. Sau đó, Nhà nước cần có quy định chặt chẽ hơn về việc xây dựng nhà cửa trong khoảng thời gian nhất định sau khi trúng đấu giá, tránh tình trạng để hoang đất đai.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cũng nhìn nhận, việc kết luật có hay không việc “thổi giá” gây lũng đoạn thị trường nhà đất thì cần chờ kết quả kiểm tra của cơ quan chức năng, nhưng qua những phiên đấu giá gần đây, việc xác định lại giá khởi điểm sát với thị trường là việc cần làm đầu tiên.

Ngoài ra, nên quy định đối tượng tham gia đấu giá tại các địa phương nhất định, có thể là trong quy mô huyện. Để tránh tình trạng như tại Thanh Oai, Hòa Đức vừa qua, lượng lớn nhà đầu tư trúng giá đều ở các tỉnh lân cận. Điều này dễ dẫn đến đất đai chỉ phục vụ nhu cầu mua đi bán lại và để hoang rất lãng phí.

Quản lý “đầu ra” bằng thuế

Thực tế, đầu cơ bất động sản không chỉ là vấn nạn riêng của Việt Nam mà tại nhiều nước trên thế giới cũng thường xuyên xảy ra, bắt buộc các chính quyền phải có chính sách cụ thể để ngăn chặn tình trạng này. Các chuyên gia lĩnh vực pháp lý và bất động sản đều cho rằng, đã đến lúc cầy áp dụng sắc thuế tài sản để ổn định thị trường, tránh những “cú sốc” tăng giá.

Theo PGS.TS Võ Trí Hảo, thuế tài sản là công cụ hiệu quả giữ ổn định thị trường bất động sản. Nếu xây dựng được các mức thuế phù hợp sẽ giảm thiểu mức sinh lợi đối với người đầu tư mua đất để trống chờ lên giá, khi đó sẽ thiểu đầu cơ.

TS Phan Trung Hiền đề xuất, trong trường hợp người mua trúng đấu giá bán lại ngay lô đất sẽ phải chịu thuế 20%, sau 1 năm bán chịu thuế 10%, sau 5 năm sẽ là mức 5%...Tại một số quốc gia, việc áp dụng mức thuế khác nhau cho từng mốc thời điểm kể từ khi người mua đạt được thỏa thuận hợp đồng đã khiến người muốn đầu cơ, lướt sóng không mặn mà.

Đơn cử, tại Mỹ, việc bán bất động sản nắm giữ dưới một năm có thể phải chịu mức thuế lên đến 37%. Con số này cao hơn đáng kể so với mức thuế tối đa 20% cho các khoản đầu tư dài hạn. Bên cạnh luật liên bang, một số địa phương còn có quy định riêng như tại thủ đô Washington D.C. và thành phố New York đánh thuế đất cao hơn đối với những bất động sản không được khai thác, cải tạo trong thời gian dài.

Tại Hàn Quốc, người sở hữu nhiều nhà sẽ phải chịu mức thuế 6%/năm; thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu 2 nhà ở là 20% và 40% với người sở hữu 3 nhà ở. Cùng với đó, các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nắm giữ dưới 1 năm sẽ phải chịu mức thuế lên đến 70% giá trị giao dịch; mức thuế này giảm xuống 40 – 60% với bất động sản mua dưới 2 năm. Ngoài ra, những cá nhân sở hữu nhiều đất đai cũng phải chịu thuế bán bất động sản cao hơn.

Hay như tại Đức, hệ thống thuế mang tính chất cơ cấu rất rõ ràng. Nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 10 năm kể từ ngày mua, họ sẽ phải chịu thuế đầu cơ, với tỷ lệ có thể lên đến 45%, điều này phụ thuộc vào mức thu nhập của người bán. Ngoài ra, từ năm 2025, Đức sẽ áp dụng một hệ thống thuế bất động sản mới dựa trên giá trị tài sản và cụ thể cho từng thành phố.