Giao dịch bất động sản “2 giá”: Cẩn trọng tiền mất tật mang

Rủi ro mất tiền mất tài sản

Sự việc xảy ra được một thời gian, mỗi khi nghĩ lại anh Nguyễn Lê Tuấn (Cầu Giấy - Hà Nội) vẫn không hết bực tức khi nhận phải một vố đau. Dạo đó, anh muốn bán một lô đất ở tỉnh Thanh Hóa với giá 1,8 tỷ đồng. Trong quá trình mua bán, 2 bên đồng ý chỉ ghi trên hợp đồng là 1 tỷ đồng, số tiền 1,8 tỷ là thỏa thuận miệng với nhau. Mục đích là nhằm giảm bớt tiền thuế phải đóng.

Sau đó, bên mua đã trả trước cho bên bán số tiền 1 tỷ đồng và hẹn sau khi sang tên sẽ trả nốt 800 triệu đồng còn lại. Tuy nhiên, sau khi bên mua đã cầm giấy chứng nhận sử dụng đất (sổ đỏ) mang tên mình lại không trả số tiền còn lại. Người bán đã khởi kiện ra tòa nhưng mọi bằng chứng, giấy tờ mua bán đều chỉ thể hiện giao dịch mua bán với giá 1 tỉ đồng, số tiền 1,8 tỉ đồng là thỏa thuận miệng, hoàn toàn không có căn cứ pháp lý.

Cùng cảnh ngộ, anh Trần Anh Thắng (phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội) bán căn hộ chung cư ở quận Hoàng Mai với giá 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, người mua muốn ghi giá thấp hơn để giảm bớt thuế, phí. Do đó, anh đã đồng ý ghi trong hợp đồng mua bản chỉ 1,1 tỷ đồng.

Trong quá trình làm các thủ tục sang tên đổi chủ, người mua đặt cọc 100 triệu đồng rồi hẹn trả nốt phần tiền còn lại khi giấy tờ hoàn tất. Tuy nhiên, đến thời gian đã hẹn, hai bên hoàn tất giấy tờ thì bên mua cố tình lảng tránh, không gặp gỡ, giao dịch. Sau một thời gian, người mua bất ngờ bán căn hộ khiến anh Thắng “ngã ngửa”.

Trường hợp của anh Thắng và người bán nhà tại phường Dịch Vọng Hậu không phải là các trường hợp cá biệt, trên thị trường bất động sản, tình trạng khai giá mua bán nhà đất thấp hơn giao dịch thực tế khá phổ biến, thậm chí có giao dịch chỉ ghi giá bằng 1/20 giá thực để giảm chi phí.

Giám đốc một đơn vị môi giới bất động sản cho biết, việc kê khai giá thấp là để người bán không phải chịu mức thuế chuyển nhượng cao. Đây là điều phổ biến trong giao dịch bất động sản, đa phần đều đề nghị kê khai mức giá thấp hơn giá bán thực tế, chỉ có người rất kỹ tính mới đề nghị kê khai đúng với mức giá giao dịch.

Đây được xem là hành vi trốn thuế

Nói về thực trạng này, luật sư Thu Hà (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, việc kê khai mức giá thấp hơn giá trị thực trong giao dịch bất động sản được xem là một trong những hành vi trốn thuế. Tuỳ vào mức độ, số tiền thuế bị thiếu, người nộp thuế có thể bị xử phạt hành chính hoặc phải chịu trách nhiệm hình sự.

Cụ thể, hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính ở mức 1,5 lần số tiền trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ. Ngoài ra, hành vi bị truy cứu hình sự là trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt từ từ 3 tháng đến 1 năm.

Chẳng hạn, hồi cuối năm 2023, Công an huyện Thăng Bình (TP Hội An, tỉnh Quảng Nam) đã khởi tố bị can, tạm giam 2 tháng về tội trốn thuế đối với Lê Văn Thành (44 tuổi). Theo đó, ông Thành bị cáo buộc bán đất 21 tỉ đồng nhưng kê khai 460 triệu đồng để trốn thuế hơn 500 triệu đồng. Công an cho rằng, ông Thành kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Cũng theo luật sư Thu Hà, luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng, chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với giá thực tế, bên bán dễ bị mất tiền nếu bên mua chưa trả hoặc không trả đủ số tiền chênh lệch. Do đó, mọi người khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất cần ghi giá thực tế các bên giao dịch để tránh các rủi ro không đáng có.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Nhã (Đoàn luật sư TP. HCM) cho biết, người bán thường chỉ khai giá khoảng 30% hoặc 50% giá trị thật, các giao dịch giá trị lớn thì tình trạng “lách” thuế càng nhiều. Tuy nhiên, điều này khiến người bán phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Ngoài việc bị cơ quan thuế truy thu, xử phạt nếu phát hiện, rủi ro phát sinh nếu xảy ra tranh chấp. Khi đó, hợp đồng công chứng ghi giá thấp sẽ có giá trị, còn hợp đồng thật để thanh toán sẽ bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Chưa kể, nếu trốn thuế từ 100 triệu đồng có thể bị xử lý hình sự.