Các nhà đầu tư không nên tham gia "tạo sóng" tại phiên đấu giá, để rồi chịu rủi ro

Hơn một tháng, sau phiên đấu giá gây xôn xao tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, chỉ có 13 lô đất hoàn tất nghĩa vụ tài chính, trong khi khoảng 80% người trúng đấu giá đã quyết định bỏ cọc. Đặc biệt, tất cả các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng mỗi mét vuông đều không được thanh toán.

Không phải diễn biến bất ngờ

Trước diễn biến này, PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, 80% người trúng đấu giá thuộc nhóm đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực tế. Từ bài học của Tân Hoàng Minh khi xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm, việc đẩy giá trúng lên cao nhưng không nộp tiền tại các huyện vùng ven Hà Nội là "chiêu trò" không mới. Tuy nhiên, điều này tạo ra nhiều hệ lụy, gây bất ổn cho thị trường và đặt ra nhiều hoài nghi trong dư luận.

Ông Long phân tích, họ sử dụng chiêu trò đẩy giá lên cao rồi không nộp tiền, tạo ra giá ảo xung quanh khu vực. Điều này khiến giá nhà ở bị đẩy lên quá cao, gây khó khăn cho người dân muốn mua nhà, trong khi lợi nhuận chỉ thuộc về một nhóm nhỏ nhà đầu tư.

Đặc biệt, môi giới sau đó sử dụng giá trúng làm "điểm neo" cho nhiều phân khúc nhà ở, dù giao dịch thực tế chưa khôi phục. Đồng thời, trong bối cảnh thị trường “hỗn loạn về giá”, những nhà đầu tư này có thể “tranh thủ” bán hàng tồn kho.

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tình trạng bỏ cọc hàng loạt sau khi đẩy giá lên cao là "rất phản cảm" và "giống như trò đùa" của một nhóm đầu cơ, ảnh hưởng đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá chân chính, hụt thu ngân sách.

Các chuyên gia lo ngại rằng tình trạng bỏ cọc hàng loạt ở Thanh Oai có thể tạo ra "vết dầu loang" trên thị trường đất đấu giá vùng ven khi giá khởi điểm vẫn rất thấp. Sau thời gian tạm dừng để rà soát pháp lý, từ giữa tháng 9, Hà Nội sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá hơn 250 lô đất tại các huyện Thanh Oai, Mỹ Đức, Đan Phượng và Mê Linh. Các lô đất được đưa ra đấu giá lần này tại Đan Phượng và Mê Linh có mức khởi điểm khoảng 13-14 triệu đồng/m²;  tại Mỹ Đức và Thanh Oai chỉ từ 3,5-5 triệu đồng/m².

GS. Đặng Hùng Võ nhận xét, giá khởi điểm càng thấp, tiền đặt cọc càng nhỏ, dễ thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia. Nếu không trúng đấu giá, số tiền này được hoàn trả ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc. Nếu trúng, nhà đầu tư có thể lãi hàng trăm triệu đồng từ việc chênh lệch khi sang tay. Trong trường hợp không thể sang tay, với mức giá khởi điểm chỉ từ 3,5 triệu đồng, nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc.

Không nên chạy theo tâm lý đám đông

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, tình trạng bỏ cọc đặt ra vấn đề về sự bất cập trong việc định giá khởi điểm và quản lý thị trường. Việc giá khởi điểm quá thấp xuất phát từ việc thành phố chưa ban hành bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường. Và sẽ chỉ chấm dứt khi giá khởi điểm được điều chỉnh phù hợp, kết hợp với việc tăng tiền đặt cọc để nhóm đầu cơ mất động lực tham gia đẩy giá.

Tương tự, chuyên gia Ngô Trí Long đề xuất cần có chế tài riêng đối với những nhà đầu tư bỏ cọc, chẳng hạn như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định và trừ điểm uy tín khi tham gia các phiên đấu giá sau này. Quy định cũng cần bổ sung việc bồi thường thiệt hại và chi phí tổ chức lại phiên đấu giá, nhằm tăng tính răn đe đối với nhóm nhà đầu tư này.

Ông Bùi Ngọc Sơn - nguyên Trưởng phòng Kinh tế quốc tế, Viện nghiên cứu kinh tế và chính trị thế giới nhận định, hiện tượng trả giá cao, thổi giá nhằm đẩy giá những lô đất khác để hưởng chênh lệch... rồi bỏ cọc những lô trúng giá cao chót vót không còn xa lạ, đã từng gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, chính các nhà đầu tư cũng không nên tự tham gia tạo sóng rồi chịu rủi ro “gẫy sóng”. Tại các cuộc đấu giá, có đến 70 – 80% người tham gia là những nhà đầu cơ, nhưng cũng vẫn còn khoảng 30% còn lại là người có nhu cầu ở và đầu tư thực.

Đây cũng là những người “chạy đua” theo các lượt trả giá của phần đông những người còn lại. Thậm chí, có những người có nhu cầu ở và đầu tư thực không tham gia vào quá trình trả giá mà “ngồi chờ bên ngoài hội trường” chấp nhận mua chênh những lô trúng giá.

Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến cáo, các nhà đầu tư hết sức cẩn trọng khi tham gia các cuộc đấu thầu đấu giá, xác định giá thị trường và tính toán phải hết sức cẩn trọng để tránh tham gia vào việc đẩy giá bất động sản lên quá mạnh. Khi đó đương nhiên tạo hệ lụy không tốt cho việc đầu tư theo cách lành mạnh, bền vững."

Để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đấu giá đất cần phải có một chế tài vào cuộc. Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản mới được thông qua vào tháng 6 vừa qua, người bỏ cọc đấu giá thì sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, luật này phải chờ tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành.